Bruno Hallé (C&W): “La recuperación llegará al hotelero entre 2023 y 2024”

Especial 2021: el año de las fusiones

Bruno Halle codirige la división de Hospitality de la consultora Cushman&Wakefield. Halle cuenta con una dilatada experiencia en consultoría en el sector turístico y hotelero, que combina con su labor docente en escuelas como Esade y Los Roches. Desde esta privilegiada atalaya repasa la situación por la que atraviesa el sector turístico y la industria hotelera en España. Hallé advierte que la pandemia no se ha acabado y considera que la actividad no retornará a niveles preCovid hasta 2023 o 2024. A pesar de ello, apunta a la buena salud de la industria en España, ya que los empresarios han invertido en mantener la calidad de la planta, y el capital foráneo no deja de estar atento a las oportunidades que puedan surgir.

Pregunta: La recuperación en el sector turístico está costando más de lo previsto, ¿cuándo cree que llegará y, en todo caso, qué estimaciones hace para el ejercicio 2022?

Respuesta: Habitualmente hablamos de recuperación mirando hacia 2019, el último ejercicio completo previo a la pandemia. Sin embargo, creo que la situación de incertidumbre que estamos viviendo hace recomendable pensar en una recuperación escalonada. De hecho, 2021 ha sido un buen año en determinados destinos vacacionales que han logrado atraer turismo doméstico y también recuperar un porcentaje de los principales mercados emisores como Francia o Reino Unido. Hemos visto claramente que, en ciertos destinos, el ADR (average daily rate) ha superado el de 2019 de julio a octubre. Es diferente la situación en grandes destinos urbanos, donde el componente de turismo corporativo tenía un peso tradicional y que ahora afronta todavía con dudas los próximos meses, aunque en 2022 las reservas ya son altas coincidiendo con eventos como el Mobile World Congress en Barcelona. El conjunto del sector no espera recuperar el nivel de actividad hasta el periodo 2023-2024, aunque hay determinados destinos que en 2022 ya pueden obtener excelentes resultados, como ha pasado en 2021. Todo esto también visto de manera precavida por la aparición de nuevas cepas. 

P.:¿Qué impacto supone que haya surgido una variante como Ómicrom?

R.:Siempre vamos a estar con la incertidumbre de las nuevas cepas. El 65% del turismo que visita España es internacional y si en los países del centro de Europa hay problemas relacionados con la pandemia, nos va a afectar seguro. Además, el turismo intercontinental, básicamente del continente americano, todavía no ha vuelto y la aparición del Ómicron va a retrasar aún más su retorno.

P.:¿Qué destinos están siendo más impactados por la pandemia?

R.:Ahora estamos en temporada baja en Barcelona, un destino con mucha dependencia del turismo internacional y que, por lo tanto, se ha visto muy afectado por la pandemia. No tanto Madrid, que cuenta con un turista más nacional que en esta crisis sanitaria ha tenido, cuanto menos, un comportamiento menos malo. A las Islas Canarias, por su parte, no le está sentando nada bien la aparición de la variante Ómicron y está sufriendo muchas cancelaciones, teniendo en cuenta que ahora está en temporada alta y que el turismo internacional es su principal mercado. Está intentando redirigirse al mercado nacional, pero en poco tiempo no es fácil y, además, genera menos ingresos. Finalmente, un destino que en líneas generales está consiguiendo en esta crisis un buen resultado es la Costa del Sol. Marbella es un caso interesante, porque se recupera rápido con las buenas noticias, aunque también cae rápidamente con las malas. A pesar de todo, consigue aguantar precios, lo que es muy interesante en una situación como lo actual. Para acabar, me gustaría decir que otros destinos, como el esquí o el turismo de interior, están cosechando muy buenos resultados gracias a los visitantes nacionales.

“El turismo del continente americano todavía no ha vuelto y las nuevas cepas del virus lo retrasarán aún más”

 P.:¿Cómo cree que será el sector hotelero y, en general, el turismo en un entorno post-Covid?

