Endeudamiento, ingresos y distribución de beneficios: ¿qué diferencia una sigi de una socimi?

Legislaciones mellizas, pero no gemelas. El pasado agosto, Portugal aprobó la legislación que regula las Sociedades de Inversión y Gestión Inmobiliaria (sigi), el equivalente a las socimis españolas. A pesar de que ambas normativas cuentan con grandes similitudes, difieren en algunos puntos clave como la capacidad de endeudamiento, el origen de sus ingresos o la distribución de sus beneficios.

La principal diferencia entre las dos legislaciones es que en Portugal estas sociedades de inversión tienen un límite de endeudamiento del 60% del valor de mercado de sus activos. Es un punto que la legislación española no contempla y que permite a una decena de socimis superar ese umbral, según explicaron el director corporativo de desarrollo de negocio de la tasadora Gesvalt, Luis Martín Guirado, y el director de Prime Yeld- Gloval Portugal, Nelson Rego, en una jornada organizada ayer en Madrid por Iese y Asocimi. 

La legislación portuguesa es más flexible que la española en cuanto al origen de los ingresos de las compañías. En este sentido, las sigis no cuentan con la obligación de obtener un 80% de sus ingresos anuales – excluyendo los derivados de la venta de acciones o propiedades – del arrendamiento de sus activos o de los dividendos de las participaciones que puedan tener en otras socimis. 

Las sigis cuentan con un límite de endeudamiento del 60% del valor de mercado de sus activos

Por otro lado, ambas normativas varían a la hora de efectuar la distribución de beneficios. La española obliga a realizarlas dentro de los seis meses posteriores al cierre de cada ejercicio fiscal, mientras que la portuguesa amplia el plazo a nueve meses. 

Las socimis deben distribuir a sus accionistas como mínimo el 100% de los dividendos y otros ingresos procedentes de las inversiones en acciones y unidades de inversión que prevea su objeto social; el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de los derechos de propiedad, acciones e inversiones, siempre que el resto se reinvierte en un plazo de tres años, y el 80% del resto de los beneficios obtenidos. 

Por su parte, las sigis han de traspasar a sus accionistas el 90% de los beneficios derivados de los dividendos y otros ingresos procedentes de inversiones, y el 75% del resto de los beneficios basados en la ley general de sociedades anónimas. Además, también tienen que distribuir como mínimo el 75% de los beneficios derivados de la venta de sus activos. 

Las socimis deben distribuir sus beneficios en un periodo de seis meses, mientras que las sigis tienen nueve meses de plazo

Además, sigis y socimis también cuentan con limitaciones sobre la composición de sus activos que difieren. En ambos casos, el 80% del valor de su cartera debe provenir de activos incluidos en su objeto social, pero en el caso portugués, además, los derechos de propiedad inmobiliaria deben representar como mínimo el 75% de sus activos. 

Sin sigis por el momento

A pesar de cumplirse tres meses desde la entrada en vigor de la normativa, por el momento no se ha creado ninguna sigi. Rego explicó que esto se debe a la falta de flujo de capital y a la doble imposición a la que están sometidas estas sociedades. De todos modos, destacó el hecho que la fiscalidad puede llegar a ser del 10% en Portugal, frente al 19% de las socimis, como “la gran ventaja de las sigis”. 

En todo caso, Guirado opinó que la normativa portuguesa “no ha sabido aprender de los errores cometidos en el pasado” por otros países a la hora de legislar este tipo de sociedades y que “es difícil que funcionen si no se corrigen dos o tres puntos clave”, sin especificar cuáles. 

La fiscalidad de las sigis, con un mínimo del 10% ante el 19% de las socimis, es su “gran ventaja”

Por otro lado, el directivo de Gesvalt aseguró que el crecimiento de los dividendos de las socimis “será exponencial en los próximos años”, y que la rentabilidad media de las cotizadas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) “alcanzará un 5% de media”, un punto porcentual por encima del 4% con el que cerró 2018. 

Asimismo, Guirado reclamó que el sector necesita “estabilidad legislativa para que el inversor internacional invierta en el real estate español”. “No podemos permitirnos cambiar la legislación”, añadió.