Industrial

Juan José Vera (Montepino): “El riesgo de la inmologística está en los mínimos históricos de los ‘yields’”

El director general de Montepino asegura que la demanda está muy fuerte y que es necesario actualizar el parque logístico, aunque alerta sobre un encarecimiento del dinero que puede afectar a proyectos con “yields un poco ajustados”.

B. B.

25 mar 2022 - 04:58

Montepino shoot

 

La inmologística atraviesa un momento dulce. Juan José Vera, director general de Montepino, asegura que este año y el próximo se presentan “inmejorables” para la compañía, gracias a la fuerte demanda y a la necesidad de actualización que presenta el mercado logístico. Montepino cuenta actualmente con diez desarrollos que supondrán inversiones de más de 500 millones de euros hasta 2023.

 

Pregunta: ¿Cómo está evolucionando el mercado de la inmologística? ¿Qué previsiones tienen para este año?

Respuesta: El 2021 fue un año récord, el mejor año de la historia de la inmologística en España desde que hay registros. Con récords absolutos en absorción, inversión, transacciones… Es difícil que el 2022 supere al año pasado, aunque las expectativas para este y el próximo año para Montepino son inmejorables. Seguiremos creciendo, porque la demanda seguirá muy activa. El parque logístico, en general, está muy desactualizado y todo el crecimiento está siendo a base de edificio nuevo.

 

P.: ¿Todo este gran dinamismo no puede dar lugar a un mercado recalentado y con peligro de generar una burbuja?

R.: El principal riesgo de la inmologística puede venir del lado de los yields y el dinero. Por tanto, de aspectos exógenos a la actividad logística. Estamos en unos niveles de yields que son mínimos históricos y resulta complicado mantenerlos ahí de forma sostenida. Si el BCE retira estímulos y los tipos de interés suben muy rápidos puede producirse cierta tensión en las rentabilidades. Esto repercutirá en determinadas inversiones realizadas con yields un poco ajustados. Por el lado de la demanda creemos que no habrá problemas, por el lado de las rentas tampoco, porque seguimos en niveles bajos.

 

P.: La demanda está muy activa, pero ¿qué tipo de producto está requiriendo?

R.:  En general, hay una demanda vinculada al comercio electrónico que necesita gran tamaño, con naves robotizadas y automatizadas. También hay demanda para la última milla o edificios de hasta 5.000 metros cuadrados muy cerca de las grandes ciudades. Finalmente, donde es más débil la demanda es en zonas secundarias y para productos de tamaño medio, porque hay más oferta.

 

 

P.: ¿Cómo está afectando el aumento de los precios a la inmologística?

R.: Los precios de la construcción se han disparado, pero ya no es sólo un tema de inflación sino que estamos hablando de disponibilidad de la mercancía. Estamos en una tormenta perfecta: inflación alta con una crisis de suministro. Todo sube de precio porque, simplemente, no hay. Estamos hablando de alzas de alrededor del 25% en los materiales de la construcción en el último año, y con grandes problemas de suministro. Nosotros, con una gestión activa de los procesos de compra, hemos limitado el alza al 15%, aunque el verdadero problema es asegurar los aprovisionamientos. Este tipo de subidas impactan directamente en los márgenes. Esperamos que en el primer trimestre de 2023 se empiecen a normalizar un poco los precios.

 

P.: La pasada primavera, Bankinter se convirtió en el accionista de referencia de Montepino. ¿Qué supone la llegada de este nuevo inversor?

R.: Para nosotros fue muy intensa, porque fue una transacción cercana a los mil millones de euros. Sustituimos a nuestro accionista de referencia, Cbre Investment, que busca una salida, por Bankinter Investment. Actualmente, tenemos 1.600 accionistas y un socio en general para los próximos diez años. El proyecto es de crecimiento y sostenibilidad en el tiempo, y no ha cambiado.

 
 

P.: Tienen una cartera de más de un millón de metros cuadrados, ¿qué proyectos tienen en desarrollo actualmente?

R.: Tenemos diez proyectos en marcha para desarrollar en 2022 y 2023. Nuestra principal área de influencia es la zona centro, de Guadalajara a Toledo, pero este año nos estamos esforzando mucho en crecer en otros mercados, como Barcelona Alicante, Córdoba, Málaga o Zaragoza. Desarrollaremos medio millón de metros cuadrados entre este año y el próximo con una inversión de más de 500 millones de euros.

 

P.: EjePrime cumple este año cinco años, ¿cómo ve el sector logístico dentro de cinco años?

R.: En los últimos cinco años la inmologística en España ha crecido mucho y los próximos cinco van a ser aún más excitantes. Cada año que pasa se aceleran más los procesos y se profesionaliza la inmologística y entramos ahora en una etapa de consolidación de un modelo de negocio.