R.:En cuanto a la demanda, ya estamos observando que es mucho más sensible a aspectos vinculados a la seguridad y la higiene, además del aspecto medioambiental que ya estaba presente antes de la pandemia. La oferta va a trabajar para adaptarse a esta demanda, lo está haciendo a marchas forzadas y con la capacidad de adaptación y flexibilidad que siempre ha mostrado la industria hotelera. La tecnología, el servicio personalizado, los modelos de alojamiento híbrido van a marcar una evolución que ya se había iniciado. En el aspecto de la comercialización seguiremos viendo estrategias para mejorar la demanda directa con un importante componente de servicios más exclusivos. 

P.:¿España cuenta con una planta hotelera adecuada o quizá es excesiva en un entorno postCovid como el que manejamos? ¿Será necesaria una reconversión hotelera?

R.:Es una pregunta complicada porque, de hecho, no estamos todavía en un entorno post-Covid. La pandemia está presente y todavía influye en todas las decisiones relacionadas con el turismo. En ese sentido, hay que esperar y no tomar decisiones precipitadas. Evidentemente, cada compañía puede tener situaciones y estrategias diferentes, pero la planta hotelera registraba excelentes datos de ocupación y precio en 2019. En 2021 siguió mostrando buenos datos en aquellos lugares donde se pudo operar en buenas condiciones. Por tanto, es un momento para ser prudente y, eso sí, prepararse para poder tomar decisiones estratégicas que lleven hacia una mayor concentración hotelera en nuestro país puesto que hay margen para que eso suceda. Tenemos una buena planta hotelera y la mayoría de los empresarios no han dejado de invertir en los últimos años en su modernización. Creo que podemos llegar en España a los cien millones de turistas, aunque desestacionalizando más la oferta y consiguiendo buenas ocupaciones en, por ejemplo, febrero.

P.:En el actual contexto, ¿cuáles son las tendencias que está adoptando el sector? ¿En qué y cómo innova? ¿Cómo está incorporando las nuevas exigencias en temas de sostenibilidad? 

 R.:La sostenibilidad está ya plenamente integrada en la gestión hotelera porque, además, es un aspecto que valora la demanda, pero también los propios inversores. Las compañías hoteleras gestionan este aspecto priorizando aquellos elementos que consideran más estratégicos por el perfil de su oferta y las exigencias de la demanda. No es sólo la visión medioambiental, también es importante la económica y la social, poniendo a las personas, sean clientes o empleados, en el centro de la estrategia. Otro de los puntos en los que tenemos margen de mejora es en la digitalización de la actividad, gracias a las ayudas de los fondos europeos  NextGeneration, y que cada vez haya un mayor número de aplicaciones que podamos realizar a través del teléfono móvil. En el campo de los productos, están emergiendo una serie de alojamientos alternativos premium que cada vez acaparan un mayor interés por parte de los consumidores, como el glamping, bungalows, yurtas, tipis o las casas de los árboles, por poner sólo algunos ejemplos.

“Creo que podemos llegar a cien millones de turistas al año en España, aunque desestacionalizando la oferta y consiguiendo buenas ocupaciones hoteleras en febrero”

P.:A pesar de todo, el interés inversor en el mercado hotelero se mantiene. ¿Cree que hay una desconexión entre los inversores y la situación real del mercado?

R.:Los inversores tienen interés en el mercado hotelero español. Nuestro último informe, Investor Beat, situaba a Barcelona como la ciudad más atractiva para los inversores en Europa y Madrid estaba en el séptimo lugar, siendo España el primer país por interés inversor. Ese interés es real y obedece a razones de mercado. Por ejemplo, en 2019 los precios de los activos habían llegado a cotas que dificultaban la rentabilidad y el interés de los fondos estaba empezando a decaer. La pandemia ha cambiado el sector, ha hecho aflorar activos interesantes para los inversores y, aunque todavía las operaciones son algo lentas, vamos a poder ver más en un futuro. Posiblemente, en 2022 lleguemos a niveles de inversión superiores a 2021. En 2021, según nuestros cálculos, el volumen de compraventas de hoteles alcanzará los 2.800 millones de euros en toda España. Las operaciones de sale&leaseback están en auge y creo que vamos a ver bastantes en los próximos años, porque tenderemos a un modelo como el anglosajón, que separa la propiedad de la gestión del hotel.

