¿Quién invierte en ‘high street’? Institucionales, por encima de los 15 millones y sólo ‘prime’

Que la crisis económica sacudió el mercado inmobiliario es un hecho. Y que la coyuntura económica también cambio el perfil del inversor, también. Antes, el real estate eran sector en el que los privados nacionales predominaban, con una demanda casi exclusiva de activos prime de tamaño mediano y pequeño y una perspectiva de inversión a largo plazo. Ahora no. El perfil del inversor de high street es otro. El que firma las operaciones estrella es institucional, y sólo le interesa las ubicaciones prime, según se desprende del estudio Markebeat Retail España, elaborada por la consultora inmobiliaria Cushman&Wakefield.

“Los inversores institucionales buscan activamente producto de high street desde una perspectiva value add -se desprende del estudio-; apuestan por operaciones de desarrollo en productos en zonas prime o cercanas a prime”. El institucional es el perfil más conservador, que se centra en productos triple A y con contratos de primera calidad.

Para este tipo de demanda, con volúmenes superiores a 15 millones de euros, pueden llegar a conseguirse rentabilidades alrededor del 3,5%. Los inversores con estrategia value add buscan por su parte otro tipo de activo: se trata de locales por lo general desocupados, con potencial de rehabilitación y que suelen necesitar un cambio de uso.

Para este tipo de demanda, con volúmenes superiores a 15 millones de euros, pueden llegar a conseguirse rentabilidades alrededor del 3,5%.

Este producto se alinea con una perspectiva de corto plazo y una estrategia de salida que apuesta por la recolocación del activo en el mercado a inversores core. Este tipo de inversiones han sido las más frecuentes en España en los últimos ejercicios, con ejemplos como Castellana 83, en Madrid, por la que Monthisa pagó 143 millones de euros; Paseo de Gracia 85, en Barcelona, que adquirió el Grup Perelada por 52,5 millones de euros o un inmueble en Francesc Màcia, también en la capital catalana, adquirido por Grifols por 40 millones de euros.

Además de los institucionales, en España han proliferado otros tipos de inversores. Las adquisiciones de hasta cinco millones de euros están protagonizadas en su mayoría por inversores de origen nacional (principalmente fortunas privadas) con “propuestas de valor muy agresivas y aceptando riesgo de desocupación, en algunos casos”. Siempre en zonas comerciales prime o próximas a prime.

Entre las operaciones más discretas y las de gran volumen están los inversores profesionalizados, asumiendo una postura más conservadora y con horizontes temporales de inversión más largos. “Su demanda es menos dinámica que la observada para volúmenes más bajos. Los procesos de negociación son más largos y complicados debido a las expectativas de los propietarios y el riesgo que asume el inversor”, se desprende del estudio.

La inversión en retail se dispara un 22% en 2016

Del estudio también se extrae el interés de los inversores por el retail, que han elevado el capital destinado a locales comerciales un 22% en 2016. La buena dinámica del sector ha permitido la apertura de numerosas tiendas en las principales vías del país y también en centros y parques comerciales.

Entre las operaciones más discretas y las de gran volumen están los inversores profesionalizados

“2016 ha sido un año muy positivo para el sector de retail en España – explica Oriol Barrachina, director de Cushman & Wakefield España-; se han inaugurado muchas tiendas y locales de restauración, pero también nueva superficie en complejos comerciales por toda la geografía española”.

El sector de retail tiene un peso muy significativo en el mercado inmobiliario español. En 2016 se cerraron en España 45 operaciones de inversión en retail, que sumaron más de 4.300 millones de euros. La inversión en el país proviene principalmente de capital extranjero, en particular en el caso de los centros comerciales. El porcentaje de capital nacional en el total de inversión ha crecido de manera significativa durante los últimos años, pasando del 8% en 2007 al 67% en 2016, gracias al auge de las socimis que se vieron impulsadas por los cambios regulatorios introducidos en 2013.

Algunas de las operaciones más importantes del año han sido las de Adidas, con un local de 1.800 metros cuadrados, o Five Guys, con un establecimiento de 735 metros cuadrados en Gran Vía de Madrid; Berskha, con una tienda de mil metros cuadrados en la calle Pelai de Barcelona y Oysho, con un establecimiento de más de 700 metros cuadrado en la Rambla de la capital catalana.

El estudio destaca, también, la buena situación de los complejos comerciales, que alcanzaron en 2016 un stock de 16,8 millones metros cuadrados, distribuidos en 672 ubicaciones distintas en todo el territorio español. El formato predominante en España son los centros comerciales, que superan los once millones de metros cuadrados. Actualmente se encuentran en construcción alrededor de 100.000 metros cuadrados con proyectos como Sambil y Plaza Río 2 en Madrid y otro en Barcelona, con la ampliación Fase 2 de Glòries.