Alberto Valls (ULI): “Las oficinas siempre van a ser el activo trofeo”

La oficina no dejará de ser la reina de la inversión. Así lo afirma Alberto Valls, presidente del Urban Land Institute (ULI) de Madrid desde el pasado mayo y socio responsable del real estate en Deloitte. Aunque el living y la logística estén ganando terreno con el Covid-19, Valls señala que el crecimiento se debe a su expansión y auge de la demanda, pero que una vez se estabilicen, las oficinas volverán a no tener rival. Además, el directivo apunta que los activos alternativos cobrarán protagonismo en las carteras y tipologías como el senior living o las residencias de estudiantes serán muy atractivos a la inversión. “Cuando estemos todos vacunados volveremos a la oficina y recuperarán la cuota que han perdido”, sostiene Valls.

Pregunta: ¿Hay riesgo de una burbuja inmobiliaria en el residencial?

Respuesta: No, el sector residencial hay que entenderlo como un sector de infraestructura de consumo y la clave es la tasa de esfuerzo. Para que el segmento evolucione de forma positiva la clave es que haya recuperación económica y empleo. Y se está recuperando con fuerza. Todavía seguimos por debajo en venta de viviendas, en cuanto la situación sanitaria se normalice el mercado repuntará porque existe más demanda acumulada, nacional y extranjera, que oferta.

P.: ¿La deuda de las empresas está bajo control?

R.: La situación es completamente diferente a la de la crisis financiera de 2008 llegó, el endeudamiento es mucho más bajo. Las empresas están mucho más saneadas y no es un exceso de oferta como en la anterior. 

P.: Tras el Covid-19, ¿habrá más concentración de empresas?

R.: La concentración bancaria empuja a la concentración empresarial. Cada vez hay menos financiadores, por lo tanto, tiene sentido que existan compañías más grandes en todos los sectores. En algunas tipologías de activos más alternativos todavía hay desajuste entre oferta y demanda, pero tras el crecimiento y la consolidación se verá un proceso de concentración.

P.: ¿Tenemos un sector sano?

R.: Tras la crisis de 2008, las empresas tienen estructuras de capital totalmente diferentes, mucho más saneadas y resistentes. Lo que ha sucedido en muchos segmentos es una ralentización de los ingresos, así que habrá una fuerte recuperación. La pregunta es cuando tardará el sector en volver a los niveles de 2019.

P.: ¿Y cuándo será?

R.: Dependiendo de la tipología de activos, pero la recuperación puede retrasarse hasta finales de 2022.

“Dependiendo de la tipología de activos, pero la recuperación puede retrasarse hasta final de 2022”

P.: ¿España se ha mantenido atractiva para la inversión internacional?

R.: Completamente. El mercado español está remontando el nivel de actividad y de interés, algo que dinamiza el mercado inmobiliario y la rentabilidad de la tasa sin riesgo (bono a diez años) está al máximo. España se ha recuperado rápido en las anteriores crisis y hay confianza para que vuelva a hacerlo esta vez.

P.: ¿Cómo van a afectar los estándares de sostenibilidad al mercado inmobiliario español?

R.: El parque español tiene que adaptarse a los nuevos estándares de sostenibilidad de forma paulatina. Es una obligación. En todas las nuevas inversiones se tendrá en cuenta el coste de realizar esta transición si el inmueble no está adaptado. Desde el Urban Land Institute (ULI) la ESG es uno de los puntos sobre los que queremos profundizar más y acompañar a las empresas.

P.: En el escenario post Covid, ¿continuarán las oficinas como los activos que acumulan mayor inversión?

R.: Las oficinas siempre van a ser el activo trofeo de los inversores, independientemente del uso que hagamos de ellas. Cuando estemos todos vacunados volveremos a la oficina y recuperarán la cuota que han perdido. En 2019 coparon el 45% de la inversión en Europa y en 2020 cayó hasta el 39%.

P.: ¿El residencial puede avanzar a las oficinas como el segmento con más inversión?

