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Diario de información económica del sector inmobiliario

15 Agosto 2022F08.47h

C

Hoteles

Por Benito Badrinas
29 Dic 2021
F05.00h

2021, el año en que la industria hotelera respiró con el fin de las restricciones

La apertura de las líneas áreas ha vuelto a atraer al turista europeo, aunque el sector anhela el retorno de los viajes de negocios y de los visitantes de otros continentes.


La industria hotelera respira con el fin de las restricciones

 

 

 

Pocos sectores como el turismo han sufrido el impacto negativo de la crisis sanitaria. Con el confinamiento y las fronteras cerradas, la llegada de turistas a España ha estado en los últimos trimestres muy por debajo de la media histórica. El turismo nacional tampoco ha servido para salvar a la actividad. En los primeros meses de la pandemia y en prácticamente todo 2020, además de los primeros meses de 2021, la movilidad ha estado muy restringida, una característica que casa muy mal con el turismo.

 

A partir del segundo trimestre de 2021, con el avance de la vacunación en los países de Europa, el turismo fue recuperando poco a poco su dinamismo. El turismo nacional ha sido el primero en recuperarse y la llegada de vuelos desde otros países de Europa ha traído a visitantes internacionales. No obstante, el turista intercontinental, es decir, aquel que debe recorrer grandes distancias para llegar a su destino, aún no ha regresado y no se le espera a corto plazo. De hecho, la aparición de la variante Ómicron no ha hecho más que retrasar su retorno.

 

Según los últimos datos hechos públicos por Turespaña, el pasado octubre fue el mejor mes desde que empezó la pandemia en llegadas de turistas internacionales, con 5,5 millones. Son más llegadas que en septiembre, cuando visitaron España 4,7 millones de personas, y agosto, cuando fueron 5,2 millones. Septiembre, de hecho, se considera el último mes del periodo de verano, aunque el sector turístico ya preveía alargar esta temporada hasta finales de octubre, sobre todo porque las restricciones a la movilidad empezaron a levantarse ya entrado el verano y, más concretamente, en julio.

 

 

Las compañías áreas tienen programados para volar a España entre noviembre pasado y enero más del 90% de los asientos del mismo periodo de 2019 y, además, ya hay algunos mercados que se han recuperado completamente, lo que significa que visita España el mismo número de extranjeros que lo hacía antes de la crisis sanitaria. “Queda claro que cuando se introducen facilidades para los viajes, como es el caso de la desaparición del sistema del semáforo británico, la demanda responde”, valoró en un comunicado la ministra de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, al conocer estos datos.

 

Vuelta a los niveles pre-Covid
Como ejemplo, está el caso de Dinamarca, un mercado que ya desde el pasado junio mostraba una recuperación más acelerada que en otros países. Los pasajeros procedentes de este país sumaban hasta octubre 145.818, un 2,3% más que los que viajaron en el mismo mes de 2019. Países Bajos se sitúa ya al nivel de ese año; Suiza, al 83%, y Alemania, al 77%. Reino Unido, que era el principal emisor hacia España antes de la pandemia, volvió a ocupar su puesto en octubre por primera vez desde la crisis sanitaria.

 

En concreto llegaron 1,10 millones de turistas hasta octubre, el 20% del total respecto a 2019, lo que benefició principalmente a Canarias y Baleares. La Comunidad de Madrid fue el principal destino de los pasajeros internacionales, con un 18,9% de cuota, seguida de Baleares (18,6%) y Canarias (18%). Comparando con los niveles de 2019 para el pasado octubre, Canarias, que está en su temporada alta, recuperó el 89% de las llegadas internacionales; Baleares, el 79%; Andalucía, el 75%, y Comunidad Valenciana, un 74%.

 

Vuelta del turismo internacional

“2022 podría alcanzar los niveles de 2019 en muchos aspectos, cuando el sector suponía el 12,4% del PIB”, según señalan los expertos del centro de estudios Cesae Business & Tourism School en su informe El futuro del turismo: tendencias y retos para 2022. El análisis repasa un conjunto de tendencias que serán claves para la recuperación de la actividad en los próximos trimestres.

