Esteban de Lope (Deka): “Los fondos defensivos saldrán mejor parados que los oportunistas de esta crisis”

Esteban de Lope es director general del fondo de inversiones alemán Deka desde este año tras formar parte del equipo directivo de la empresa desde 2000. El fondo gestiona las inversiones inmobiliarias de Sparkassen-Finanzgruppe, la unión de las cajas de ahorros alemanas, los landesbank y otras entidades teutonas. En España, la empresa prevé invertir hasta 500 millones de euros este año. De Lope asegura que el sector inmobiliario español mantiene el atractivo para los inversores internacionales y que España es un mercado core para Deka.

Pregunta: ¿España continúa siendo un mercado atractivo para invertir en real estate?

Respuesta: El sector inmobiliario español es un mercado muy interesante para la inversión. De hecho, desde Deka tenemos menos peso en España del que nos gustaría tener y siempre tenemos un ojo puesto en el mercado para invertir.

P.: ¿Cómo le puede afectar la crisis del coronavirus?

R.: España ha sufrido más que otros países por la crisis sanitaria y esto ha provocado que el impacto económico también sea mayor. Evidentemente, el real estate se ve afectado por este impacto. La gestión de las consecuencias de la crisis económica que viene será clave. Las rentas caerán en general, aunque especialmente en hoteles y comercial. Las perspectivas para el mercado de oficinas también han caído.

“Bancos y empresas tienen las cuentas equilibradas y no tienen la necesidad de realizar grandes ajustes de precios”

P.: ¿Habrá grandes descuentos en las carteras que lleguen al mercado?

R.: Sí. El comportamiento de las rentas va a empeorar respecto a la situación pre Covid-19: en aquellos mercados, como el de oficinas, donde crecía, se estancarán, y donde estaban estancadas, como en retail, caerán. Esto hace que los inversores tengan que ajustar sus previsiones de precio. El Banco Centro Europeo ya ha avisado que la situación de tipos de interés bajos se mantendrá durante un periodo de tiempo lago y esto presiona a las rentabilidades a la baja. No sabemos cual de los dos efectos va a predominar.

P.: El sector inmobiliario español es muy diferente al de 2008, ¿esto puede alejar a los fondos más oportunistas?

R.: Sí. En 2008, los bancos estaban bajo una fuerte presión y hubo ventas forzadas de carteras con descuentos importantes. Ahora, tanto bancos como empresas inmobiliarias tienen las cuentas equilibradas y no tienen la necesidad de realizar grandes ajustes de precios en sus activos.

P.: ¿El residencial de alquiler ganará más protagonismo en la cartera de los fondos?

R.: Desde Deka hemos empezado a invertir en este mercado junto a Swiss Life y no descartamos entrar en este segmento en España. El residencial de alquiler ha ganado mucho atractivo en los últimos años a raíz del aumento de la demanda por el arrendamiento de viviendas, especialmente por parte de los jóvenes. De hecho, que aumente el porcentaje de la población que vive de alquiler no es malo per se porque, si bien no da seguridad patrimonial, sí que favorece la movilidad de los trabajadores, que es bueno para la economía.

“Las empresas se verán obligadas a hacer más atractivas sus oficinas”

P.: ¿Este cambio de percepción sobre el alquiler impulsará el build-to-rent?

R.: Sí, sin duda. El incremento de la demanda hará que se construya más pensando en el alquiler, lo que permitirá la llegada de inversores institucionales al mercado. Esto favorecerá que se construyan más pisos e, incluso, que se produzca una mejora de los precios para los inquilinos.

P.: ¿Cómo afectará el incremento del teletrabajo en la inversión en oficinas?

R.: El teletrabajo siempre ha existido, aunque el coronavirus le ha dado un impulso muy fuerte y, sin duda, va a mejorar mucho la calidad de este home working. Evidentemente, esto va a afectar al mercado de oficinas, aunque creo que la posibilidad de trabajar desde casa es complementaria a la de hacerlo desde la sede de la compañía. Las empresas se verán obligadas a hacer más atractivas sus oficinas, porque si tienes la posibilidad de teletrabajar, debe ser cómodo ir a la oficina. Esto también afecta a los propietarios de los inmuebles, que deben hacerlos más atractivos para las empresas y sus trabajadores.  En los países escandinavos o en Países Bajos, el homeworking llega al 30% y hay un mercado de oficinas muy sano.

P.: ¿Se verá compensado por la disminución de la densidad de trabajadores?

R.: Es un efecto que incrementará la demanda de oficinas, lo que va a favor de los propietarios. ¿Qué es mayor, el efecto del teletrabajo o el incremento de metros cuadrados por empleado? Aún no lo podemos saber. Al fin y al cabo, las oficinas de calidad continuarán siendo un producto atractivo y necesario en el mercado. Hay grandes multinacionales que están haciendo un esfuerzo para mejorar los servicios de sus oficinas porque tienen mucho interés en que sus trabajadores estén en el trabajo el máximo tiempo posible, incluso usándolas para pasar su tiempo libre, porque las mejores ideas se dan en encuentros casuales entre los profesionales.

“En algunos países el ‘homeworking’ llega al 30% y hay un mercado de oficinas muy sano”

P.:  Los sectores hotelero y comercial son los más afectados por el Covid-19. ¿También son los que perderán más inversión?

R.: A corto plazo sí, porque ahora mismo hay pocos inversores que se atrevan a invertir en estos segmentos. A medio plazo, se va a recuperar, aunque no sabemos a qué nivel. Sin duda, van a volver a ser mercados líquidos.

P.: ¿Qué tipo de fondos se verán más favorecidos por esta crisis?

R.: En los próximos meses, los que tengan mucha logística y residencial en cartera y poco hotelero. El sector comercial se recuperará más rápidamente que el de los hoteles y la afectación en el mercado de oficinas es un efecto secundario. Los fondos defensivos saldrán mejor parados que los oportunistas.

P.: España presenta un entorno sociopolítico amigable para los fondos de inversión? ¿Afecta esto a la inversión?

R.: Sí. Tiene un sistema legal bueno, está en la Unión Europea y tiene el euro. España es un mercado maduro, transparente y líquido, en una palabra, core. En el futuro próximo habrá que consolidar las condiciones impositivas y legales que puedan variar tras el coronavirus. Puede que se tengan que hacer ajustes y a todos los inversores nos gusta conocer con exactitud las reglas del juego.

“España es un mercado maduro, transparente y líquido, en una palabra, ‘core’”

P.: En 2008 la banca huyó del real estate. ¿Lo está haciendo otra vez?

R.: No, todo lo contrario. En la situación actual, los inmuebles permiten una rentabilidad sin tener que hacer frente a un riesgo alto y esto es la gran diferencia con la última crisis. Ahora mismo, las alternativas de inversión ofrecen menos rentabilidad que el real estate y esto también lo saben los bancos.

P.: ¿En general, el real estate puede ser un valor refugio para la inversión frente a sectores más golpeados por la crisis?

R.: Definitivamente sí. En un momento en el que los estados están muy endeudados y en el que el BCE está desarrollando una actividad muy expansiva, es importante tener activos seguros y los inmobiliarios lo son.