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Diario de información económica del sector inmobiliario

29 Noviembre 2022F05.33h

C

Mercado

Por Marta Casado Pla
26 Jul 2019
F04.57h
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Carlos González (Neinver): “Neinver no está en ningún proceso de venta”

El director general de la compañía asegura que el sector debe reinventarse constantemente y apostar por la experiencia para continuar atrayendo al consumidor.

Carlos González (Neinver): “Neinver no está en ningún proceso de venta”

 

 

“No estamos en ningún proceso de venta”, asegura Carlos González. El director general de Neinver hace oídos sordos a los rumores y continúa invirtiendo en retail, donde asegura que es un buen momento para invertir en activos de calidad y con un buen gestor. El ejecutivo mantiene que el sector debe reinventarse y apostar por la experiencia para continuar atrayendo al consumidor. En cuanto al apocalipsis retail, González asegura que en España no hay riesgo de saturación, pero advierte que los centros comerciales secundarios “sufrirán”.

 

Pregunta: ¿Cómo está el proceso de venta de Neinver?

Respuesta: No hay ningún proceso de venta. El año pasado vendimos la división logística y eso dio lugar a confusiones. No estamos en ningún proceso este tipo.

 

P.: Neinver, Value Retail, McArthurGlen… ¿Por qué no hay más operadores de outlet?

R.: Ser operador de outlet requiere especialización. Hay una barrera de entrada mucho mayor que en otros sectores. Un centro de Neinver no lo puede operar mañana un operador de full price, porque el trato con el consumidor es totalmente diferente. A nivel paneuropeo somos pocos gestores, porque requiere mucha expertise, mucha mano de obra y conocer muy bien el producto, las marcas y los consumidores.

 

P.: ¿Por qué tiene que estar especializado el operador?

R.: Las rentas de los centros outlet están basadas en dos componentes: una renta fija, bastante económica, y una renta variable, en función de las ventas. Por este motivo necesitas un equipo comercial que esté muy cerca de las marcas, porque nuestro éxito depende de las ventas de nuestros inquilinos. Estos son los factores que hacen de nuestro sector un nicho.

 

P.: ¿Por qué el ‘Apocalipsis retail’ de Estados Unidos no ha llegado a España?

R.: La expansión que tiene el retail en el mercado norteamericano con respecto a España es casi entre ocho o diez veces mayor. Allí, la exposición de centros comerciales por metro cuadrado es mucho más alta que aquí. De todas formas, un centro en una posición dominante, con un buen gestor, va a sobrevivir. Esto es lo que está pasando en España. Las zonas de A Coruña o Zaragoza, por ejemplo, han sufrido mucho con la apertura de nuevos centros. Al final quedarán los centros dominantes y los que ofrezcan una jornada completa para el consumidor. Yo no creo en el apocalipsis. Un buen centro, con un buen gestor y una oferta buena para el consumidor, va a sobrevivir. Ofrecer experiencia es fundamental.

 

P.: ¿Cómo se materializa esta experiencia?

R.: Todo forma parte de las experiencias. Nosotros estamos trabajando en ofrecerle algo más a nuestro cliente y a nuestras marcas. Ofrecemos una alternativa de ocio y una alternativa de restauración agradable y distinta. La experiencia puede ser una pista de skate, paracaidismo o simplemente un lugar con animación donde dejar a los niños. La experiencia tiene que ver con un centro que esté vivo. En nuestros centros, el espacio que estamos dedicando a la restauración se ha duplicado en los últimos cinco años. Hemos pasado de un 7% u 8% en los centros tradicionales a entre un 15% y 20%. No se trata sólo de ofrecer unas hamburguesas, es ofrecer calidad, comida saludable.

 

P.: El número de centros comerciales en promoción no deja de crecer, ¿hay riesgo de saturación en España?

R.: La media de centros comerciales por habitante está por debajo de la media europea. Es cierto que muchos centros abrirán entre este año y el siguiente, pero yo creo que no hay riesgo de saturación. Los nuevos centros van en la línea de ofrecer experiencia. Sin embargo, los centros secundarios existentes van a sufrir con la apertura de estos centros.

