El ‘real estate’ encara más preparado el nuevo curso ante el aumento de la incertidumbre
20 oct 2022 - 04:54
La crisis moderará la actividad del real estate, pero no se espera ningún desplome. Es la conclusión general del debate celebrado esta semana por primeros espadas del sector inmobiliario español en el marco del acto de presentación del Barómetro de Empresas Inmobiliarias en España, un estudio realizado por EjePrime, con el patrocinio de aProperties, que toma el pulso del sector a partir de una encuesta a 300 compañías vinculadas al negocio inmobiliario en España.
El acto reunió a Óscar Vall, director general de aProperties Madrid; Alicia Hinojosa, directora de real estate en PwC España; José Navarro, director en Merlin; Guillermo Massó, socio en G&MS Corporate, que intervino en representación de ULI Spain; Irene Trujillo, directora general en España de DoveVivo; Pedro Abella, director del Programa de Dirección de Empresas Inmobiliarias de IE Business School y managing director de Therus; Carmen Panadero, presidenta de Wires (Women in Real Estate Spain), y Emilio Miguel Mitre, experto de Green Building Council España.
“Hemos aprendido del pasado y llegamos a esta crisis mucho más saneados”, aseguró Óscar Vall, quien identificó el sector residencial del alquiler en las grandes ciudades como una palanca de crecimiento importante para los próximos trimestres. Irene Trujillo, de la operadora de coliving DoveVivo, respaldó la tesis de Vall y agregó que se está observando “un repunte clarísimo del mercado del alquiler de corto y media estancia”, incluso con la subida de precios que ha experimentado el segmento en los últimos meses.
Los presentes coincidieron en que la crisis que se avecina no será igual que la de 2008, destacando que las ratios de endeudamiento de la mayoría de compañías inmobiliarias están bajo control. “El sector está muy bien, independientemente de lo que venga, las empresas están mucho más saneadas, menos endeudadas”, destacó Guillermo Massó.
Por su parte, Alicia Hinojosa, de PwC, señaló que “el real estate en España suele ser optimista”, y refiriéndose a las tensiones geopolíticas actuales reflexionó que en el contexto actual “tomar decisiones es complicado, ya que estamos en un momento en que nadie sabe qué va a pasar”.
Hinojosa advirtió que ya se registra una reducción de la actividad compradora por el repunte de la inflación y las medidas macroprudenciales emprendidas desde el Banco Central Europeo (BCE). “Nos tenemos que acostumbrar a vivir en la incertidumbre”, remachó la directiva.
Al hilo de las perspectivas de la economía europea a medio y largo plazo, y si la próxima crisis puede golpear al real estate como en 2008, Pedro Abella bromeó, “desde que salió Allan Greenspan de la Fed y dijo que se había equivocado, pienso que yo no tenga ni idea de economía”, para después explicar que “no va a ser una caída como la de 2008, porque se juntaron tres crisis: económica, financiera, y en España, la inmobiliaria, y además nos sobrevino con unos endeudamientos muy elevados”.
Guillermo Massó agregó que “hay muchos inversores que están demorando sus salidas, y eso quizás sí que abra la puerta a algunas desinversiones, aunque no a los niveles de la Gran Recesión”. Respecto los precios, José Navarro, de Merlin, indicó que por lo que se está viendo hasta el momento, los inquilinos de oficinas están soportando los ajustes al alza por la subida de la inflación, “Veníamos de años con pocos crecimientos, incluso con rebajas, por lo que los inquilinos, hasta el momento, han aceptado este aumento de rentas”.
Hinojosa apuntó que la presión al alta de las rentas en oficinas o retail no podrá replicarse al segmento logístico, ya que “No creo que [las rentas logísticas] puedan subir de forma indefinida porque tienen un tope; de hecho, las rentabilidades han bajado porque el cliente no puede pagar más”.
Tanto Navarro como Carmen Panadero, de Wires, coincidieron que el mercado se está polarizando, y que los activos ubicados en zonas prime siguen en una dinámica excelente. “Los activos de calidad no van a sufrir; por ejemplo, vemos que, en retail, la dinámica del high street se mantiene en máximos”. El directivo de Merlin reforzó la tesis, apuntando que “el mercado se está polarizando en activos de calidad y ubicados en la zona centro, si se junta este vector, el precio no sufrirá”.
Otro tema que surgió en el debate fue el de la implantación de las estrategias de sostenibilidad en los activos, la mayor de las tendencias del inmobiliario que recoge el Barómetro de Empresas Inmobiliarias en España 2022. “La inversión directa en sostenibilidad no tiene mucho retorno directo, pero no aplicar las máximas políticas en este sentido sí que provoca que pierdas o no puedas acceder a ciertos inquilinos prime”, argumentó Navarro.
Respecto a la rehabilitación de vivienda, uno de los mayores retos que enfrenta el sector, los expertos pusieron el foco en la gestión de las ayudas a la rehabilitación y el papel de la administración. “Las regulaciones administrativas impiden aplicar más rehabilitaciones, a las compañías les interesa mucho rehabilitar y ganar margen en los consumos, pero hay muchas barreras”, se quejó Irene Trujillo. “Es complicado movilizar las comunidades de propietarios”, añadió Guillermo Massó y Alicia Hinojosa remató “el producto no está claro, no está bien definido”.
Por su lado, Emilio Miguel Mitre, de GBC España, se mostró esperanzado sobre el presente de la rehabilitación residencial. “Estamos en la línea de salida, pero ya hay muchas comunidades de propietarios que están entrando”, señaló Mitre, que también destacó que una vez el subsegmento empiece a coger velocidad “los operadores de rehabilitación pueden morir de éxito”.
Emplazados por cómo ven el sector en los próximos meses, los expertos coincidieron en su optimismo, pero con cautela. “La palabra clave del próximo año será Moderación”, sentenció Pedro Abella. Óscar Vall apuntó que “este ejercicio lo acabaremos bastante bien, y de cara al próximo año también habrá oportunidades de crecimiento”. Irene Trujillo coincidió con el análisis, “Las incertidumbres también generan oportunidades; nunca antes el real estate había sido tan imaginativo y diversificado como ahora”, sostuvo la directora de DoveVivo, que remachó “¡imaginación al poder!”.
Carmen Panadero destacó los usos mixtos como un vector en el que incidir. “Vamos hacia una hibridación de usos, que fomenten la flexibilidad y la transversalidad”. Guillermo Massó lanzó un mensaje de tranquilidad: “el inmobiliario resistirá bien al contexto actual; no soy pesimista, somos un inmobiliario mucho más sano”.
José Navarro apuntó que la situación de alta inflación actual viene por “una barra libre de dinero, con la guerra en Ucrania como puntilla”, pero apuntó que el inmobiliario está fuerte y las compañías con buenos activos no sufrirán grandes impactos. Por su parte, Emilio Miguel Mitre recordó que el inmobiliario tiene el reto de cumplir con los objetivos marcados por las instituciones europeas en 2050: “hay un objetivo de descarbonización y tenemos que empezar a pensar en la renovación del parque de viviendas”
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