Lluís Marsà (Apce): “El Ayuntamiento de Barcelona podría hacer 20.000 viviendas de promoción pública en solares finalistas”

Lluís Marsà es el presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (Apce). Como tal, critica la medida del Ayuntamiento de Barcelona de destinar un 30% de la construcción de viviendas a protección oficial. Asegura que el consistorio tiene recursos para promover vivienda de promoción pública y que, en lugar de ponerse a trabajar en ello, “traslada el problema al sector privado”.

Pregunta: ¿Cuáles son las perspectivas para el sector inmobiliario en Cataluña?

Respuesta: En el mercado catalán hemos vivido una crisis histórica. En 2006 se iniciaron 126.000 viviendas en Cataluña y, con los años, este dato fue disminuyendo. En 2013 marcamos el punto de inflexión. En Cataluña se iniciaron sólo 3.036 viviendas, el 2% del pico al que habíamos llegado en 2006. A partir de 2013, se empieza un crecimiento lento. En el año 2017 se iniciaron en Cataluña 11.340 viviendas, en 2018, 14.517 viviendas.

P.: Un mínimo de 3.036 viviendas al año y un máximo de 126.000 ¿Cuál es el término medio?

R.: Estimamos que, por cada mil ciudadanos, tendrían que haber tres viviendas nuevas. Esto nos planta en un escenario de 24.000 o 25.000 viviendas que se tendrían que estar construyendo. Los datos de 2018 suponen un incremento de cerca un 30% de la cifra de 2017, pero aún estamos por debajo del 60% de lo que sería la producción lógica de Cataluña. Si tuviéramos un incremento del 25% o el 30% de vivienda nueva en 2019, seguiríamos estando por debajo de las 25.000 viviendas iniciadas que tendría que tener Cataluña en un año. De 2013 a 2018 solo hemos incrementado la producción en 11.500 viviendas. Esto demuestra que las inercias en el sector son muy fuertes y cuesta mucho incrementar la producción.

Los datos de 2018 están por debajo del 60% de la producción de vivienda lógica para Cataluña

P.: ¿Y en cuanto a las viviendas acabadas?

R.: El año pasado se acabaron aproximadamente 7.492 viviendas, en 2017, 6.800. Las entregas representan el 50% de la producción. Iremos cogiendo velocidad, pero la tendencia es lenta.

P.: ¿Hay margen para el crecimiento?

R.: Tenemos demanda de vivienda acreditada. El 80% de la producción de viviendas nuevas está en la provincia de Barcelona. Barcelona tiene muy poco suelo, lo que implicará un crecimiento de obra nueva en los municipios alrededor de la ciudad. Un tema punzante es la poca vivienda de protección oficial que se hace, que tendría que estar promovida por el Ayuntamiento. En base a datos del Ministerio de Fomento, hasta octubre de 2018 en Cataluña sólo se entregaron 370 viviendas de protección oficial. De estas, sesenta eran de promoción pública. Parte de los problemas que se están indicando es por una falta de vivienda pública. La administración pública se queja de que no hay vivienda, pero ¿por qué no inician los suelos finalistas que tienen para hacer vivienda pública?

P.: Además de esta opción, ¿el Ayuntamiento tendría que impulsar alguna medida para promover vivienda pública?

R.: En Barcelona, se podrían hacer 20.000 viviendas de promoción pública en solares finalistas del Ayuntamiento. En lugar de hacerlos, el consistorio pasa el problema al sector privado e impone destinar un 30% de los suelos consolidados a vivienda de protección social. Esta política penaliza a los propietarios, sean particulares o empresas públicas. Por ejemplo, un propietario de una finca de propiedad vertical que quiera hacer una rehabilitación, ahora verá que el beneficio que esperaba disminuye un 30%.

P.: ¿Qué implicaciones tendrá este hecho para el sector inmobiliario?

R.: Esto será muy perjudicial para la rehabilitación de los edificios. Si esta medida se extiende por el territorio, como ya plantean algunos ayuntamientos, podría acabar bloqueando el sector. Lo primero que dicen las reglas del mercado es que si hay demanda insatisfecha se debe equilibrar la oferta y la demanda. En este momento, esto no se está haciendo.