P.:¿Por qué el hotelero español le tiene tanto apego al inmueble? No ocurre así en otros mercados.

R.:Es por una cuestión de tradición que, poco a poco, se va corrigiendo. Al hotelero español le ha venido muy bien un modelo que unía propiedad y gestión. Ahora, con la crisis, esto está cambiando por necesidad o por convencimiento de la necesidad de buscar otros caminos. La venta del establecimiento no significa que el hotelero deje de operarlo: se puede quedar con un contrato de alquiler o con un contrato de management. En general, los contratos de alquiler son más largos que los de management, que rondan los quince años y en ellos el gestor asume menos riesgo, ya que se limita a cobrar por la gestión del establecimiento.

P.:Paradójicamente, los precios de los activos no se están corrigiendo. Algunos profesionales estiman que esta rebaja acabará llegando, tarde o temprano. ¿Qué opina al respecto?

R.:Es cierto, las operaciones que se han cerrado hasta ahora tienen algo de descuento, pero estamos alrededor del 10%, incluso algo menos, y en algunos casos han superado las expectativas en precio de venta. Hacer predicciones en este aspecto es complicado porque, además, la actual crisis tiene muy poco que ver con la gran crisis financiera de 2008, en la que los niveles de deuda eran muy altos. La pandemia ha llegado en un momento completamente diferente, con un sector con un buen nivel financiero, con ayudas del Gobierno y europeas, por lo que no hay, en general, un elevado nivel de estrés en los vendedores. Posiblemente en el momento de devolución de estos préstamos y la reincorporación de los empleados, tras los Ertes, veamos más movimientos transaccionales.

“La sostenibilidad está integrada en la gestión hotelera, porque la demandan los clientes y también los inversores”

P.:¿Cuáles son los inversores más destacados y qué tipos de activos buscan?

R.:El perfil de inversor en activos hoteleros es muy diverso. Encontramos firmas patrimoniales, fondos, socimis y otros inversores institucionales. Todos ellos están activos en el mercado inmobiliario hotelero europeo con un alto grado de especialización y conocimiento del mercado. El inversor inmobiliario más tradicional ha puesto también su foco en el mercado hotelero desde hace algunos años, atraído por las rentas.  Actualmente, estos inversores están buscando en España resorts en destinos vacacionales con perspectivas de crecimiento a largo plazo. Además de hoteles, se están estudiando operaciones con edificios de apartamentos turísticos con servicios por su flexibilidad. También se estudian operaciones en grandes ciudades, especialmente con activos que afloran a precios más atractivos que los de hace tres años para los inversores. 

P.:Barcelona, como uno de los grandes destinos urbanos en el campo del turismo, siempre ha despertado interés. ¿Qué opina del modelo que está imprimiendo el actual Ayuntamiento de Ada Colau?

R.:Barcelona ha sufrido especialmente en esta crisis sanitaria, porque más del 80% de sus turistas son internacionales. Ahora, la capacidad que tiene de renacer y posicionarse de nuevo tras la crisis como uno de los grandes destinos es muy alta porque tiene mucho potencial. Las grandes marcas hoteleras internacionales, por ejemplo, ahora tienen una oportunidad para entrar en el mercado de Barcelona y, de esta manera, la ciudad contará con los grandes operadores de lujo que, por una causa u otra, hasta ahora no han podido estar presentes. Los datos están ahí y, a pesar de la crisis, la ciudad no ha dejado de captar inversión internacional. La ciudad debería apostar por el turismo más premium y las grandes marcas internacionales, que es lo que arrastra una mayor riqueza.