Augusto Lobo (JLL): “Sigue habiendo interés por el retail: pase lo que pase, Gran Vía siempre será Gran Vía”

Gran Vía siempre será Gran Vía. Augusto Lobo defiende que, pese a las dudas que han emergido en los últimos años sobre el retail, las tiendas en los principales ejes comerciales del centro de las ciudades seguirán existiendo, aunque serán mejores. “Un ejemplo es la banca, que por su modelo de negocio siempre se pensó que podía ser puro online y hoy está invirtiendo en flagships porque lo que funciona es la mezcla entre online y offline”, defiende el experto.

Pregunta: En los ejes prime españoles hay locales vacíos. ¿Qué ocurre?

Respuesta: No ha habido un cambio tan grande en el nivel de vacancy. Quizás hay locales que en el pasado no estaban en el mercado. Dicho esto, los locales de grandes dimensiones ya no tienen la capacidad de atracción que tenían antes. Los operadores que pueden permitirse esos súper flagships son cada vez menos.

P.: ¿Qué harán entonces todos los inversores que compraron grandes locales porque eso era lo que se llevaba?

R.: Hay algunas ubicaciones que sí van a encontrar operador. Otras propiedades se replantearán la distribución de uso: lo que antes era 100% retail ahora será retail y oficinas o retail y un hotel. Eso no significa que lo que vale para un local valga para todos.

P.: ¿Continúa habiendo interés?

R.: Sigue habiendo muchísimo apetito por parte de los inversores en high street. Es un activo con un precio muy defensivo y resiste bien a los ciclos: pase lo que pase, dentro de veinte años Gran Vía seguirá siendo Gran Vía. Además, la rentabilidad es bastante atractiva en comparación con otro tipo de activos.

“No hay un solo modelo de centro comercial del futuro: copiar a los grandes ya no vale”

P.: En los últimos años muchos fondos han invertido en retail. ¿Esto dificulta que se bajen los precios?

R.: Creo que hay operaciones que han sido realizadas con perspectivas demasiado optimistas en cuanto a las rentas. Sí que va a haber un ajuste en determinadas zonas, aunque no será rápido e inmediato. Pero en high street y en general, los precios van a ser cada vez más agresivos, por el carácter tan defensivo de este sector al compararlo con otros tipos de inversiones que tienen un nivel de riesgo equivalente.

P.: ¿Ocurre lo mismo en los centros comerciales?

R.: Es un poco contradictorio. En high street, en determinados activos se esperaban niveles de renta que son demasiado elevados para el mercado de hoy, pero la inversión sigue apostando fuertemente. En cambio, en los centros comerciales la inversión está prácticamente estancada, aunque los datos de afluencia y ventas de los mayores propietarios son buenos. Lógicamente, como en todo, hay centros comerciales buenos y malos.

P.: ¿Sobran centros comerciales en España?

R.: Sí, si no se cambia el enfoque de algunos de ellos. Muchos de los nuevos centros vienen con un concepto más acorde con los clientes están buscando: no son más metros, son metros distintos. Eso supone que los que ya estaban en el mercado o se adaptan y mejoran o tienen un futuro más difícil. Y esto no significa copiar al más grande, si no entender cuál es el propósito del centro comercial. No todo tiene que ser súper grande.

“La experiencia no sólo significa grandes centros al estilo de un parque de atracciones”

P.: ¿Cuál es el modelo del futuro?

R.: Hay diferentes modelos del futuro. El modelo de generar esa emoción, casi como un parque de atracciones y vas el día entero a pasártelo bien. Y otros modelos distintos, como el parque de medianas, donde también hay movimiento. En estos casos, la compra es súper práctica y muy rápida. Cuando hablamos de experiencia de compra no todo tiene que ser parque de atracciones.

P.: ¿Sigue habiendo interés por parte de los operadores internacionales?

R.: Sí, sigue habiendo interés por España, y por Barcelona y Madrid en particular. En los últimos años han entrado Anthropologie, Uniqlo… aunque es verdad que hoy en día no hay tantas marcas nuevas de moda de gran dimensión a escala global. En otras áreas de actividad hay mucho dinamismo: en tecnología con Huawei, por ejemplo, o los bancos. La banca es un gran ejemplo que ni el online ni el offline es la solución para todo. Siempre se pensó que su modelo de negocio podría volverse puro online, pero ahora están invirtiendo en verdaderos flagships porque se han dado cuenta de que lo que funciona es la mezcla.

P.: Sephora acaba de anunciar un plan para abrir tiendas “más cerca de las casas de sus clientes”. ¿Es una tendencia al alza? ¿Resucitará el retail en ciudades y calles secundarias?

R.: Hay que ver qué son las ciudades secundarias en Estados Unidos y en España. En primer lugar, más allá de Nueva York, las ciudades americanas son mucho menos densas y sin centro como tal. En Estados Unidos tiene sentido ir a las ciudades secundarias o a las afueras porque es realmente donde vive la gente. En Madrid o Barcelona, en cambio, la gente vive en el centro de la ciudad.

“Va a haber un cambio muy importante en cómo medimos la rentabilidad de las tiendas”

P.: ¿Hay que abrir tiendas donde la gente duerme, trabaja o pasa su rato de ocio?

R.: Hay que abrir tiendas donde la gente pase una parte importante de su tiempo. Un ejemplo es la zona de Azca en Madrid. Siempre ha estado muy enfocada a oficinas, pero ahora vemos un incremento de ocupación en la parte comercial, porque es muy práctico para la gente que pasa mucho tiempo en esa zona.

P.: H&M también ha decidido convertir sus tiendas en almacenes para el online. ¿Harán falta nuevos KPIs para medir la rentabilidad del retail? ¿Cuáles serán?

R.: Va a haber un cambio muy importante en cómo medimos la rentabilidad. Habrá una rentabilidad directa generada por la venta en el local y otra indirecta generada por el papel de la tienda como centro de atención al cliente, de cross selling, de distribución…

P.: ¿Cómo es hoy el local estrella?

R.: Debe tener mucha exposición, fachada, mucha visibilidad… Los operadores quieren menos metros, pero valoran mucho la forma en que está organizado el local.

P.: ¿Vamos a un mundo con menos tiendas?

R.: Sí, pero mejores y mucho más centradas en la ciudad, porque en otras ubicaciones puedes llegar mejor con el online.