El tamaño sí importa en la vivienda española: faltan casas medianas y sobran grandes

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, lo expresaba así hace justo un año: “No tenemos ni idea de lo quiere el cliente, y eso me frustra”. El anhelo del directivo de una de las mayores promotoras cotizadas españolas se refleja, de hecho, en los datos de la vivienda en España. Al menos, en cuanto al tamaño. En España faltan pisos medianos y sobran casas grandes, según un informe de Century 21.

En el I Observatorio del Mercado de la Vivienda en España, la red de franquicias inmobiliarias apunta que existe un “notable déficit” en la oferta de viviendas con una superficie que oscila entre 91 metros cuadrados y 120 metros cuadrados. En este tipo de hogares, la oferta es del 18%, insuficiente para asumir una demanda que alcanza el 26%.

Por su parte, la demanda de casas grandes, aquellas cuya superficie supera los 150 metros cuadrados, es mucho menor a la oferta existente en la actualidad: un 8% de potenciales clientes tienen para elegir un 20% de propiedades. La explicación a este desequilibrio se encuentra en que “tras la crisis, se ha vendido principalmente lo que la gente necesitaba, que era vivienda de tamaño medio; y ahora se vende lo que sobra…”, explica Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 en España y Portugal, a EjePrime.

La oferta para las viviendas de tamaño medio alcanza el 18%, inferior a la demanda del 26% que registra el mercado español

Entre lo que sobra se encuentra mucha vivienda de gran tamaño, herencia de un “boom en el que se construyó sin criterio”, según Sousa. Ahora, y a pesar de la mejoría de la economía española, “la mayoría de las familias no puede comprar lujo”, con lo que continuará habiendo producto excedente en este mercado, que ha crecido notablemente en los últimos años en la gran ciudad, animados los propietarios por lograr altas rentabilidades con el turismo.

“Hay que centrar el debate en el cliente y en sus necesidades”, insiste Sousa, que dirige una red de franquicias en la que trabajan más de 1.500 profesionales. “Tenemos que entender las necesidades de las personas”, explica Sousa, que focaliza el problema en que la clase media no recibe la oferta que desea. “Hoy hay una crisis de poder adquisitivo para vivienda en España”, sentencia.

Oportunidad para socimis y grandes inversores
La falta de oferta de vivienda de tamaño medio frente a la constante demanda, además de un problema, puede traer una solución al mercado inmobiliario. En particular, al inversor en real estate. “Las socimis y los fondos tienen ante sí una gran oportunidad de invertir en la compra de vivienda para la clase media”, afirma Sousa.

“La casa es una necesidad básica, pero hay que adaptarla a los cambios de vida de nuestros clientes”, apunta el directivo, que asegura que el informe le ha permitido ver que “las diferentes etapas de la sociedad de hoy, con el nacimiento de un hijo, un divorcio o la emancipación, generan una necesidad a la que no se le da respuesta en el mercado”.

¿Qué antepone el español a la hora de comprar vivienda?
Lo primero que piden los españoles a la hora de comprar vivienda es el tamaño. Así lo destaca el informe de Century 21, que apunta que la mayoría de los potenciales clientes aspiran a adquirir viviendas de tres dormitorios.

Además, el español quiere una casa de obra nueva o de rehabilitación. Y por último, debido a la falta de oferta disponible en el centro, “la gente se acerca cada vez más a la periferia en busca de su casa ideal”, asegura el directivo.

Sousa destaca que “la gran mayoría de familias españolas que quieren hoy comprar una casa tendrá que renunciar a algo: ubicación, tamaño de casa…”. “Lo que no puede cambiar es su disposición económica sobre el precio de la vivienda”, asegura. En este sentido, más del 20% de los encuestados en su informe no encuentra lo que necesita y pospone la compra de una vivienda.

Sousa: “Más del 80% de los jóvenes querrían comprar su propia casa, pero están aplazando esta decisión porque no encuentran en el mercado la vivienda que buscan”

Esta retirada en la carrera por adquirir una vivienda es mayor entre los jóvenes, que no se quieren atar a comprar un piso, ya que conlleva un “lastre” para su movilidad geográfica. El 60% de los jóvenes de entre 18 y 29 años indican en el informe que aún no saben dónde van a ubicar su residencia y prefieren estar abiertos a nuevas oportunidades laborales.

Al respecto, Sousa afirma que “más del 80% de los jóvenes que hemos encuestado querrían comprar su propia casa, pero están aplazando esta decisión porque no encuentran en el mercado la vivienda que buscan a los precios que pueden pagar”. Por ello, la primera vivienda de un joven acostumbra a ser de alquiler.

“Pero, por otro lado, los alquileres han subido tanto que, con los precios de compra que existen fuera de la ciudad, les sale más a cuenta adquirir la casa porque la hipoteca es más interesante”, reconoce el directivo. El problema en estos casos son los sueldos de los jóvenes, incapaces de pagar sin ayuda familiar o externa la entrada de una vivienda.

No en vano, las casas en venta superan en un 45% el precio dispuesto a pagar por las familias. El precio medio de la vivienda ofertada en España es de 241.145 euros, según el informe de la inmobiliaria, una cifra que supera en casi 75.000 euros el precio medio disponible por los potenciales clientes. “De hecho, el precio medio de compra para quienes ya han llevado a cabo la búsqueda de vivienda es de 166.179 euros”, destaca el estudio.

El ‘coliving’ y los alquileres
Entre las tendencias para 2019, Century 21 destaca el coliving: viviendas promovidas para que sean compartidas por jóvenes profesionales. Es un mercado “al alza desde hace más de un año”, explica Sousa, que, sin embargo, ve “reticencias por parte de los inversores”.

Este crecimiento del coliving es muestra, según el ejecutivo, de la “necesidad de dar una oferta específica y flexible a los jóvenes y a la clase media para el mercado del alquiler”. Grandes socimis especializadas como Testa o Témpore trabajan ya en busca de dar servicio a este sector de la sociedad, “pero todavía va muy lento este avance”, lamenta Sousa.

Sin embargo, cuando cojan carrerilla, estas empresas “profesionalizarán” el mercado y “ajustarán la oferta a la demanda existente, rebajando los precios actuales”, explica el directivo. ¿Cómo se puede lograr esto? “Con carteras de gran dimensión, se eleva la posibilidad de realizar más economía de escala, que les permita poner en el mercado inmuebles a un precio más económico mientras sacan rentabilidades interesantes para ellos”, opina.