Fernando Ramírez: “España debe estar entre los cuatro primeros mercados europeos de Savills IM”

Fernando Ramírez de Haro es el primer ejecutivo de la oficina en España de la gestora de fondos internacional Savills Investment Management tras la fusión del grupo británico con la consultora inmobiliaria española Aguirre Newman. Con una trayectoria de casi dos décadas en el sector (los últimos años vinculado a Aguirre Newman como director gerente de Zaphir Asset Management), Ramírez de Haro sostiene que “siempre hay oportunidades” en cualquier mercado, si bien con su nueva empresa se centrará, principalmente, en activos de oficinas y retail. Savills IM sale al mercado en busca de activos con la ambición de invertir 500 millones al año en España.

Pregunta: En esta nueva etapa, ¿cuál es el activo ideal para Savills IM?

Rrespuesta: Buscamos en los cuatro usos, pero diría retail y oficinas por delante y, luego, residencial y logístico. El motivo de que ponga la logística al final no es porque nos interese menos, sino porque vemos que es más difícil invertir volúmenes elevados.

P.: ¿Por falta de producto?

R.: Sí, porque si fuera por apetito inversor, probablemente tendría que poner el mercado logístico como el primero o el segundo.

P.: Precisamente, en uno de los informes de Savills IM, en España destacan la logística como mercado estratégico.

R.: Totalmente. Por un lado, el retail está perdiendo el interés a nivel global, no para nosotros,  pero sí que con las nuevas tendencias hay muchos inversores que ya no consideran el retail, porque a largo plaza creen que va a perder. Y todo lo que pierde el retail lo gana el logístico y probablemente más. Nosotros en retail tenemos una visión un poco distinta: ese punto de vista negativo que viene de EEUU (donde hay cinco veces más de metros cuadrados de retail por habitante que en Europa) genera una negatividad ante el que vive ese mercado que hace que ni siquiera lo consideres. Eso quita una parte de los inversores de la demanda y eso hace también que las tasas de rentabilidad para ese segmento suban un poco… te puedes aprovechar de esa subida siempre que te concentres en subsectores de retail muy resistentes a las ventas online: medianas comerciales, el high street, los outlets y algunos centros comerciales anclados por alimentación.

P.: ¿El outlet cotinúa siendo interesante?

R.: Cumple ese elemento de que no depende tanto de moda: tienes que ir, no puedes comprar online, y, además, se convierte cada vez más en algo de ocio. Es el ocio, que en mis inicios en el mercado era lo más denostado en los centros comerciales, ahora es más apetecible que el propio retail o la moda de tamaño medio.

“Hemos tenido cuatro años de recuperación; ahora quedan los años de crecimiento, que pueden ser tres o cuatro”

P.: De hecho, este año han creado un fondo para invertir en retail en Europa.

R.: Así es. El retail no está adecuadamente valorado por los inversores y, siempre y cuando seas capaz de identificar oportunidades interesantes que no estén afectadas por online y puedas entender bien el riesgo que estás asumiendo, puede ser interesante en cuanto a la combinación de riesgo y retorno. Pero para eso necesitas una especialización adecuada en los gestores del fondo y una plataforma suficientemente dotada como para hacer la gestión internamente a lo largo de todos los países en los que se lleva a cabo. El retail es el más complicado de los sectores.

P.: Europa está en las mejores tasas de crecimiento de los últimos años. ¿El ciclo inmobiliario en qué punto está?

R.: A escala europea es más difícil de concretar, pero en España el punto de inflexión fue el año 2013. Hemos tenido cuatro años de recuperación, desde finales de 2013 hasta mediados de 2018, donde estamos ahora mismo. Ahora quedan los años de crecimiento, que pueden ser tres o cuatro a partir de ahora. De todas maneras, yo distingo mucho el mercado de inversión del mercado de ocupación. El primero tiene sus propias dinámicas, sus propios nubarrones, que puede ser una subida más rápida de lo previsto de los tipos de interés… tanto esto como las incertidumbres geopolíticas, elementos en los que no podemos incidir. En cuanto al mercado de ocupación, la dinámica de oferta-demanda en sectores como oficinas o logística, no vemos nada que nos haga pensar que vaya a haber una ralentización. Hay una demanda de absorción de oficinas que supera con creces a la oferta, con lo que la tensión de precios será necesariamente al alza en los próximos años y la nueva oferta tiene un desfase de dos a tres años.

