Annalaura Benedetti (Mdsr): “En los centros comerciales, sólo sobrevivirá el más fuerte”

El atractivo de los supermercados ha llegado para quedarse. Así lo señala Annalaura Benedetti, responsable en España del fondo israelí Mdsr, especializado en retail y que está rastreado el mercado logístico en busca de oportunidades. Aunque el high street se encuentre en un momento crítico, la ejecutiva apuesta por que la inversión se recuperará en el segundo semestre aunque las rentas van a tardar en regresar a niveles pre Covid-19. “Las operaciones que veamos serán mayormente off market y no macroprocesos, y con un target muy focalizado”, sostiene la directiva.

P.: ¿España es atractiva para el capital extranjero?

R.: Creo que sí porque por una parte los procesos que ha habido en los últimos meses, sobre todo en alimentación, han sido muy concurridos y los compradores eran todos extranjeros. Aunque el mercado no ha presentado tanto movimiento, ha habido numerosas ofertas off market con un interés bastante generalizado. España es un país con mucho desarrollo por delante y hay buenas oportunidades si se realiza una buena gestión. Para nosotros, desde luego el mercado español es muy atractivo y es uno de nuestros principales focos en la búsqueda de activos.

P.:¿Es un buen momento para cerrar operaciones?

R.: Depende del sector. Es difícil plantearse inversiones en centros comerciales porque no sabes dónde se encuentra el precio a la baja, pero la alimentación ha salido muy reforzada y es lo que están buscando los inversores. Aunque algo positivo de esta crisis ha sido que el miedo que había en el mercado sobre la viabilidad del comercio tradicional ha desaparecido: hay espacio para el retail tradicional y para las nuevas inversiones. Ahora toca reinventarse.

“El miedo que había en el mercado sobre la viabilidad del comercio tradicional ha desaparecido”

P.: ¿Qué segmentos son más atractivos para invertir?

R.: Nosotros nos estamos enfocando en la alimentación. Es algo que ya gestionamos desde 2017 y vemos que hay muchos inversores interesados. Los diferentes actores han visto que es un segmento muy resiliente y hay mucho interés, pero también siguen interesados por el retail tradicional.

P.: ¿El high street recuperará la inversión?

R.: Sí, pero irá muy de la mano del turismo, sobre todo en un país como España. La falta de turistas se ha notado mucho. Las cifras de afluencia y ventas así lo demuestran, aunque son aspectos que se recuperarán más tarde que pronto. Al final, las grandes tiendas son las que tienen vocación de permanencia. Las grandes marcas ya buscaban limitar sus tiendas y contar con grandes flagship. Sin embargo, en el corto plazo, el sector va a sufrir mucho. Esperemos que el ritmo de inversión se recupere en el segundo semestre del año, puede que no se desarrollen muchas operaciones pero serán de gran volumen. Además, creo que las operaciones que veamos serán mayormente off market y no macroprocesos, y con un target muy focalizado. También veremos mucha actividad de los inversores privados, porque con esta crisis se han dado cuenta que la rentabilidad que se obtiene con el real estate no la van a encontrar en otro sitio.

P.: ¿Qué ocurrirá con los precios? ¿Habrá ofertas de derribo?

R.: Otra vez, depende de donde. Habrá casos en los que los propietarios necesiten desinvertir impulsados por procesos de solvencia, pero generalmente no creo que haya grandes ofertas. Los inversores siguen teniendo interés y se prevé que la situación mejore en el segundo semestre, así que simplemente la actividad se va a posponer.

“No creo que haya grandes ofertas, los inversores siguen teniendo interés y se prevé que la situación mejore en el segundo semestre”

P.: ¿Las rentas van a caer en 2021?

R.: Desde luego no van a volver pronto a niveles pre Covid-19. Se ha tenido que dar mucho apoyo a los comerciantes con bonificaciones de las rentas y los retailers aún no han remontado. En este sentido, las rentas de los centros comerciales prime y el resto del comercio tradicional va a ir de forma paralela. Los segmentos que va a costar más que vuelvan a la normalidad son la restauración y el ocio.

P.: ¿El atractivo de los supermercados va a superar la pandemia?

R.: Se va a mantener, pero depende mucho del perfil del fondo. En el discurso de centros comerciales frente a supermercados, los primeros exigen mucha más gestión y el fondo puede contar con un margen más alto para aumentar la rentabilidad, mientras que los supermercados tienen una evolución más plana. Pero el segmento de la alimentación va a seguir atrayendo inversores porque se han dado cuenta de su resistencia. El atractivo de este segmento ha hecho que inversores que no habían entrado ni en la alimentación ni en España lo hicieran.

P.: ¿Los centros comerciales tienen futuro?

R.: Está garantizado, pero solo el más fuerte sobrevive. No será como a finales de los noventa donde había un centro comercial en cada pueblo y todos tenían todas las marcas de Inditex. Vamos a ir hacia dos formatos: el de proximidad, con espacios reaprovechados con servicios alternativos como coworking, establecimientos de salud o espacios de última milla y el gran centro comercial con flagships.

P.: El logístico se ha posicionado como uno de los segmentos ganadores de la crisis, ¿Hay oferta suficiente en España?

R.: Hay, pero de logística tradicional. Los inversores están mirando cada vez más fuera de las coronas principales de Madrid y Barcelona y los centros de última milla no están llegando. Más actores van a invertir en logístico. Cada vez más, es uno de aquellos segmentos sin los que no podemos vivir.