Del ‘populismo inmobiliario’ a la caída de márgenes: los desafíos del sector residencial

Todavía le queda recorrido al ciclo, pero será más desafiante que el anterior. Esta es la principal conclusión en la que coinciden los principales analistas del sector inmobiliario en España. Esta nueva etapa de crecimiento nada tiene que ver con la era de la burbuja, en la que la ola expansiva arrastraba a todo el sector, y su duración dependerá de la capacidad de los operadores para poder adaptarse. Pero, ¿cuáles son los grandes desafíos a los que se enfrenta el inmobiliario español?

En el informe Another brick in the wall, elaborado por Colliers International, la compañía apunta que uno de los principales riesgos es el estrechamiento de los márgenes, derivados de la anticipación de porcentajes elevados de preventas “en un contexto de fuertes subidas de los costes de construcción”.

Los plazos de otorgamiento de licencias, que el grupo califica de “injustificables”, y un potencial endurecimiento de las condiciones de financiación de la banca ante la percepción de mayores riesgos, son otros de los factores que están presionando al alza los costes de la vivienda.

Colliers apunta que los márgenes del sector se encogerán ante la subida de los costes de la vivienda

Colliers también alude a la inestabilidad política y lo que denomina “populismo inmobiliario”. Con las elecciones municipales a la vuelta de la esquina y la fórmula del nuevo gobierno todavía sobre la mesa, la legislación se presenta como uno de los mayores riesgos que pueden afectar a la oferta y al ánimo inversor.

El “recalentamiento” de algunas zonas de la Costa del Sol por subidas excesivas de precios, así como el impacto, todavía indeterminado, que pueda tener el Brexit en la demanda de segunda residencia, son otros de los desafíos del mercado residencial español.

“El ciclo inmobiliario no puede apoyarse exclusivamente en la demanda”, subraya el informe

Cuatro años más de ciclo

Colliers estima que el ciclo inmobiliario mantendrá la tendencia alcista durante los próximos años, con un mayor recorrido en mercados secundarios que se han recuperado más tarde que Madrid y Barcelona.

La producción y entrega de vivienda de obra nueva todavía acaba de empezar a recuperarse y los niveles de producción representan aún un porcentaje pequeño de la demanda total de vivienda, que continuará al alza mientras se mantengan las tasas actuales de crecimiento del empleo y la confianza.

“Nos encontramos en un punto intermedio del ciclo, donde continúa el apetito inversor por la promoción residencial, con una demanda de reposición razonable, aunque limitada, y donde se prevé que la situación de bajos tipos de interés continúe en los próximos dos años”, concluye el informe.

El ‘real estate’ español se encuentra ante otros cuatro años de ciclo expansivo

Aún así, Colliers insiste en que “el ciclo inmobiliario no puede apoyarse exclusivamente en esta demanda, y, por tanto, su duración dependerá de la capacidad que tengan todos los actores del mercado para poder adaptarse y dar respuesta a las nuevas necesidades que tienen los jóvenes de acceso a una vivienda, incluyendo fórmulas de promoción para la vivienda de alquiler”.

En este sentido, el informe reconoce que la demanda se ha vuelto más exigente, lo que podría suponer alguna dificultad puntual de venta de promociones donde, tanto por el coste del suelo como por los precios finales, se ha apostado por un producto prime que no es asumible por la demanda, como está ocurriendo en Valencia o en la Costa del Sol.

¿Y las oportunidades?

En su informe, Colliers apunta también a varios factores de oportunidad para los próximos años de ciclo. La empresa apunta, por ejemplo, a una “racionalización de la relación a medio plazo entre promotores y constructores solventes”, así como a alianzas que permitan la optimización de costes.    

Desde el punto de vista del producto, los operadores encuentran también nuevas oportunidades en nuevas opciones residenciales como el coliving o el  built to rent, mientras que, en cuanto a la financiación, la coinversión de fondos y gestores o las emisiones de bonos corporativos en grandes y medianas promotoras son alternativas frente al endurecimiento de la financiación bancaria.