Cristina Balaguer (Activum): “Las promotoras han vuelto al mercado del suelo”

Tras un 2022 en que los promotoras se mostraron especialmente prudentes por el aumento de los costes de la construcción y, a partir del segundo semestre, el alza de los tipos de interés, este 2023 muestran un mayor optimismo. Así lo asegura Cristina Balaguer, directora general de la consultora Activum, que basa su argumento en la estabilización de los costes y la fortaleza de la demanda de vivienda en compra, que absorbe toda la oferta que sale a la venta.

Pregunta: ¿Cómo se está comportando la compraventa de viviendas en estos primeros meses de 2023?

Respuesta: Venimos de un 2022 que fue muy bueno, aunque conviene recordar que fue de más a menos. A partir de septiembre, el ritmo de compraventas de viviendas comenzó a descender y, en diciembre, ya se dio un descenso en el número de compraventas en comparativa interanual. Nuestras previsiones a principios de año eran tener un primer trimestre débil para asistir a una recuperación a partir de la primavera o el verano, pero después de un enero con caídas nos hemos encontrado con un febrero en que el mercado se ha estabilizado y en marzo las previsiones son buenas. Nos estamos encontrando con un primer trimestre mejor de lo previsto.

P.: Entonces, ¿prevén un año parecido a 2022?

R.: Bueno, tenemos claro que el aumento de los tipos de interés impactará en el mercado de compraventas de viviendas, pero estamos viendo que está aguantando mejor de lo que esperábamos. La demanda está fuerte, y lo que ha pasado es que se han ralentizado y dilatado los ritmos de venta.

“La demanda está fuerte y lo que ha pasado es que se han ralentizado y dilatado los ritmos de venta”

P.: ¿Cómo están evolucionando los precios?

R.: Los precios han evolucionado en el último año al mismo ritmo que las compraventas. Repuntaron fuerte en el primer semestre del año pasado y luego empezaron a moderar su alza. Nuestras previsiones para este ejercicio son de un estancamiento de los precios, pero nunca una caída, aunque todo depende de los mercados locales. En las grandes capitales de provincia, con demanda fuerte, están aguantando mejor que en otras ciudades, donde están totalmente estabilizados.

P.: Ustedes están muy en estrecho contacto con las promotores, ¿qué es lo que les preocupa en la actualidad?

R.: La compra de suelo, sin lugar a dudas. Las promotoras y los inversores están a la búsqueda de oportunidades en el mercado del suelo. El dinamismo el año pasado era mucho menor y muchas promotoras cancelaron sus lanzamientos por el encarecimiento de los materiales de la construcción. A las promotoras les preocupaba entonces eso y también dar salida al stock que tenían en construcción. Superadas ambas incertidumbres, ahora han vuelto a buscar suelo y hay muchas operaciones en estudio.

P.: ¿Se paralizaron muchos proyectos por el encarecimiento de los materiales de la construcción?

R.: Proyectos que estaban en comercialización no se paralizaron, pero sí se revisaron lanzamientos que estaban previstos. En este sentido, se recalcularon costes y se retrasaron proyectos, lo que afectó al número de viviendas que se pusieron en el mercado el año pasado.

P.: ¿El aumento de los costes de financiación no es otro contratiempo para los promotores?

R.: Eso afecta más a la comercialización, no a la puesta en marcha de proyectos. Como comentaba, la demanda está muy fuerte y el único problema es que los plazos de venta se han dilatado. En obra nueva, las promotoras no pueden satisfacer la demanda y si tuvieran más unidades las seguirían vendiendo.

“Los servicios de valor añadido, que permiten mejorar la calidad del tiempo en una vivienda y su entorno, son cada vez más apreciados”

P: ¿Por qué las promotoras no consiguen aumentar la promoción de vivienda?

R.: Por falta de suelo finalista. Las administraciones y las empresas privadas deben trabajar más codo con codo para generar ese suelo que se necesita para aumentar la producción de vivienda. A eso se suma, en este momento otro factor coyuntural, como es el encarecimiento de los costes de la construcción.

P.: ¿Cuáles son las preferencias del comprador de vivienda en este momento?

R.: Tiene dos claras: el diseño y la sostenibilidad. Diseño entendido como una oportunidad de aportar un valor añadido en la vivienda, que le permita mejorar la calidad del tiempo que pasa en ella. Además, también busca servicios de valor añadido en el entorno de esa vivienda, es decir, en la comunidad donde se encuentra, con instalaciones deportivas, piscinas, jardines, etc. Y eso no sólo se da en viviendas de gama alta, sino que afecta al conjunto de la actividad. Luego, también interesa la sostenibilidad, como algo que hemos de asumir y enfocado a un potencial ahorro energético.

P.: ¿Y eso se da tanto en el build-to-rent como en el build-to-sell?

R.: Se da en los dos segmentos, aunque especialmente en el build-to-rent. El residencial en alquiler no pasa sólo por ofrecer el arrendamiento de un apartamento, sino por ofrecer un conjunto de servicios de valor añadido que mejoren esa experiencia.