Logística: la crisis y el aumento del ‘vacancy’ amenazan a la niña bonita del ‘real estate’

Todos los ojos están puestos en él. Mientras el retail y las oficinas se cerraban y el residencial sufría, el boom del online convirtió al segmento logístico en la gran estrella del año de la pandemia. Hay demanda, faltan activos y los inversores están deseosos de apostar por el sector, pero este frenesí podría dejar una resaca lastrada por la crisis económica y, sobre todo, un aumento de la desocupación.

A escala global, la inversión en logística cayó sólo un 4% en 2020, hasta 6.600 millones de euros, y copó el 30% de toda la inversión en activos no residenciales en el sector inmobiliario, una cuota sin precedentes, según el informe The Logistics Property Telescope, elaborado por EY.  

La región de Europa, Oriente Próximo y África representó un 24% de la inversión total y, sólo en Europa, la inversión se disparó un 10%. En España, la contratación en Madrid se elevó un 69%, hasta 930.000 metros cuadrados, gracias a la llegada de nuevos operadores de ecommerce.

El informe anticipa una configuración del parque a medio plazo

En Barcelona, en cambio, retrocedió un 26%, hasta 437.000 metros cuadrados por la falta de stock de calidad. Sólo en 2021 se entregarán 23 nuevos proyectos, el 48% de ellos (más de un millón de metros cuadrados) en Madrid, Cataluña, Guadalajara y Toledo, la mayoría llave en mano.  

Pero después de la fiesta, EY anticipa un aumento de la desocupación que comienza a dar sus primeros síntomas ya en Madrid. ¿Los motivos? Por un lado, la gran cantidad de stock obsoleto en el mercado y, por otro, la nueva oferta podría pasarse de frenada y que el mercado no fuera capaz de absorberla.

Madrid es el mejor ejemplo. La capital tiene una disponibilidad de más de un millón de metros cuadrados, de los cuales el 31% se concentra en la primera corona, donde están los activos más antiguos.

En Valencia la desocupación ya ha comenzado a aumentar

Una opción sería reformar todo ese parque, pero el capital que apuesta por ese tipo de operaciones exige rotar muy rápido y en España es muy difícil completar todo el proceso en cinco años, especialmente por las gestiones burocráticas. En Valencia, la curva de desocupación ya ha comenzado a repuntar, acercándose al 6%; en Barcelona se mantiene en torno al 3% y en Madrid roza el 8%.

En cuanto a la inversión, la consultora apunta que el mercado está todavía infravalorado en relación a sus vecinos europeos y prevé una compresión de los yields en los próximos años. Otro factor que apunta a que España tiene todavía potencial es su relativa baja densidad, con 380 metros cuadrados de almacenes por cada mil habitantes, teniendo en cuenta sólo almacenes de más de 5.000 metros cuadrados.

Sin embargo, ni siquiera la logística es inmune a las crisis globales, más bien todo lo contrario. EY subraya que “el sector de la logística y el transporte es especialmente susceptible a los shocks económicos”, y que en esta ocasión podrán juntarse el efecto de una histórica crisis financiera a escala global con las crisis de sanidad regionales. Aun así, históricamente la recuperación ha sido relativamente rápida, recuperándose los niveles precrisis en un plazo de doce meses.