P.: Uno de los mayores problemas de Barcelona es también la falta de suelo.

R.: Barcelona tiene una superficie de un tercio la de Madrid. Para comparar ambas ciudades, tendríamos que coger toda el área metropolitana, con una superficie comprable a la de Madrid. Las soluciones siempre tienen que ser metropolitanas. Aquí tendría que haber un alcalde ejecutivo o una autoridad ejecutiva del área metropolitana para solucionar el problema de la vivienda. En Barcelona se pueden hacer 20.000 viviendas de protección oficial. En toda el área metropolitana, 70.000. Se tiene que pensar que la solución pasa por la metrópolis. Esto requiere mejorar la red de transporte, equipamientos sociales y deportivos, tejer entramado entre poblaciones, etc. Y aquí es donde tenemos las potenciales bolsas de suelo donde podemos edificar.

P.: ¿Cómo afectaría este hecho a los precios?

R.: Como no hay suelo, los precios subirán. La única manera de mejorar la ciudad es hacer rehabilitación. En ocasiones, esta rehabilitación es más cara que construir de nuevo. En Barcelona, si además se tiene que hacer un 30% de vivienda de protección oficial, vemos difícil que los propietarios pongan al mercado los edificios para rehabilitar.

El tamaño de las viviendas ha aumentado entre un 5% y un 7%

P.: En referencia a la vivienda nueva, ¿se detecta alguna nueva tendencia?

R.: De las cifras de vivienda iniciada, el tamaño de las viviendas ha aumentado entre un 5% y un 7%. Esto es una tendencia que se da en toda Cataluña. Donde hay una potencial demanda es en la llamada vivienda de reposición o de mejora. Se trata de familias generalmente que ya tienen una vivienda y que, por sus circunstancias familiares y económicas, ven que necesitan una vivienda más grande o con mejores prestaciones. La demanda estándar podría ser una vivienda de tres dormitorios y dos baños. Obviamente este hecho libera vivienda de segunda mano que puede ir dirigida el mercado de los jóvenes.

P.: Los jóvenes están teniendo problemas para acceder a la vivienda.

R.: La sociedad ha evolucionado. No hay tanto arraigo en querer comprar, hay jóvenes que prefieren alquilar. A esto se suma que algunos tampoco la podrán comprar. Para que el banco les dé financiación necesitan tener un 30% ahorrado, y así es difícil que puedan comprar. 

P.: En referencia a las entidades bancarias, un estudio de PwC señala que esta nueva ley puede dificultar el acceso a la compra de vivienda.

R.: Evidentemente. La banca es una empresa que tiene que dar beneficios y no querrá entrar en temas litigiosos. A la persona que tiene que dar financiación analiza mucho los requisitos. Esto supondrá que haya más gente que no pueda acceder a la propiedad de la vivienda y que tenga que ir al mercado de alquiler.

P. ¿Qué implicaciones puede tener esta tendencia para el real estate?

R.: El sector inmobiliario español tiene una anomalía. El mercado de alquiler está en manos de particulares en un 95% de los casos. Los fondos de inversión tienen el 3% del mercado. En Europa esta media está entre el 30% y el 35%. Tendríamos que favorecer este mercado porque es una carencia que tenemos respecto a Europa.

P.: ¿Faltan fondos de inversión?

R.: O empresas destinadas al alquiler. Hay que darles seguridad jurídica. En el caso de las socimis se ha conseguido un modelo factible. Hay alguna de estas empresas con un parque importante de viviendas de alquiler, pero cambiar las reglas del juego no ayuda. Hay muchos tipos de fondos. Hay fondos conservadores, que se encuentran cómodos con un gran parque de viviendas y rentabilidades bajas a cambio de seguridad jurídica. También hay fondos más agresivos, que en zonas de riesgo piden más rentabilidades. En otros sectores puede haber fondos especulativos que, como tienen mucho riesgo, piden unos retornos muy elevados. Todo lo que no sea seguridad jurídica hace que los inversores pidan mayor rentabilidad por lo que interesan inversores estables. Actualmente, estos inversores no tienen ninguna incidencia en el mercado porque solo tienen el 3% de este.