España vuelve al ladrillo: la obra nueva bate a las compraventas por primera vez desde 2008

El real estate español comienza a desperezarse, ahora sí, de la crisis. En 2018, la iniciación de viviendas de obra nueva ha batido a las compraventas por primera vez en una década. Pero, aunque los ladrillos y las grúas vuelvan a cubrir la panorámica española, el sector no está, precisa el Colegio de Registradores, ante una nueva burbuja. La institución califica de “razonable” la situación actual del mercado, a gran distancia todavía de los volúmenes del boom.

El sector abre así un nuevo ciclo, aunque más moderado, después de dos periodos claramente diferenciados en el sector de la vivienda. En el primero, durante la burbuja, el mercado apoyó su crecimiento en generar stock: durante este periodo, se llegó a visar más del doble de lo que se vendía en los mejores periodos de venta de obra nueva.

Tras el pinchazo de la burbuja, se abrió una nueva etapa centrada en absorber todo ese stock de vivienda generado hasta 2007. De este modo, entre 2008 y 2016 las compraventas de vivienda nueva superaron cada año a los visados de obra nueva.

El Colegio de Registradores insiste en que no hay riesgo de burbuja

El punto de inflexión llegó en 2017, con un volumen de compraventas de vivienda nueva y de visados casi coincidentes. En 2018, la tasa de compraventas de vivienda nueva con respecto a las iniciaciones se sitúa en el 89,5%, debido a las “favorables expectativas del promotor inmobiliario, en la medida que aprecia una demanda creciente”, destacan desde la entidad en su anuario del último ejercicio.

El colegio estima que esta situación de mercado es “muy razonable, con una favorable dinámica desde el lado de la oferta tanto por las perspectivas del promotor como con respecto al stock de vivienda de obra nueva”, pero alerta: “2018 podría catalogarse como un buen año, pero define una tendencia no tan clara para los próximos años”.

Junto con el cambio de ciclo, otro de los factores que están impulsando la obra nueva es la creciente diferenciación de la vivienda nueva respecto a la usada. En concreto, la introducción de la eficiencia energética, el diseño, la tecnología, la flexibilidad o el coste de la vida útil han sido algunos de los factores que han revalorizado este tipo de productos.

Mayor subida de precios desde 2007

En paralelo, el precio de la vivienda se ha mantenido al alza por cuarto año consecutivo, tras un largo e intenso periodo de ajuste. En 2018, el ritmo de crecimiento se ha acelerado, con un alza interanual del 8,22%, la mayor desde 2007, según el Índice de precio de la vivienda de ventas repetidas (Ipvvr).

El precio de la vivienda se sitúa hoy casi un 30% por encima de los niveles de 2014, evidenciando la recuperación tras la crisis. Las previsiones para los próximos años pasan por registrar alzas de en torno al 5% anual.

“La propia evolución económica, del empleo y las expectativas, condicionarán la evolución del mercado, pero siempre bajo niveles de precios con crecimientos más moderados a los alcanzados en 2018”, destaca el Colegio de Registradores.

Estas proyecciones se deben, en parte, a la evolución de la demanda. El perfil de los últimos años se caracterizaba en gran parte por compradores que durante la crisis dejaron de comprar a la espera de un ajuste más intenso en el precio de la vivienda, la denominada demanda embalsada.

La demanda embalsamada es cada vez menor, mientras que se incorporan progresivamente los clientes que se han recuperado tras la crisis

Este tipo de demanda se ha ido agotando durante los últimos años, y se ha sustituido parcialmente por los compradores que han mejorado sus condiciones económicas y perspectivas como consecuencia de la recuperación.

Este reequilibrio será clave en el comportamiento a futuro de los precios. “A pesar de los intensos crecimientos del precio de la vivienda, venimos insistiendo en previsiones mucho más prudentes ya que, aunque determinados perfiles de demandantes puedan asumir estos crecimientos, en buena parte de dicho mercado esa realidad no es posible, o únicamente de forma coyuntural, como ha ocurrido en la primera mitad de 2018”, enfatiza el colegio profesional.