A riesgo y con mayor rentabilidad: ¿cuáles son las claves del ‘real estate’ para 2017?

El negocio inmobiliario acaba de dejar atrás el primer trimestre del año y ya piensa en lo que le depararán los próximos seis meses. Los inversores especializados aseguran que, en lo que queda de ejercicio en España, el negocio de las oficinas inclinará cada vez más la balanza a la promoción de producto a riesgo ante la falta de stock y las rentabilidades estarán en torno al 3% y el 4%, mientras que en residencial el aumento de la promoción, el crecimiento del precio de la vivienda y el suelo (un activo al alza) serán los protagonistas en lo que queda de año.

A cierre de 2016, según se desprende del estudio Investors Perspective elaborado por JLL, el retail y las oficinas fueron los dominadores del sector, con un volumen aproximado de 5.700 millones de euros (el 66% del total de la inversión terciaria). Comparado con el año 2015, los volúmenes en estos dos sectores descendieron ligeramente: un 3% en el caso de los activos retail y un 13% en el mercado de oficinas.

El negocio de las oficinas continúa en boga en el segundo trimestre del año. Entre 2017 y 2021, en un entorno conservador, las rentas prime en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona crecerán un 4,3%, mientras que su aumento en valores de mercado será, tanto en la capital como en la ciudad catalana, de un 2,5% en los próximos cinco años. En una encuesta realizada a medio centenar de expertos del negocio inmobiliario, cerca de un 57% estima que las rentas de oficinas crecerán entre un 10% y un 20% durante los próximos tres años.

Aun así, la falta de producto continuará siendo uno de los grandes hándicaps a los que se enfrentará el real estate en oficinas. Así, el 39% de los encuestados (principalmente socimis y promotoras) estudiaría desarrollar y promover edificios de oficinas en áreas secundarias consolidadas.

El 36% estudiaría desarrollar y promover edificios de oficinas en zonas urbanas consolidadas

A muy poca distancia, el 36% de los encuestados (principalmente fondos institucionales y sociedades de capital riesgo), afirman que únicamente estudiarían desarrollar y promover edificios de oficinas en zonas urbanas consolidadas. El 23% de los encuestados, principalmente representantes de family offices y aseguradoras, no se plantearía en ningún caso desarrollar y promover edificios de oficinas.

Otra de las válvulas de escape del negocio de oficinas en España es la adquisición de superficies en edificios exclusivos. El 66% de los profesionales no invertirían en edificios emblemáticos para reconvertir espacios en oficinas, mientras que el 23% si accedería, siempre y cuando pudiera transformarse más del 50% de la totalidad del producto.

En cuanto a su nivel de apalancamiento, más de la mitad de los profesionales encuestados por JLL prefiere un apalancamiento entre el 50% y el 70%, frente a las aseguradora, socimis y family offices, que abogan por un apalancamiento inferior al 50%.

Residencial e inversiones alternativas

A corto plazo, el 35% de los profesionales del negocio de la inversión ve como un negocio a explorar y explotar el sector residencial, mientras que las inversiones alternativas (como residencias de estudiantes, de la tercera edad o clínicas) llaman la atención de un 16%. Un 43%, por su parte, apuesta por colocar su dinero en activos como los centros comerciales, el negocio logístico o locales a pie de calle.

A tenor de la falta de oportunidades de inversión, casi la mitad de los encuestados (48%) se plantearía invertir en zonas menos consolidadas (sobre todo las socimi y fondos institucionales), siempre y cuando se diese un crecimiento sostenido de las rentas. Por otro lado, el 32% (principalmente family offices) señala que nunca consideraría dicha posibilidad.

El negocio residencial es uno de los que ha tardado más en recuperarse, pero ya empieza a asentarse. La recuperación de la demanda de vivienda se afianzó durante 2016, impulsando el sector residencial en su conjunto hacia la normalización, según el estudio Real Estate Market Outolook, elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE.

El negocio residencial es uno de los que ha tardado más en recuperarse, pero ya empieza a asentarse

Así, el residencial es un sector al alza este ejercicio. Para 2017 se prevé un incremento medio de los precios de vivienda, incluyendo obra nueva y segunda mano, en torno al 5% interanual. Este aumento será más acentuado en municipios como Madrid y Barcelona, donde la demanda de obra nueva sigue siendo muy superior a la oferta existente y prevista para 2017-2018.

En cuanto a promoción de nuevas viviendas, para 2017 se espera que la tendencia expansiva continúe. Los bajos tipos de interés, así como el desapalancamiento privado y las mejores perspectivas económicas, están impulsando la inversión residencial en España.

Se calcula que la demanda potencial de vivienda rondará en España las 170.000 ó 180.000 unidades por año a partir de 2018. Aproximadamente una de cada siete de ellas se construirá en la Comunidad de Madrid, donde la demanda de nueva vivienda mostrará mayor intensidad que el resto de regiones analizadas y donde además, la necesidad de construcción es mayor.

Y todo lo anterior ha provocado que el interés por el suelo haya ido en aumento. “La competencia en las grandes ciudades hace que todos los promotores pugnen por los mismos solares en las zonas de mayor demanda, incrementando los precios por encima del 30% respecto a 2015”, se desprende del estudio de CBRE.

Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Canarias y Baleares concentran el interés, entre otras zonas, y ante la falta de suelo finalista, muchos promotores están adelantándose, adquiriendo suelo con gestión urbanística pendiente. En este aspecto, es importante que las administraciones públicas agilicen los trámites pertinentes para responder a las necesidades de la sociedad y evitar tensiones en los precios, según se apunta en el estudio.

‘Tips’ de inversión

“El mercado inmobiliario ofrece a los inversores rendimientos potenciales mucho más atractivos que los exiguos rendimientos que obtienen con los bonos o los activos monetarios”. Los bajos niveles de los tipos de interés y las rentabilidades de la deuda pública han provocado un profundo cambio en las estrategias de inversión a largo plazo. Cabe esperar que la mejora continua de los indicadores macroeconómicos de España siga suscitando interés en este sector, apunta JLL.

Las rentas al alza también serán una realidad en los próximos años, debido a la recuperación económica española

“El mercado continúa siendo líquido”, prosigue el informe. Hay mucho capital en el mercado, especialmente en áreas como el capital riesgo y los family offices. Las condiciones de financiación han mejorado de forma sostenida, a lo que hay que sumar el interés de los inversores y la estabilización de los precios. Los bancos nacionales han incrementado su actividad, pero los bancos internacionales siguen protagonizando las operaciones de mayor volumen, según el estudio de JLL. Las rentas al alza también serán una realidad en los próximos años, debido a la recuperación económica española y a sus buenas perspectivas en cuanto a creación de empleo.