Mario Vicente (ST Consultores): “Es casi imposible que haya ‘greenwashing’ en el inmobiliario”

Mario Vicente forma parte de una consultora que monitoriza alrededor del 25% de toda la obra nueva que se hace en España y destaca que la financiación sostenible ha entrado como un tsunami en el inmobiliario desde 2021, ya sea vía emisión de bonos verdes o créditos promotores. El experto destaca que, a raíz de la pandemia, el sector ha subido al tren de la sostenibilidad, aunque la legislación europea específica que se está preparando afectará más a las grandes compañías, para a largo plazo ir permeabilizando hacia los pequeños promotores.

Pregunta: La financiación verde ha entrado como un tsunami en el real estate, pero ¿qué conceptos engloba este término?

Respuesta: Para el sector inmobiliario, a grandes rasgos, la financiación sostenible se divide en la emisión de bonos verdes y la firma de préstamos promotores con condicionantes de sostenibilidad. Respecto los préstamos promotores, el desarrollador accede a una línea de crédito bajo unos estándares de sostenibilidad, que pueden ser tanto vivienda social o protegida como vivienda llamada verde, que incorpora elementos que contribuyen a mitigar su impacto en el medio ambiente. Muchas veces, los compradores de esas viviendas se subrogan a ese préstamo promotor, con lo que sus hipotecas también pasan a estar dentro del paraguas sostenible.

P.: ¿Desde cuándo se utiliza este mecanismo de financiación?

R.: La primera emisión de deuda sostenible la llevó a cabo el Banco Europeo de Inversiones (BEI) en 2007, de forma coetánea a la crisis inmobiliaria, pero no fue hasta diez años después, en 2017, cuando realmente se experimentó un boom en este tipo de deuda. Esto fue consecuencia que, en 2014, un grupo de organizaciones financieras de primer nivel, entre las cuales se encontraban Bank of America o JP Morgan, llegaron a un acuerdo para delimitar un estándar oficioso sobre financiación sostenible con el objetivo de seguir un mismo criterio en cuanto a los diferentes conceptos que debían regir estos productos, la definición de sostenibilidad, quién podía ser un tercer validador. Ese mismo año, Iberdrola, la compañía internacional con más emisiones sostenibles hasta 2021, emitió sus primeros bonos verdes, después le siguieron otras compañías como Repsol, Fenosa o ACS y la gran mayoría de entidades financieras. Incluso diversas administraciones públicas, como la Comunidad de Madrid o la Junta de Andalucía, también se sumaron a este tipo de financiación.

P.: Entonces, ¿el inmobiliario llega un poco tarde?

R.: Respecto a otros sectores como utilities o las entidades financieras, la emisión de bonos verdes aún es bastante novedosa en el sector inmobiliario. Es en 2021 cuando los grandes patrimonialistas empiezan a emitir este tipo de bonos sostenibles: Neinor Homes, Aedas Homes, Vía Célere, Lar España, Colonial y Merlin. Por lo que, los bonos verdes en el sector promotor es una actividad bastante reciente.  En el préstamo promotor, las compañías se han ido adaptando a las exigencias de las entidades financieras, aunque aún hay campo por recorrer.

P.: ¿Cuál es el mayor reto que afronta el sector en materia de sostenibilidad?

R.: En el sector inmobiliario el 70% es carbono operativo y el 30% carbono embebido. Nuestra normativa en materia de edificación, el Código Técnico de Edificación (CTE), ha permitido en los últimos años reducir el carbono operativo de nuestras edificaciones; sin embargo, el reto lo tenemos ahora con el carbono embebido y con ser capaces de mejorar nuestros procesos de fabricación, de ejecución y circularidad.

“Los bonos verdes en el inmobiliario es una actividad bastante reciente en comparación con otros sectores como ‘utilities’, entidades financieras o renovables” 

P.: ¿Qué control hay por parte de las entidades para que esos préstamos promotores se utilicen para desarrollos sostenibles?  

