Augusto Lobo (JLL): “No hay suficientes retailers para tanto retail”

Augusto Lobo es uno de los ejecutivos con más trayectoria en el sector inmobiliario y retail en España. El director de retail de JLL en el país asegura que las ubicaciones prime siempre lo serán, y que las principales damnificadas de la pandemia han sido las calles secundarias, con desbandada de operadores que han dejado muchos locales vacíos. “Las ubicaciones secundarias empiezan a enfrentarse al problema de quién las puede ocupar”, señala Lobo, que asegura que “no hay suficientes retailers para tanto retail”.

Pregunta: Se habló mucho de las dark stores, pero no se ven tantas. ¿Cuál es el freno?

Respuesta: Estamos viendo dark stores, pero en sectores más tradicionales, como puede ser la alimentación o los supermercados. Sobre todo, en compañías de quick commerce y de última milla, como Gorilla o Glovo. Son sectores que hace unos años no nos lo hubiéramos planteado. Sí que es verdad que la tendencia sigue, pero en este tipo de sectores que necesitan cercanía con sus clientes y hacer entregas rápidas.

P.: Durante la pandemia recobraron vida los barrios y calles secundarias. ¿Se mantiene?

R.: Las ubicaciones secundarias empiezan a enfrentarse a el problema de quién las puede ocupar. La pandemia ha originado dos problemas para este tipo de ubicaciones. El primero, el crecimiento muy rápido del canal online, en particular en el sector de la moda, que ha llevado a las empresas a replantearse su porfolio de tiendas para ajustarlo y centrarse en los establecimientos de mayor tamaño y mejores ubicaciones, lo que ha penalizado a las calles secundarias. Ha habido un impacto muy grande en la ocupación de este tipo de vías. Por otro lado, se han liberado muchas sucursales bancarias, y han dejado libres locales comerciales en las calles secundarias, que todavía no se han ocupado. No hay suficientes retailers para tanto retail.

“Las ubicaciones secundarias empiezan a enfrentarse a el problema de quién las puede ocupar”

P.: ¿Qué se puede hacer con esos locales?

R.: Empieza a haber varias alternativas, como los dark stores o los trasteros, que cada vez más se están acercando al centro de las ciudades. Otra alternativa podría ser darles a esos locales un uso residencial, o instalar gimnasios u oficinas.

P.: ¿Se han reequilibrado las rentas tras los ajustes de 2020?

R.: Se han estabilizado en las zonas prime, aunque en las zonas secundaras continúa siendo algo negativo. Esto se ve paseando por la calle, Portal de l’Angel, por ejemplo, ha sufrido mucho durante la pandemia, pero se ha vuelto a recuperar. En Preciados ha pasado lo mismo, las ubicaciones prime siempre lo serán. Al final, si quieres entrar en estas ubicaciones tienes que estar dispuesto a asumir unas rentas, y aunque han tocado fondo, se espera una recuperación.  

P.: Con los cierres de los grandes se abrieron oportunidades para los pequeños en high street. ¿Es algo pasajero?

R.: En realidad, hoy en día para poder pagar un local muy bien ubicado, tienes que tener un negocio preparado y que funcione muy bien, lo que ha dado una oportunidad a los operadores que no podían entrar. Pero al final, los principales movimientos en el high street han sido reubicaciones de los operadores más potentes.

“Antes, la cláusula que definía una venta era muy sencilla, y ahora hay contratos que definen la venta en seis párrafos”

P.: ¿Se implantará el modelo de renta variable?

R.: La renta variable, que en el high street ya existía, tiene componentes. Lo que ha pasado con la pandemia es que sectores como el de la moda han quedado bastante tocados, y una de las consecuencias ha sido un reequilibrio entre el inquilino y la propiedad, donde el inquilino acepta compartir parte de su beneficio y el propietario bajar la renta fija.

P.: ¿Se vinculará también al online?

R.: Es la pregunta del millón. Antes, la cláusula que definía una venta era muy sencilla, y ahora hay contratos que definen la venta en seis párrafos. No hay una solución única, y cada vez hay más negociaciones sobre lo que se puede imputar o no en las tiendas sobre las ventas online. Es muy difícil de medir, porque el papel de la tienda ha cambiado de forma brutal. Desde el punto de vista gráfico, antes tenías las ventas centradas en las tiendas, y hoy las tiendas son un punto más de tu cadena logística.  

P.: ¿Continuará cambiando el papel de las tiendas?

R.: Sí, va a tener un rol logístico cada vez mayor. Por ejemplo, poder devolver en tienda un producto comprado online al final para las empresas es una manera de minimizar costes de su logística inversa.

“Sigue habiendo hueco para un centro comercial que tenga sentido, no puedes añadir metros por añadir metros”

P.: ¿Que otros cambios ha dejado la pandemia?

R.: El principal cambio es la aceleración total del digital y la omnicanalidad. Ya no puedes concebir el retail como algo físico, lo que hace que haya que replantearse el footprint y la cadena de tiendas de las empresas. Por eso ha habido muchos cierres y reubicaciones. El cambio en la forma de vestir, más casual también ha impactado en el retail. Ahora las marcas que funcionan mejor y tienen mejores ubicaciones son las compañías deportivas y son las que más están creciendo.  

P.: ¿Cuál será el modelo del futuro?

R.: Hay muchas expectativas. Compañías como Inditex han tenido una fusión casi completa entre el negocio online y el físico, y ahí está la clave. Igual que Apple, que cuando compras en sus tiendas en realidad estás haciendo una compra online. El tema de la tecnología y la llegada del metaverso también lo está revolucionando todo, al final las tiendas serán un marco para crear una experiencia distinta. La ubicación también será importante, y las calles prime continuarán teniendo mucha demanda, mientras que las ubicaciones secundarias van a sufrir mucho.

P.: En España han cerrado este año por primera vez en varios años dos centros comerciales, ¿sigue habiendo hueco?

R.: Sigue habiendo hueco para un centro comercial que tenga sentido, no puedes añadir metros por añadir metros. Es un sector en el que hay que invertir en la mejora de la experiencia. La diferencia entre ser dominante o no tiene consecuencias relevantes.