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Diario de información económica del sector inmobiliario

28 Noviembre 2021F07.18h

C

Mercado

Por M. Tamayo
22 Nov 2021
F04.56h

El terremoto Evergrande alcanza el residencial chino: mayor caída de precio desde 2015

Mientras sigue el rebote de los precios en las viviendas de los principales mercados internacionales, junto a España, el mercado chino ha registrado un descenso intermensual en el precio del 0,2%.

China y el inmobiliario

 

El terremoto Evergrande desploma los precios. Mientras el sector residencial de las principales economías del mundo dispara precio y operaciones con el viento a favor de los tipos bajos y la bolsa de ahorro generado por la pandemia, el residencial chino ha tropezado con la deuda de las promotoras. El mercado de la vivienda del gigante asiático no ha se ha sumado a los vientos de cola y ha registrado la mayor caída de precio desde 2015, tras anotar quince años de ascensos.

 

En concreto, el precio de las viviendas ha registrado un descenso interanual del 0,2%, la primera caída de los últimos seis años, según datos del Census Bureau del país. Además, la producción de vivienda nueva se ha recortado un 7,7% de enero a octubre respecto el año anterior.

 

Aunque no todas las ciudades han registrado la misma caída, Pekín se ha mantenido registrado un leve aumento de precio del 0,6%, mientras que en Shanghái el precio ha subido un 0,1%. Por su parte, en Wuhan el precio de la vivienda de obra nueva ha descendido un 0,4%.

 

En el caso de la vivienda de segunda mano, el precio cayó en todas las grandes ciudades chinas (las setenta analizadas) menos en del capital del 5,4%, ahondando en el descenso iniciado en septiembre de un 3,5%.

 

 

La actividad en el residencial se ha visto lastrada por el terremoto financiero producido por la crisis de Evergrande. La promotora china, la segunda mayor inmobiliaria del país, acumula una deuda de 300.000 millones de dólares y ha manifestado que cuenta con dificultades para hacerse cargo de los pagos. La problemática financiera se ha extendido ha otras inmobiliarias chinas como Fantasia o Sinic.

 

La crisis de Evergrande hizo saltar las alarmas ante el peligro de que su caída desembocara en un efecto dominó que arrastrará bancos y empresas, en un país donde la construcción representa un cuarto de su economía. Aun así, analistas apuntan que no se producirá una crisis como la de 2008, ya que la exposición ante el capital extranjero es mucho menor y se cree que el gobierno chino puede salir en su rescate para evitar la inestabilidad social.

 

La crisis del residencial chino no ha cogido por sorpresa al gobierno de Xi Jinping. Desde 2020, el Banco Popular de China y el Ministerio de Vivienda aplican ratios financieras para controlar la deuda. En concreto, el Ejecutivo impuso la política conocida como las tres líneas rojas, compuesta por las tres condiciones sin las cuales las compañías no podían aumentar su deuda. Estas tienen en cuenta la tasa de apalancamiento, la deuda neta y el dinero en caja de las compañías, entre otros factores.

 

A pesar de la ofensiva de Pekín por cerrar la deuda, a cierre de junio, treinta inmobiliarias habían cruzado las tres líneas rojas, 23 incumplían dos de las condiciones y sesenta compañías han incumplido una de las líneas rojas, según datos de Fitch Ratings tras estudiar 190 promotoras de China y Hong Kong. Aun así, la agencia apunta que en el último año la media de las compañías ha mejorado y se prevé que de aquí a mitad de año se reduzca la deuda.

 

Aunque la agencia señala que la crisis de Evergrande ha dificultado el acceso al mercado de capitales para las inmobiliarias, por lo que las compañías que cuenten con vencimientos a corto plazo de su deuda dependerán del efectivo y el flujo de caja que cuenten. Además, con la caída del precio en el mercado residencial, muchas compañías se pueden abonar al wait and see y reducir el ritmo de la inversión.

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