 

En primer lugar, destacan la importancia de la recuperación del turismo internacional. La actividad enfiló el pasado verano una senda positiva gracias a la vuelta de la demanda nacional y se espera que 2022 sea el turno de los visitantes extranjeros gracias a la regeneración de la confianza en los viajes. 

 

Igualmente, se espera una vuelta del turismo de negocios y un resurgir del segmento Mice (reuniones, incentivos, conferencias y eventos). El pistoletazo de salida de la recuperación del turismo de negocios a nivel global se espera que ocurra en la edición del Mobile World Congress, que tendrá lugar el próximo febrero en Barcelona, pero el sector contiene la respiración por el avance de Ómicron.

 

 

Los expertos de Cesae también perciben cambios en la tipología de clientes, que debido a una mayor percepción del riesgo demandarán una mayor seguridad e higiene en los transportes y los hoteles. También apuntan a una recuperación gradual de la demanda y un fuerte repunte cuando la confianza en la nueva normalidad sea grande, debido a un renovado afán por viajar después de tantos meses encerrados.

 

De hecho, apuestan por un turista de mayor gasto, ya que las marcas de la moda y el lujo están entrando cada vez más en la hotelería y la restauración, además de una recuperación del turismo urbano, que se ha visto algo retrasada en la recuperación.

 

Concentración

A nivel empresarial, entre los cambios que afrontará el sector se encuentra una mayor concentración de los grupos turísticos. Las alianzas y fusiones que se pusieron en marcha en 2021, con especial relevancia en el segmento de las agencias de viaje, tomarán forma en 2022. Los expertos señalan que el sector cuenta con operadores turísticos más fuertes y adaptados al nuevo entorno. Asimismo, surgirán nuevas oportunidades para la inversión. El potencial crecimiento y la tendencia hacia el aumento de la demanda en transporte y hotelería seducirá a los inversores. 

 

Grupos de inversión inmobiliaria, gestoras de fondos, capital riesgo y también los propios grupos turísticos aprovecharán las múltiples ocasiones para hacer negocio. Y todo ello con la sostenibilidad de la actividad como gran tendencia. La implementación de medidas ecofriendly para beneficiar al medio ambiente y atraer la demanda de los viajeros sostenibles se extenderá a todo el sector, que asistirá a un debate interno sobre el equilibrio de la actividad. 

 

Inversiones

Según datos de EY, en el primer semestre de 2021 se registraron en el mercado español operaciones de compraventa por 1.860 millones de euros, el 21% del volumen total de Europa. Las previsiones de EY pasan por cerrar 2021 con un volumen total invertido de 2.500 millones de euros y, adicionalmente, existe un pipeline de operaciones valoradas en 1.900 millones de euros que aún se encuentran en fase preparatoria para vender ya en 2022. La mayor parte del subproducto a la venta es de componente vacacional.

 

El hotelero es el segmento del mercado inmobiliario que mayor pipeline de inversión presenta a fecha de hoy para 2022 en España y, además, con claras expectativas de seguir aumentando en los próximos meses debido al enorme apetito existente por parte de los inversores internacionales y a la limitada capacidad de numerosos propietarios de afrontar el proceso de transformación que necesitarán sus activos para seguir siendo competitivos.

 

 

De hecho, de las 28 operaciones de inversión previstas por el equipo de EY, el 65% llevará aparejado un fuerte componente de rehabilitación. La gestión urbanística también será clave y aquí la administración deberá ser flexible para no desincentivar la entrada de un capital extranjero que está absolutamente dispuesto a acometer una rehabilitación integral del parque hotelero de España.

 

‘Hostels’ y cámpings

Sin embargo, desde EY se subraya que el sector de hospitality no sólo se compone de hoteles vacacionales urbanos, ya que asiste al inicio de nuevos nichos del mercado con un potencial de crecimiento muy notable en los próximos años. Concretamente, se trata de los hostels y los campings, ambos segmentos pertenecen al tramo low cost y únicamente la ciudad de Madrid presenta 5.600 camas de hostels en la actualidad, un 6% de la capacidad hotelera.