 

P. En Madrid, la densidad es mucho mayor por la legislación. ¿sobran centros comerciales en comunidades como esta?

R.: En general, un centro que no sea dominante en su zona va a sufrir, sea en Madrid o en cualquier otra ciudad. La Comunidad de Madrid es más liberal en términos de legislación, y los centros que no estén bien posicionados sufrirán. En otras comunidades, como Cataluña, la política de aperturas es más restrictiva y, por lo tanto, habrá menos influencia.  

 

P.: ¿Faltan centros comerciales en Cataluña?

R.: Habría espacio para algún centro más en este mercado.

 

P.: Los operadores de parques de medianas se están acercando al centro de las ciudades. ¿Deben hacerlo también los comerciales?

R.: Hay centros de conveniencia, que están en la ciudad, y centros más grandes, a las afueras, con una mayor oferta para el consumidor. La zona de influencia siempre es fundamental, pero pueden funcionar bien los dos conceptos. Depende de la oferta y el cuidado que se ponga hacia los clientes.

 

P.: En moda, la cuota del outlet se ha estancado. ¿Siguen teniendo sentido grandes superficies dedicadas a la venta con descuento?

R.: El outlet tiene mucho sentido. Desde la época de la crisis hasta la actualidad hemos estado creciendo año tras año, mientras algunos centros full price han caído. El outlet es un concepto muy sólido, que el consumidor entiende cada vez más. Las tiendas son igual o mejores que en un centro full price, con una variedad igual o mayor que el full price, con el único cambio que la prenda es de la temporada pasada o un producto especialmente hecho para estos centros. En los outlets, las ventas están aumentando, las visitas son más fluidas y aumenta el ticket medio de los consumidores. El sector del outlet tiene muchísima salud.

 

P.: ¿El precio continúa siendo el principal factor que atrae a visitantes?

R.: El precio es uno de los key drivers para venir a nuestros centros, pero si solo ofreces precio, es insuficiente para satisfacer al consumidor. El ocio y la restauración son lo que buscan los consumidores.

 

P.: En un momento en que los descuentos son la norma, ¿cómo afecta esto al concepto outlet?

R.: Nos surgen nuevos competidores, con lo cual nos hacen ser mucho más vivos y mucho más atractivos de cara al consumidor. Esta tendencia nos afecta. Ahora tenemos que ser mucho más agiles y aumentar nuestra oferta de cara al consumidor.

 

P.: En la época de Internet, ¿un centro comercial tiene que ser online?

R.: Nosotros nos lo hemos planteado y, de hecho, hemos invertido en un test de comercio electrónico en algunos de nuestros centros la venta online de nuestros tenant. Seguimos invirtiendo en este tema para ver cómo es compatible con el día a día de nuestro negocio. Las marcas, a su vez, también lo están explorando para ver cómo afectan las ventas electrónicas a las físicas. Es un tema complejo, pero lo estamos explorando. Para nosotros es una ventaja de cara al futuro, porque es una oferta más que le damos a nuestros consumidores.

 

P.: Se habla de recalentamiento, ¿sigue siendo un buen momento para invertir en España?

R.: Este es un momento para analizar bien las inversiones. No es como hace cinco años, donde se podía invertir en casi todo. Ahora hay que tener cuidado en qué se invierte, con quién se invierte, quién es el operador, quién es el gestor, etcétera. Es buen momento para invertir en un retail de calidad y con un gestor apropiado.

 

P.: ¿Cuáles son los retos del retail?

R.: El reto del retail es estar cerca del consumidor y las marcas. Todos tenemos muchas incógnitas sobre cómo va a terminar este juego con el auge del comercio electrónico. Tenemos que ir adaptándonos a los movimientos, que cada vez son más rápidos e importantes. Es un trabajo intensivo de dedicar tiempo a las marcas y consumidores. Se trata de ofrecer experiencia en el sentido mas amplio para no se prive al comprador de venir a los centros.

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