R.: Compañías como ST Consultores tenemos divisiones específicas para la monitorización; es decir, controlamos el avance económico de las obras que acceden a financiación. Antes del 2008 esto no se hacía, la calificación del riesgo era otra, pero a partir del crack el Banco Central Europeo (BCE) instó a un nuevo marco legislativo para delimitar el riesgo del préstamo. En 2012 se aprobó el Real Decreto - Ley 2/2012, así como el Reglamento de la UE 2019/876 y otras legislaciones, y lo que se buscaba es que rigidizar esta calificación del riesgo, que se traduce en evaluaciones en función del tipo de inmueble a financiar, si tiene licencia obtenida, el número de preventas, etc. Entre estos diversos parámetros a monitorizar también se encuentra la sostenibilidad. 

P.: ¿Es posible evaluar el avance de la financiación sostenible en el sector?

R.: En ST Consultores monitorizamos entre el 20% y el 25% de toda la obra nueva que se hace anualmente en España, y lo que hemos observado es que en los dos últimos años ha habido una explosión de financiación sostenible. Del total de unidades de obra nueva que monitorizamos, un 32% es sufragada con financiación verde. Esto representa un avance espectacular, teniendo en cuenta que hace apenas dos años esta clase de financiación era testimonial. Esto no es casualidad: las crisis vienen bien para reflexionar, y si el crack de 2008 sirvió para estructurar los riesgos en torno a las promociones y provocó cambios en la financiación, la pandemia ha servido de acelerador de esta tendencia hacia la sostenibilidad, que también ha llegado a la vertiente de la financiación.  

“La pandemia ha servido de acelerador de esta tendencia hacia la sostenibilidad, que también ha llegado a la vertiente de la financiación”

P.: ¿Esta tendencia hacia la sostenibilidad, mediante legislación y líneas de financiación especificas también está llegando a las pymes, que representan la inmensa mayoría de promotoras en España?

R.:  Todo el tsunami legislativo que se está produciendo des de la Unión Europea (UE) como las tendencias que marca el Banco Central Europeo (BCE) tienen el foco en entidades de cierta envergadura, aunque es verdad que cada vez más se va bajando el rango de dimensión de plantilla o facturación. Es comprensible que estas normativas empiecen afectando a las grandes compañías y poco a poco esto vaya permeando hacia las pymes, ya que a las grandes compañías se les puede exigir unos cambios relativamente rápidos en su operativa que para una pequeña empresa no serían sostenibles. Por esta razón, esta nueva legislación difícilmente va a llegar a la inmensa mayoría de empresas de la construcción en España, aunque sí se verán interpeladas en la vertiente de la financiación y de posicionamiento ante el mercado, ya que cada vez la demanda es más sensible a todos los aspectos relacionados con la sostenibilidad.   

P.: ¿Hay greenwashing en el sector inmobiliario?

R.: No, es muy difícil que se dé. Dejando de lado el pequeño promotor, que quizás tenga un poco más de margen en este sentido, la supervisión existente hace casi imposible que haya greenwashing en el inmobiliario. Hay un código técnico de la edificación, que define como se deben construir los inmuebles, con consumo casi cero, por lo que ahí no puede haber falseo de ningún tipo. Si alguien se arriesga a hacer oídos sordos a este código se expone a reclamaciones tanto de los estamentos administrativos como de los adquirientes de las viviendas, y las mentiras tienen las patas muy cortas. Además, existe un marco oficial y uno oficioso que están construyendo la definición de sostenibilidad, por lo que también es muy difícil que alguien quiera hacer pasar una construcción por sostenible si no obtiene el sello correspondiente. Nosotros, desde nuestra posición de monitoreo, sí que hemos observado ese proceso de aprendizaje, como el criterio de sostenibilidad ha ido adaptándose a la realidad coyuntural, pero eso no es greenwashing en absoluto, sino que es un esfuerzo de todo el sector por adecuarse a las nuevas exigencias de la sociedad.