Belén Díaz (Valliance): “Algunos inversores ya no están dispuestos a pagar precios tan elevados”

Belén Díaz es la directora general de Valliance. La ejecutiva afirma que la falta de stock de calidad disponible obliga a los inversores a apostar por la obra nueva y a los propietarios de los inmuebles a reposicionar sus activos. Con todo, Díaz asegura que es un buen momento para el real estate en España, mercado en el que el impulso de la demanda se nota en todos los sectores.

Pregunta: Valliance está presente en la mayoría de segmentos del real estate español. ¿Qué tendencias están marcando cada sector?

Respuesta: Tanto en el sector terciario como en el residencial o en retail hay mucha demanda. En el caso de las oficinas esto viene motivado por la escasez de producto, especialmente en Madrid y Barcelona, donde las multinacionales más importantes quieren tener su sede. Este tipo de activos, además, son los más deseados por los grandes y pequeños inversores, aunque se están pagando unos precios que quizás no se corresponden con la realidad.

P.: Ante la falta de producto, ¿cada vez se apuesta más por la obra nueva o la rehabilitación en el sector de las oficinas?

R.: Es lo que ocurre en Barcelona, por ejemplo, donde las empresas se han trasladado a distritos como el 22@ motivadas por la escasez de oferta de calidad en el centro de la ciudad. Los inversores ya optan por irse a nuevos barrios, comprar suelo y fabricar sus propios activos. Por otro lado, tanto en Madrid como en la capital catalana hay un parque de oficinas que, aunque está bien localizado, está bastante obsoleto. Esto provoca que los propietarios de los edificios, sobre todo los grandes fondos patrimonialistas, inviertan en obras de reforma y rehabilitación.

P.: ¿El reposicionamiento de activos también se está dando en el retail español?

R.: Muchos centros comerciales se quedaron anticuados y vacíos tras la crisis. En este sentido, hay muchos inversores que están optando por comprar estos inmuebles y desembolsar grandes cantidades de dinero en su actualización. De hecho, los activos comerciales, especialmente de retail high street, siguen atrayendo capital procedente de family offices y fondos de inversión privados porque no precisan de mucha gestión posterior. En este mercado, asimismo, cualquier capital de provincia despierta interés.

“La falta de producto nos obliga a ser muy creativos y a apostar por las operaciones ‘off market’”

P.: En el caso del mercado residencial, ¿qué nuevas ciudades han disparado su demanda en los últimos años?

R.: Málaga, Bilbao y Valencia son los nuevos polos de inversión. Por otro lado, también vemos que cada vez hay más compradores que apuestan por el sur de España, especialmente por ciudades como Sevilla o Granada. En cualquier caso, el residencial continúa siendo el producto estrella en Madrid y Barcelona, territorios en los que hemos notado un auge importante de la inversión en apartamentos turísticos, sobre todo en aquellos distritos donde es más fácil obtener licencia.

P.: ¿Cree que en estas dos grandes ciudades los precios del residencial ya han tocado techo?

R.: El precio de la vivienda tiene que estabilizarse tarde o temprano, si es que no lo ha hecho ya. Personalmente, he recibido el feedback de inversores, especialmente de los nacionales, que no están dispuestos a pagar determinadas cantidades. Se niegan a hacerlo porque realmente conocen el mercado residencial español y saben que a la hora de vender no les saldrán las cuentas. El caso de los inversores internacionales es diferente. En los últimos años hemos notado un aumento de la presencia de fondos como Blackstone o Cerberus que han comprado los grandes paquetes residenciales de la banca. Habrá que ver qué ocurre con estos lotes de viviendas, qué salida tendrán este tipo de productos a corto medio plazo.

P.: ¿Cuál es el mayor reto al que se enfrentan como consultora inmobiliaria?

R.: La falta de producto, sin duda. No hay activos suficientes en el mercado para satisfacer la demanda que nos llega. Últimamente, hasta tenemos que llamar a la puerta de los propietarios y preguntarles si tienen previsto vender. Esto nos obliga a ser muy creativos y a apostar por las operaciones off market, que son las que realmente gustan al inversor porque es cuando tiene más posibilidades de hacerse con el activo. Con todo, el hambre de producto demuestra que hay mucha liquidez.

“El ‘Brexit’ puede provocar que los compradores británicos aumenten su interés por el residencial español”

P.: ¿Cree que una eventual subida de tipos frenará esta demanda?

R.: Actualmente, los tipos de interés siguen en mínimos, motivando que los inversores busquen productos de calidad que puedan darles una buena rentabilidad. La subida de tipos prevista para finales de 2019 seguro que repercutirá en el mercado inmobiliario español, aunque el impacto será paulatino.

P.:  Por último, Valliance opera en el Reino Unido a través de una colaboración con Lambert Smith Hampton. ¿Han notado el impacto del Brexit?

R.: De momento, estamos en un periodo transitorio en el que no hay nada decidido. Hasta que no se sepan qué medidas exactas se van a adoptar no sabremos qué pasará. Con todo, Londres siempre será una capital mundial del real estate; poseer un activo allí es como contar con un trofeo. Quizás, si las medidas fiscales previstas no satisfacen a los inversores, los compradores británicos pueden llegar a aumentar su interés por España.