 

Desde la firma de servicios a empresas se destaca el potencial crecimiento y un inminente proceso de llegada de inversores internacionales con el propósito de construir grandes plataformas de hostels, consolidando proyectos y unificando una gestión moderna y profesionalizada para desinvertir en cinco años con importantes plusvalías bajo una marca única.

 

Los expertos de EY señalan que los inversores y promotores de hoteles han dejado pasar hasta hoy la oportunidad única de entrar en el segmento de hostels, desincentivados por el alto precio de repercusión del suelo en el pipeline de la inversión del momento. Esta circunstancia ha cambiado tras la pandemia y los propietarios están más abiertos a negociar traspasos. Esta oportunidad del mercado es similar en ciudades como Barcelona, Sevilla, Málaga o Bilbao, donde la oferta de turismo urbano low cost es muy obsoleta comparada con la de las principales ciudades europeas.

 

Respecto a los cámpings, el otro gran nicho de crecimiento en el segmento de hospitality que señala EY en su informe The Hotel Property Telescope 2021, se observa cómo el número de caravanas registradas en Europa crece de forma exponencial año tras año (un 20% interanual en el último ejercicio).

 

Algunos private equity, como Meridia Capital o Corpfin, están aprovechando el crecimiento de este turismo vacacional, ya que es mucho más resilente que el convencional: en pandemia el número de pernoctaciones cayó un 46%, cuando en los hoteles convencionales disminuyó un 73%. Se trata de un nicho donde el número de pernoctaciones en el mercado español ha crecido un 31% desde 2005 debido a la mejora generalizada en la calidad de la oferta y al todavía muy reducido precio medio por estancia. En otros países, como en Francia, los fondos de capital riesgo están ya dando la segunda vuelta.

 

Transacciones

En todo caso, y según los datos de EY, la transacción de hoteles en todo el mundo tiene aún mucho recorrido por delante hasta recuperar los niveles pre-Covid. El volumen de transacciones en la primera mitad del 2021 se elevó en todo el mundo a 27.000 millones de euros, todavía muy lejos de los 76.000 millones de euros de 2019. El 63% de la actividad se está registrando en Estados Unidos hasta la fecha, dado que los inversores consideran que en este mercado el ajuste de precios está siendo más realista que en Europa y Asia, donde la percepción generalizada es que apenas han caído las valoraciones.

 

Según datos de JLL Hotels & Hospitality, entre enero y septiembre de 2021 se transaccionarion resorts en España por un valor total de 727 millones de euros, que representa dieciséis operaciones. Los inversores con mayor aversión al riesgo, que tradicionalmente han rehuido los resorts, están cambiando su estrategia para captar y destinar fondos específicos al segmento vacacional. Esto provoca que haya más capital que nunca buscando oportunidades en este segmento.

 

Según Ana Ivanovic, directora de inversión de JLL Hotels & Hospitality, “la solidez del segmento vacacional y el éxito de la temporada de verano han incrementado el interés de los inversores por los resorts. Los inversores buscan tomar posiciones en el mercado y perciben el potencial crecimiento del sector vacacional en los próximos años. Si de momento no se han materializado más operaciones no es por falta de interés de los inversores, sino por la limitada oferta de producto en venta”.


El volumen de inversión en resorts entre enero y septiembre de 2021 en España, Grecia y Portugal ha sido un 17% inferior al del mismo periodo de 2019 (1.200 millones de euros en 2021, frente a unos 1.400 millones de euros en 2019).

 



Finalmente, otras de las consultoras que ven una sólida base para la recuperación de la industria hotelera son STR y Cushman&Wakefield. En su último Barómetro del Sector Hotelero en España, un análisis que elaboran conjuntamente y que fue presentado a finales del pasado octubre, da como resultado por primera vez desde el inicio de la pandemia una tendencia alcista, algo que no sucedía desde el primer trimestre de 2020.


