La abrupta caída de la confianza del consumidor amenaza con descarrilar la bonanza que acompaña al residencial desde la segunda parte del año pasado. La guerra en Ucrania, la inflación, el previsible aumento del precio del dinero y, en general, la incertidumbre económica pueden deshinchar un volumen de ventas en récord desde 2008.

La abrupta caída de la confianza del consumidor amenaza el mercado de la vivienda. El Índice de Confianza del Consumidor ha pasado de 89,8 puntos de febrero a 53,8 puntos en marzo, según los datos del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Un derrumbe de una magnitud histórica con la guerra en Ucrania de trasfondo.

Ahora está por ver el impacto en la compraventa residencial, ya que existe un decalaje de unos meses. A la ya de por si incertidumbre que provoca el conflicto bélico, hay que sumar otros elementos coyunturales que, incluso, son más dañinos.

El principal es, sin duda, el incremento de los precios con el Índice de Precios al Consumo (IPC) disparado que en marzo alcanzó el 9,8%, el mayor nivel desde 1985. A pesar del negativo dato, la inflación subyacente (no incluye alimentos no elaborados ni productos energéticos, ambos con precios muy volátiles) aumentó cuatro décimas y se situó en el 3,4%.

Esta última cifra es la más elevada desde septiembre de 2008 y, aunque preocupante, parece reconducible con una apropiada política monetaria por parte del Banco central Europeo (BCE). De hecho, la institución que preside Christine Lagarde ya ha comenzado a reducir los importantes estímulos que inyectó a la economía con el estallido de la crisis financiera y está preparando a los mercados financieros para aprobar la primera subida de los tipos de interés en el segundo semestre del año.

El nuevo ciclo al alza de los tipos de interés impactará de mayor o menor forma en el mercado residencial dependiendo de su ritmo e intensidad. Alzas suaves y acompasadas tendrán un menor impacto en el coste de la financiación que incrementos rápidos y elevados. El BCE ya ha dado muestras de ser comedido en el endurecimiento de la política monetaria, aunque en ningún caso va a permitir una inflación descontrolada.

Los movimientos del índice de confianza son claves para prever un mercado más o menos fuerte a medio plazo

Junto a estos factores que inciden negativamente en el mercado residencial, existen otros en el otro lado de la balanza que buscan equilibrar la actividad. El más destacado es la fortaleza de la demanda.

Desde la segunda parte del año pasado, la compraventa de viviendas está superando las expectativas más optimistas. No sólo ha logrado recuperar niveles prepandemia, sino que marca registro no vistos desde décadas atrás. Así, el pasado febrero la compraventas residenciales sumaron 53.623 operaciones, un 24% más que un año antes y su mayor cifra desde abril de 2008, justo antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Más datos que explican esta fortaleza es el incremento del precio medio del 3,7% registrado en el primer trimestre, según la tasadora Gesvalt, además de la demanda extranjera, que en el segundo semestre del año pasado aumentó un 42% respecto a la segunda parte de 2021.

Los próximos movimientos del índice de confianza serán claves para prever un mercado más o menos fuerte a medio plazo. Si echamos la vista atrás, vemos como la caída del índice que se produjo a lo largo del año 2019 (pasó de 94 puntos de enero a 78 puntos en diciembre) redujo las compraventas de forma significativa.

Así, el mercado español pasó de transaccionar 48.202 unidades en enero a 34.835 en diciembre, es decir, un 27,2% menos. Exactamente lo contrario a lo que aconteció en el año 2017, cuando el índice pasó de 98 puntos de enero a 102 puntos de finales de año y las compraventas marcaron una tendencia ascendente.