Ismael Clemente (Merlin): “La gestión inmobiliaria está viviendo un cambio de paradigma”

No lo tenía fácil el IX Foro Inmobiliario organizado por el Instituto de Empresa para brillar en la semana del año con más eventos relacionados con el real estate: The District en Barcelona, congreso de servicers en Madrid, reunión del sector data center en Málaga y feria inmobiliaria en Valencia. Pero el Foro lo ha vuelto a hacer. 

La torre IE ha servido de marco para que los principales actores del sector repasen el pulso en el que transita el inmobiliario en un contexto de subida de tipos de interés, tasas de inflación elevadas y ecos de recesión a la vuelta de la esquina. El evento, patrocinado por Savills, Steelcase y Montepino, ha puesto el foco en el futuro inmediato del sector, el papel que juegan las ciudades como centrifugadoras de inversión y las perspectivas para cada subsector, además de aventurar las nuevas tendencias que pueden florecer a corto y medio plazo. 

El programa, dirigido por Alberto Alcázar y Carmen Panadero, ha contado con 45 ponentes , entre los cuales primeros espadas del real estate español, como Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin; Cristina Garcia-Peri, directora de estrategia y desarrollo corporativo de Azora; Jose Manuel Llovet, consejero delegado de Grupo Lar; Vanesa Gelado, directora general de Hines España; Juanjo Vera, consejero delegado de Montepino; Esther Escapa, directora de inversiones y desarrollos inmobiliarios de AXA IM; Jaime Pascual-Sanchíz, consejero delegado de Savills España o Sandra Daza, directora general de Gesvalt, entre otros.  

Además, también han participado en el congreso economistas como Daniel Lacalle, director de inversiones en Tressis o Manuel Romera, director del Sector Financiero de IE, además de representantes políticos como Isabel García Tejerina, ex-ministra de Agricultura y actual senior advisor de EY; Javier Fernández- Lasquetty, consejero de hacienda de la Comunidad de Madrid o Mariano Fuentes, delegado del área de gobierno de desarrollo urbano del Ayuntamiento de Madrid.

“El IX Foro Inmobiliario ha sido la oportunidad de disfrutar de dos días de máximo aprendizaje, en los que se ha puesto en valor la transversalidad del mundo inmobiliario y su trascendencia en el tejido productivo de este país y en nuestras ciudades”, ha destacado Carmen Panadero, que ha cifrado la afluencia de participantes en más de 230 personas. 

Las distintas conferencias dedicadas a evaluar en qué posición parte el real estate en un contexto económico restrictivo han coincidido en destacar que la crisis que viene no será como la de 2008, ya que la mayoría de empresas del sector están saneadas, con unas ratios de endeudamiento que nada tienen que ver con las de tres lustros atrás. 

Los ponentes han admitido que ya se observa un enfriamiento en el mercado transaccional, que auguran que irá a más en 2023, aunque han resaltado que este escenario es propicio para que salgan al mercado oportunidades de activos core, que podrán aprovechar los inversores solventes, es decir, los que cuenten con suficiente equity y no necesitan depender de la financiación bancaria. 

“La gestión inmobiliaria está viviendo un cambio de paradigma”, ha apuntado Ismael Clemente en la mesa que ha abierto la sesión de este viernes. El consejero delegado de Merlin ha pronosticado un fuerte descenso de la financiación bancaria para las empresas inmobiliarias, con lo que la posición inversora tendrá que sustentarse en los flujos de caja.

Por su parte, Cristina García-Peri ha destacado que este reajuste también tendrá una derivada positiva para el sector, ya que considera que la liquidez presente en el mercado en los últimos años había distorsionado precios y valoraciones.”Que los tipos de interés suban y las valoraciones bajen es positivo, ya que veníamos de una economía dopada”, ha sentenciado la directiva de Azora. 

En este análisis también coincidieron en la jornada vespertina del jueves Sandra Daza, directora general de Gesvalt; Alberto Díaz, managing director de capital markets en Colliers International y Juan Barba, senior advisor en Meridia.

“Esta situación en los tipos de interés se tornará normal, con lo que el inmobiliario pasa a competir con otros productos financieros, como los bonos, con los que ahora no lo hacía”, advirtió Alberto Díaz, que también señaló que como consecuencia del nuevo contexto, “los que soportaban sus inversiones en base a la deuda y el equity se han quedado fuera de juego”. 

