Del estado de alarma a la guerra en Ucrania: dos años que cambiaron el ‘real estate’

Hoy se cumplen dos años desde la implantación del estado de alarma en España. El impacto de la crisis sanitaria en el mercado inmobiliario ha sido muy heterogéneo. Algunos subsectores han salido beneficiados del actual entorno, mientras otros están en un proceso de cambio profundo cuyo final todavía no se vislumbra.

Con el permiso del inmologístico, el gran ganador ha sido, sin ninguna duda, el sector residencial. Aunque con el estallido de la crisis la actividad descendió bruscamente como consecuencia de las restricciones, las ventas poco a poco se fueron recuperando hasta que en la segunda mitad del año pasado el residencial entró en un dinamismo propio de un nuevo boom.

Las compraventas han vuelto a niveles no vistos en los últimos catorce años, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, con un total de 565.523 transacciones en 2021, un 34,6% más. Los precios, que corrigieron ligeramente en los primeros meses de la pandemia, se han recuperado y al final de 2021 cerraron con un alza interanual del 6,4%.

Las previsiones para el subsector residencial para este año también son buenas. Se espera un aumento de las transacciones del 15%, mientras que en el caso de los precios los expertos prevén alzas del 10% para el conjunto del ejercicio.

La vivienda vive un nuevo boom con transacciones en niveles históricos y precios que ya han recuperado la caída de los primeros meses de la pandemia

Otro de los segmentos ganadores es el logístico. Los confinamientos derivados de la pandemia han acelerado el comercio electrónico y la necesidad de almacenes para distribuir las compras online de los consumidores ha llevado a este subsector a ser uno de los más dinámicos desde el inicio de la crisis sanitaria.

La contratación de espacio logístico rondó los 1,11 millones de metros cuadrados en Madrid, un 21% más, mientras que en Barcelona se situó en 885.000 metros cuadrados, un 129% más que un año antes. En todo caso, la disponibilidad en ambos mercados se mantiene limitada para responder a la creciente demanda.

En Madrid, el precio de los alquileres aumentó un 8%, hasta los 5,95 euros por metro cuadrado al mes, el nivel más elevado desde 2009. En Cataluña, las rentas se han elevado a 7 euros por metro cuadrado al mes, con un alza anual del 3% y situando en el nivel más elevado desde 2011.

La contratación de espacio logístico está por encima de los niveles pre-Covid, algo que no sucede con las oficinas

En el caso de las oficinas, el impacto ha sido grande. El auge del teletrabajo ha reducido las necesidades de espacio de entre el 15% y el 20%, según diversas fuentes consultadas. Los nuevos espacios de trabajo, además, requieren diseños y prestaciones distintas, lo que está impulsando cambios profundos.

La contratación aumentó el año pasado un 20% en Madrid, hasta los 362.000 metros cuadrados, mientras que en Barcelona se disparó un 86%, hasta 332.000 metros cuadrados, según los datos de cierre de 2021 presentados por Cushman & Wakefield. En ambos casos, no obstante, las cifras se sitúan por debajo de los niveles de 2019, justo antes de la pandemia.

Finalmente, en el caso del subsector de retail, el impacto ha sido ambivalente. El retail más tradicional se ha visto fuertemente golpeado, así como los centros comerciales, pero en cambio supermercados o parques comerciales apenas han notado el impacto.

Y, aunque en high street la contratación se está recuperando en los últimos meses, la vacancy se mantiene elevada en áreas secundarias, donde no se espera una rápida vuelta a la normalidad.

Ahora, con el estallido de la guerra en Ucrania y una pandemia que poco a poco va superándose, el inmobiliario entra en una nueva etapa. También tendrá una gran importancia a medio plazo del real estate la evolución de la inflación y la política monetaria aplicada por el BCE.