P.: ¿Y este escenario se repite en toda Europa?

R.: El escenario sobredemanda de inversión se repite en toda Europa, sobre todo en Alemania. Allí no sólo es inversión internacional, también nacional.

P.: ¿Qué lugar ocuparán las inversiones alternativas en Savills IM?

R.: En nuestra cartera residencial, tenemos rehabilitación para la venta y para alquiler, en proyectos pequeños. Pero dentro de los inversores que se enfocan en el alquiler están residencias de estudiantes, de la tercera edad, hotelero… estamos en una fase muy inicial. Pero, por ejemplo, en Italia Savills IM ha creado un fondo para invertir en residencias de tercera edad de la mano de un grupo asegurador y de un operador de residencias. Es algo que podría ser interesante. Pero en esos segmentos que tienen componente inmobiliario y otro operativo hay que estar muy cerca de esa parte del negocio: necesitas un operador que lo conozca bien. Se debe combinar nuestra experiencia inmobiliaria con la del operador para que sea un plan atractivo.

P.: ¿Por qué ha surgido ahora este interés?

R.: Hace diez años sí se hablaba de tercera edad, pero no de estudiantes. Debe ser por una  cuestión de que ahora se viaja más, que hay más estudiantes… La crisis hizo que la gente se concentrara en sectores principales y ahora, en la fase de crecimiento, se vuelve a abrir. Son sectores alternativos a la vista de la falta de producto en sectores principales. Es algo que nos interesa, pero no tenemos nada definido.

P.: En 2017, los países donde más invirtió el grupo fueron Reino Unido, Italia y Japón. ¿Qué papel jugará España en los próximos años?

R.: Pues deberíamos ser el tercero o cuarto en Europa, por detrás de Reino Unido, Italia y Alemania. Si pudiéramos superar a una de ellas estaría fenomenal… (ríe)

P.: Antes decía que ha cambiado mucho la manera de funcionar ahora que forman parte de un grupo internacional. ¿Cuáles son los principales cambios?

R.: Hemos pasado de ser Zaphir Management, filial del grupo Aguirre Newman, a ser la oficina en España de Savills IM. Eso significa que dependemos de Londres, que hay una separación mayor entre Savills IM y Savills Aguirre Newman, con una independencia y autonomía mayor. En segundo lugar, tenemos un acceso a capital que no teníamos antes. Los fondos propios y los mandatos asiáticos, que no habríamos tenido en otro caso… son inversores asiáticos que, de la mano de Savills, invierten en Europa con un mandato en el que les asesoramos en todos los procesos. Ese es un cambio bastante relevante: cambio de accionista, de responsable, de capital… Bastante cambio dentro de que la mayor parte de la cartera sigue siendo la misma.

P.: ¿Está de acuerdo en el discurso del sector de que hay mucho dinero pero poco producto?

R.: Totalmente de acuerdo, pero soy de la teoría de que siempre hay oportunidades. Lo que pasa es que hay que saber buscarlas y encontrarlas. En logística, esto es más complicado si cabe porque el poco producto que sale lo compran grandes grupos inversores o los agregadores especialistas, que no lo van a vender y, si lo hacen, lo harán con toda la cartera europea… Si quieres un logístico, tienes que ir a la parte inicial de encontrar suelo y realizar y adaptar el activo a tu medida y a la del inquilino. Cada vez más, muchos gestores estén buscando entrar en la fase anterior en logística. En el resto de usos también hay falta de producto pero quizá no tan acusada como en logística. Hay cuestiones que generan oportunidades como los reguladores de valor añadido que han comprado producto en 2014 o 2015 y que ya han ganado algo de dinero y están empezando a vender para lograr beneficios y levantar otro fondo. Eso va a generar bastante rotación y, de hecho, ya lo está generando. Ahí metería a oficinas y retail. Y luego residencial es un mercado tan grande que siempre genera oportunidades: por ejemplo, nosotros nos estamos moviendo fuera de las dos grandes capitales también.

P.: La semana pasada, Ismael Clemente dijo que “se ha acabado el momento de comprar; si te pones a comprar ahora, mal asunto”.

R.: Es un fuera de serie. Creo que que hay oportunidades, pero, si lo dice Ismael, será por algo…