R.: El residencial y multifamily lleva un recorrido de crecimiento los últimos años. En 2010 representaba el 7% de la inversión en Europa y el pasado año coparon el 27% de la inversión. Va a ver una institucionalización del living y se abrirá a más conceptos como el coliving, pero aún está lejos de superar a las oficinas. Es un segmento que está creciendo mucho porque hace falta oferta.

“Va a ver una institucionalización del ‘living’ y se abrirá a más conceptos como el ‘coliving’”

P.: ¿Qué recorrido tiene el build-to-rent en España?

R.: Existe necesidad en España de un buen parque de oferta en alquiler. Los edificios diseñados para alquilar tienen la gran ventaja que al ser nuevos ya cuentan con los criterios de ESG al día. Es un sector en el que estamos viendo mucha inversión porque hace falta mucha oferta. La demanda irá en aumento los próximos años debido sobre todo a los cambios socioeconómicos.

P.: ¿El auge de la logística va a resistir en el tiempo?

R.: Lo primero que hay que tener en cuenta es que una nave no puede competir en precio o inversión con otro segmento como el de oficinas. Aunque haya mucha actividad, continuará siendo un sector pequeño en volumen de inversión. Por otro lado, hay mucha necesidad de nueva oferta y transformación de naves logísticas e industriales que están bien ubicadas. En las nuevas formas de consumo va a ser muy necesario contar con un segmento logístico fuerte. Con la consolidación del sector los yields han ido a la baja, así que depende del perfil del inversor puede ser atractivo o no entrar en el segmento.

P.: ¿Activos alternativos como residencias de ancianos, para estudiantes o data centers ganarán terreno en la cartera de los inversores, o una vez se estabilice el mercado volverán a un segundo plano?

R.: Van a coger un papel más protagonista en las carteras y convertirse en activos estructurales. Existe un claro interés en activos como residencias de estudiantes o senior living e irán cogiendo más fuerza en las carteras conforme vayan consolidándose.

P.: ¿Qué tendencias van a coger fuerza tras el verano y el año que viene?

R.: Hay segmentos que están captando mucho interés: en logística queda mucha oferta por desarrollar, y levantar nuevos data centers es absolutamente esencial con la transformación digital, por lo que cada vez los veremos más protagonistas. En retail seguirán repuntando los supermercados y el build-to-rent continuará captando mucha inversión, ya que existe una clara necesidad de nueva oferta oferta.

P.: En Madrid y Barcelona se están dibujando modelos muy diferentes de ciudad. ¿Cuál es mejor para el sector?

R.: Creo que, desde un punto de vista del sector, el exceso de regulación no es buena. Más que una regulación, se necesita una política de vivienda planificada. Hay que contabilizar cuál es el nivel de vivienda asequible que se requiere y planificar su desarrollo. Además, la administración tiene que poner el foco en aquellas localidades donde no llega la inversión privada y en la vivienda social. Los modelos de ciudad son diferentes, pero también es diferente la materia prima con la que cuentan, el exceso de regulación produce desajustes y reducción de oferta, que es malo para el modelo de ciudad. 

P.: ¿Qué debería abordar la Ley de Vivienda en España y con qué estrategia?

R.: Fundamentalmente adecuar la oferta a los diferentes segmentos de demanda. La administración tiene que hacer colaboración pública-privado y la planificación del suelo para entender no solo las necesidades de hoy sino las del futuro. Hay que hacerlo todo en un escenario de medio largo plazo con cierta flexibilidad, porque no conocemos las necesidades de dentro de diez años.

P.: ¿Con qué ciudades debemos compararnos?

R.: Tenemos grandes ejemplos de transformaciones como el 22@, o la renovación de un toda la Ría en Bilbao con el proyecto Ria 2000 o el proyecto de Madrid Nueva Norte. Lo que hay que destacar es que los grandes proyectos requieren colaboración, tanto de la administración, como entre administraciones y con el sector privado.