“El proceso de vacunación y la desaparición de la mayoría de las restricciones a la movilidad han permitido que el sector hotelero incremente su actividad e inicie el proceso de una recuperación que será más rápida en el sector vacacional”, recogen ambas firmas en las principales conclusiones de sus análisis.


La comparativa entre septiembre de 2020 y septiembre de 2021 es el mejor síntoma de esta recuperación, ya que los indicadores para el conjunto de España se disparan, teniendo en cuenta además que los indicadores recogen datos de todos los hoteles inventariados, tanto abiertos como cerrados. 


La ocupación se situó el pasado septiembre en el 49%, más del triple que el 16% de septiembre del año anterior. Por su parte, el RevPAR crece también un 369%, llegando a los 56 euros, mientras que el ADR (ingresos medios por habitación) alcanza los 114 euros, un 52% más que el de 2020.

 

Ocupación media

La cifra de ocupación acumulada de los nueve primeros meses del año alcanza el 26%, teniendo en cuenta los establecimientos abiertos y los cerrados. Aunque el dato supone un incremento del 20% respecto al año anterior está todavía lejos de las ocupaciones habituales previas a la pandemia. Por ejemplo, en el año 2019 la ocupación durante los nueve primeros meses fue del 76%.  


La mayor ocupación de enero a septiembre se registra en Málaga (44%), Zaragoza (44%) y Alicante (42%). En Madrid llega al 27% y en Barcelona, al 25%. Por el contrario, la menor ocupación se registra en Canarias (19%), fruto de las restricciones al tránsito aéreo, y en Baleares (20%), donde se suma además la fuerte estacionalidad. Sin embargo, los datos de Baleares en septiembre ya muestran un cambio importante, con un incremento de ocupación del 577% respecto a septiembre de 2020.  

 

 

 

“Este verano pasado ha sido sin duda el de la recuperación hotelera, especialmente en destinos vacacionales donde constatamos niveles de ocupación y rentabilidad rozando o incluso superando niveles de 2019 en el mes de agosto”, señala César Escribano, director general de STR para España y Portugal. 


La falta de visibilidad durante el más de año y medio que dura la pandemia es un elemento de presión en la política de precios de las compañías hoteleras. Sin embargo, los datos demuestran que la industria hotelera ha sabido soportar esa presión y, durante los nueve primeros meses del año, el ADR se ha situado en los 116 euros, un 17% más que durante el mismo periodo del año pasado.

 

Nivel prepandemia

Echando la vista atrás, el ADR de los primeros tres trimestres de 2019 fue de 120 euros, por lo que prácticamente ya se ha alcanzado el nivel prepandemia; se ha situado en 88 euros durante los seis primeros meses, levemente por debajo de los 91 euros de 2020.  


Los mayores precios por habitación se encuentran en Marbella (298 euros), Baleares (209 euros), Canarias (115 euros) y Barcelona (100 euros). Por su parte, el ADR de Madrid se sitúa en 88 euros, aunque la cifra de septiembre (105 euros) parece augurar una reactivación del destino en los próximos meses. Los precios más bajos por habitación son los de Zaragoza (56 euros) y Granada (68 euros).


Los ingresos por habitación disponible (RevPAR), han revertido la tendencia de los últimos trimestres y, con la llegada del verano, ha logrado superar la media de 30 euros en el conjunto de España. Sólo en septiembre, el RevPAR ya se ha situado en 56 euros, lo que demuestra que el ritmo de actividad está en clara recuperación.

 

Los RevPAR más altos de los nueve primeros meses del año están en Marbella (88 euros), Baleares y Málaga (43 euros en ambas). En el nivel bajo se sitúan Granada (19 euros), Córdoba (21 euros) y Canarias (23 euros). Por su parte, Madrid y Barcelona alcanzan los 24 euros y 25 euros, respectivamente, en tendencia también alcista respecto a 2020.

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