Mercado

J. Grandes (Unen): “Las rentas de las oficinas se están ajustando ligeramente”

El consultor prevé una rápida recuperación en la contratación de espacios a partir de septiembre impulsada por una demanda de oficinas más saludables.

B. B.

24 jun 2021 - 04:58

 

J. Grandes (Unen): “Las rentas de las oficinas se están ajustando a la baja”

 

Juan Grandes, director de agencia de Unen, pronostica una fuerte recuperación en la contratación de oficinas en el segundo trimestre, con el CBD y la primera corona liderando el mercado. No obstante, apunta que el reajuste de espacios por el auge del trabajo dará entrada a un periodo en que las rentas se ajustarán a la baja. El consultor augura una nueva era en la que las oficinas servirán para “formar al equipo como, en cierto modo, los talleres artesanos”. Grandes se enroló en Unen en septiembre del año pasado para poner en marcha el departamento de agencia.

 

Pregunta: ¿Cómo ha evolucionado en este primer semestre el mercado de oficinas de Madrid? ¿Cuándo prevé que se recupere la demanda y perspectivas para el segundo semestre?

 

Respuesta: Durante el primer trimestre la absorción bruta en Madrid se situó en 80.000 metros cuadrados, un 20% menos que en el primer trimestre del año pasado. Esto es debido a que a principios de año las empresas todavía no tenían la certidumbre necesaria para la toma de decisiones en el corto y medio plazo. Conforme los indicadores económicos han mejorado gracias a los procesos de vacunación y eliminación de restricciones, y a falta todavía de conocer los datos del segundo trimestre, auguramos un principio de recuperación del sector.

 

P.: ¿Cuándo prevé que se recupere la demanda y perspectivas para el segundo semestre?

R.: El segundo trimestre junto con el cuarto son los que históricamente más operaciones de agencia se cierran. En nuestro caso particular hemos alquilado más de 14.000 metros cuadrados en este segundo trimestre y prevemos una segunda mitad de año muy positiva. En septiembre se dará el pistoletazo de salida definitivo para la recuperación en forma de V del mercado gracias a la activación de la demanda.

 

 

P.: ¿Están reduciendo presupuestos los inquilinos? ¿Qué tipo de producto genera más interés?

 

R.: Las compañías se encuentran en pleno proceso de reestructuración de sus necesidades de espacio, donde identificamos una tendencia a la reducción de superficie debido a las nuevas formas y políticas de teletrabajo. Esto no significa que la renta del nuevo espacio que las empresas ocupen sea menor, ya que en ocasiones se mudan a edificios con alquileres más caros y, por ejemplo, con mejor comunicación de transporte público, servicios y dotados de instalaciones modernas que permiten mayor ventilación y condiciones de salubridad. Lo que más nos están demandando las empresas son oficinas dentro de la almendra central (CBD y área urbana), distribuidas en espacios abiertos, bien comunicadas por transporte público y con buena dotación de servicios y plazas de aparcamiento.

 

 

 

 

P.: ¿Cuál es la evolución del mercado de oficinas de Madrid por áreas?

R.: El mercado va reaccionando conforme la realidad económica y sanitaria va mejorando. Los inmuebles ubicados en el CBD y en área urbana están funcionado muy bien, aglutinado el 50% de las operaciones del primer trimestre. La otra mitad se repartió entre la periferia cercana y lejana, destacando en la primera el distrito MAdBit y A-1 (San Chinarro). La tendencia alcista de rentas, sobre todo en CBD y prime, se paralizó en 2020. Desde entonces existe una contención generalizada con ligeros ajustes a la baja y con una previsión de crecimiento moderada a medio plazo. Los propietarios han optado por mantener rentas, a cambio de ofrecer planteamientos atractivos para la demanda como carencias en el pago, facilidades en la implantación con aportación de capex o asumiendo directamente el coste de las obras y repercutiéndolo posteriormente vía renta.

 

P.: ¿Cómo cree que serán las oficinas post-Covid?

 

R.: Cada vez más las oficinas se van a centrar en el confort de las personas y en la interacción entre ellas. Y cada vez se está dando más importancia a la calidad y salubridad de las instalaciones. La pandemia ha hecho avanzar muchísimo el trabajo remoto y el teletrabajo, pero también ha hecho ver a muchas empresas que el entorno de trabajo tiene que ser seguro, confortable y potenciar lo que no te puede dar la tecnología, esto es, el contacto humano y el aprendizaje. Creemos que las oficinas cada vez van a ser menos una factoría y van a tender más a ser un espacio de intercambio de información y experiencias. El trabajo privado lo puedes hacer en cualquier lugar, la tecnología lo permite, pero es difícil formar al equipo en remoto, crear valores, aportar know how… Eso es lo que se va a hacer principalmente en las oficinas. Recuperan, en cierto modo, el espíritu de los talleres artesanos en que el equipo trabaja, aprende, se comunica.

 

 

 

P: El mercado de inversión en Madrid parece que funciona al ralentí. ¿Cómo se ha comportado y qué perspectivas hay para el segundo semestre?

 

R.: En el primer trimestre el mercado se desplomó un 70% con respecto al mismo periodo del año anterior. Sin tener todavía los datos definitivos del segundo trimestre, parece que la tendencia continúa siendo la misma. El gato al agua se lo ha llevado claramente Barcelona, absorbiendo el 88% de la inversión (550 millones de euros) del primer semestre y con operaciones de magnitud como la sede de Everis o la de One Parc Central. No obstante, estamos seguros de que en cuanto mejoren las tasas de ocupación y la generación de rentas, el mercado de Madrid se reactivará, ya que sigue existiendo apetito inversor y sectores como el logístico están empezado a sufrir contracciones de yield debido a los precios disparados en los que se están cerrando algunas operaciones.