José Luis Suárez (Iese): “El ‘real estate’ español debería estar preocupado por las incertidumbres globales”

¿Qué supondría una regulación de los precios para el sector inmobiliario? ¿Está el real estate español al final de su ciclo? ¿Debe temer el ladrillo al Brexit o a Trump? José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera en Iese y experto en el mercado de la vivienda, analiza la evolución y perspectivas para el sector, al que ve todavía mucho recorrido. Sobre el real decreto que acaba de tumbar Podemos, Suárez asegura que la solución al mercado de la vivienda no pasa por regular los precios, sino por promover una mayor cooperación público-privada para aumentar la oferta.

Pregunta: ¿Estamos llegando al final del ciclo expansivo en el inmobiliario español?

Respuesta: No, todavía tenemos bastante recorrido. Puede haber acontecimientos inesperados que cambien el ciclo, pero hay motivos para esperar que el ciclo continúe. Hay mucha gente que no ha entrado todavía al mercado de la vivienda, la mayoría de las operaciones han sido de reposición, por lo que todavía hay potencial de crecimiento.

P.: En Estados Unidos hay quien habla de burbuja, ¿estamos ante otro 2008?

R.: Es un mercado muy diferente y heterogéneo. En Detroit la vivienda llegó casi a valer cero, se traspasaban casas a precios irrisorios. En cambio, en Nueva York eso no ha pasado. Además, el mercado ha cambiado mucho desde 2008. Lo que nos llevó a la crisis fueron los mortgage backed securities; hoy ya no estamos en esa situación, y entre el 85% y el 90% de las hipotecas las otorgan organismos públicos o respaldados por entidades públicas.

P.: Decía en la cuarta Tribuna Inmoscopia que nos estamos acercando al límite de la capacidad adquisitiva de la gente, ¿vamos a un estancamiento de los precios de compra?

R.: Es lo que yo espero, porque la vivienda está resultando demasiado cara para la gente que está entrando hoy en el mercado, tanto en compra como en alquiler. Se impone no diría estancamiento, sino una moderación.

“El mercado inmobiliario hoy en EEUU no es como el que nos llevó a la crisis”

P.: Los precios del alquiler, en cambio, parecen no tocar techo. ¿La solución pasa por regularlos?

R.: En Barcelona ya han dejado de subir al ritmo que lo hacían antes. Para decir que hemos tocado techo hay que tener una perspectiva más larga, pero los precios ya no crecen como antes y ahora se tarda más en alquilar viviendas.

P.: ¿Qué opina entonces del decreto ley?

R.: Si se regula el mercado de alquiler en perjuicio del arrendador, no hay que ser un experto en economía para saber que va a alquilar menos de o que alquilaba antes. Va a provocar un retraimiento de la oferta y, a su vez, una mayor subida de precios. Podemos entrar en una espiral: la regulación del Gobierno hace subir los precios, por lo que hay administraciones que van a seguir tentadas a regular todavía más. No tiene sentido, y menos en un momento en que el mercado ya se está autorregulando.

P.: ¿Falta oferta?

R.: Si los precios suben es porque hay más demanda que oferta. En compra, hace falta oferta y por tanto es necesario que se produzca suelo en cantidad y en precio adecuado. En alquiler, ya no hay mucho margen de subida de los precios mientras no suban los salarios y hacen falta proyectos de vivienda en alquiler, y eso requeriría una colaboración publico privada. Sería deseable que hubiera una colaboración en ese sentido con las administraciones publicas aportando suelo y las entidades privadas gestionándolo.

“A la vivienda en España le queda recorrido porque hay mucha gente que aún no se ha incorporado al mercado”

P.: Parece que el BCE retrasará la subida de los tipos hasta 2020. ¿Qué impacto puede tener esto para el sector de la vivienda?

R.: Es bueno porque el tipo de interés influirá directamente en la capacidad adquisitiva de la gente.

P.: ¿Debería preocuparse el real estate español por las incertidumbres globales, como Brexit o la guerra comercial?

R.: Por supuesto que tiene que estar preocupado, nos afecta a todos. Aunque no veamos la relación directa, las incertidumbres globales nos afectarán.

P.: ¿Cómo puede el sector prepararse para una nueva crisis?

R.: La economía está desacelerando, en Europa estamos más cerca. Las empresas deben recordar los excesos del pasado, en concreto en dos aspectos: el endeudamiento y las expectativas. Hay que tener un endeudamiento razonable, porque la variabilidad del negocio promotor admite niveles de endeudamiento muy bajo. Por otro lado, hay que gestionar las expectativas, no se puede comprar suelo pensando que los precios de la vivienda van a subir eternamente. Teniendo en cuenta estos dos aspectos, el sector será más robusto para afrontar contratiempos.

“Regular los precios provoca un retraimiento de la oferta y una nueva subida de rentas”

P.: ¿El ‘real estate’ español es heterogéneo?

R.: Todo lo contrario. Una de las consecuencias de la crisis pasada fue una heterogeneización del mercado. Cada parte del país es diferente, si bien hay de fondo un parecido, porque el cliente es el mismo. Las grandes diferencias, además de los gustos, son desde el punto de vista económico y de disponibilidad del mercado. Esto seguirá en el futuro, el inmobiliario español será bastante más variado de lo que ha sido en el pasado.

P.:  Cada vez son más los inversores internacionales que apuestan por el mercado inmobiliario español. ¿Qué tiene de atractivo?

R.: España está creciendo por encima de la eurozona después de haber atravesado una crisis muy importante en el sector inmobiliario, con precios muy deprimidos y habiendo desaparecido prácticamente el sector promotor. Eso ha sido clave en el interés.

P.:  Los cambios demográficos están aupando nuevos formatos de vivienda. ¿Cómo cree que será la vivienda del futuro?

P.: Hay otro elemento por lo menos igual de importante que la demografía, que son nuestras costumbres y actitud ante las cosas. Se valora más el uso que la propiedad, el trabajo es más flexible… Esto también transformará las viviendas, en las que hará falta, por ejemplo, mayor espacio para el teletrabajo, tenemos cacharros en casa que nos permiten todo gestionarlo con la voz…

“Como inversor, apostaría por la logística o por activos relacionados con los nuevos hábitos de vida”

P.: Las residencias para estudiantes y las de la tercera edad son activos al alza. ¿Les ve futuro?

R.: Un futuro claro. Ambos campos tienen bastante recorrido. Las residencias para mayores van a evolucionar: por un lado, para gente que tiene problemas de salud o dependencia, que serán activos más del sector sanitario, mientras que habrá otros activos, que puede ser un producto inmobiliario típico, para personas relativamente jóvenes y autónomas.

P.: Si invirtiera hoy en inmobiliario, ¿por qué segmento apostaría?

R.: Por logística y productos que tengan que ver con nuevos hábitos de vida. Por ejemplo, todo lo que denominamos la última milla.