Sandra Daza indicó que, a partir de ahora, “se van a dilatar las decisiones de inversión y veremos cifras más modestas”, además de prever que “estamos en un escenario de compradores, ya que la demanda aún está ahí”. La directora de Gesvalt también advirtió que “vamos a ver mayores o menores impactos en el sector dependiendo del tiempo que se alargue esta situación”, refiriéndose a un contexto con tasas altas de inflación, endurecimiento del crédito y costes disparados como consecuencia de la guerra en Ucrania. 

Por su parte, Juan Barba apuntó que, a consecuencia de la inflación, “los portfolios de las grandes compañías están sufriendo por la tesorería”, señalando que el mercado aún se encuentra a la expectativa. “El problema ahora es qué hacer con el dinero, donde invertirlo; esta situación, por ahora, no se ha resuelto”, remachó Barba. 

El Foro también ha querido reflexionar sobre el papel de las ciudades como imán para la inversión. En la jornada del pasado jueves bajo el título Ciudades e inmobiliario. Tándem imprescindible, Vanessa Gelado, directora general de Hines España; Javier Hernández, director general de planeamiento en el Ayuntamiento de Madrid y Emma Gómez, directora general del centro Canalejas, reflexionaron sobre la atracción de la ciudad para el real estate, con el foco puesto en el ejemplo de Madrid.  

Gelado apuntó que, en el proceso de dirimir sus inversiones, la dinámica del área metropolitana de una ciudad tiene mucho peso. “Una inversión se contempla bajo el parámetro de un tamaño mínimo de mercado, para asegurar liquidez, y como están evolucionando las nuevas tendencias en esa ciudad”, explicó la directora general de Hines.

Hernández puso el foco en los puntos fuertes de Madrid, como la calidad de vida y la apuesta por la sostenibilidad en las construcciones y destacó el papel de las administraciones como catalizadores de la inversión. “Hemos acortado los procedimientos de licencia, haciéndolos más tecnológicos y transparentes; con este cambio estimamos que el sector de la construcción ganará 255 millones de euros más que antes de estos cambios”. 

Emma Gómez, directora general de Centro Canalejas, apuntó que los grandes proyectos inmobiliarios son un imán para la inversión y el posicionamiento de las ciudades. En este sentido, aseguró que “la apertura del hotel Four Seasons ha cambiado la oferta hotelera de Madrid y ha hecho que el cliente de lujo pusiera en su radar a la ciudad”. Gómez también hizo hincapié en la necesidad de que estos grandes proyectos alberguen usos mixtos, con lo que se diversifica la oferta y aumenta la expectación y afluencia. 

En el repaso de los diferentes segmentos, la logística ha destacado por encima del resto. Los participantes en el evento la han catalogado como la tendencia con más recorrido  a corto plazo del sector. En la mesa El futuro de la cadena logística y el reatil. Su impacto en el mercado inmobiliario, Juanjo Vera, consejero delegado de Montepino, José Manuel Llovet, consejero delegado de Grupo Lar y Manuel Pérez Romero, chair del Center for Sustainable Cities de IE, debatieron sobre el momento de la logística y los centros comerciales, con un enfoque bajo el prisma de la desaceleración económica. 

“Por lo que se refiere a la demanda logística, el momento es muy bueno y seguirá creciendo, ya que aún nos resta para llegar a las ratios europeas de superficie logística por persona y penetración del ecommerce”, ha argumentado Vera, que también ha advertido que, desde el punto de vista de la inversión no se replica esta buena dinámica. “El mercado está sufriendo, ya se observan caídas de valoraciones y más compresión de los yields”, ha añadido. 

Al hilo de cómo afectará el esperado crecimiento del ecommerce a los centros comerciales, José Manuel Llovet ha admitido que es complicado cuantificar las ventas online en los contratos de renta variable, “tenemos que disponer de información de detalle muy precisa”, ha señalado el consejero delegado de Grupo Lar, que también ha asegurado que la adopción de estrategias y servicios flexibles es una clara palanca de crecimiento para el retail. “Entre el 4% y el 5% de ingresos de Grupo Lar provienen de los espacios flexibles, y esto irá a más;  la mezcla de usos también irá al alza y darán mayor valor a los centros”, ha concluido Llovet. 

Por su parte, Manuel Pérez Romero ha dado la voz de alerta respecto a la logística de última milla, advirtiendo que, a medio y largo plazo, si los tiempos de entrega se siguen recortando, “se va a echar la logística de las ciudades”. Pérez ha defendido la instalación de hubs logísticos urbanos en el entramado urbano de las ciudades y ha señalado una mayor flexibilidad en las regulaciones como antídoto a las afectaciones a los ciudadanos y una mejor optimización de la cadena logística en las entregas.