Neil Blake (Cbre): “El mercado inmobiliario continúa siendo boyante y mantiene el interés de los inversores”

El economista jefe de Cbre en Europa, Oriente Medio y África asegura que el real estate mantiene su atractivo, aunque predice que globalmente será difícil repetir los buenos resultados del año pasado. Con más de treinta años de experiencia, Neil Blake se unió a la consultora en 2012. Antes había sido director de análisis en Oxford Economics y fundador Business Strategies Limited. El analista reflexiona sobre el futuro del sector inmobiliario, que considera prometedor, también en España.

P.: ¿Cuál es el impacto de la desaceleración económica en el sector inmobiliario?

R.: Hasta ahora no hemos visto un gran impacto. Por supuesto hemos tenido desaceleración en todos los países, incluso en España, aunque no tanto. Definitivamente en Italia, también en Alemania y en Reino Unido. El mercado inmobiliario continúa siendo boyante por dos motivos. En primer lugar, porque en las grandes ciudades muchas propiedades inmobiliarias mantienen los alquileres altos, y hay buenas expectativas de que sigan subiendo. Por otro lado, el sector logístico se está beneficiando del aumento del ecommerce que está elevando las rentas y atrayendo el interés de los inversores. El punto flojo es el retail, en casi todas partes. Solía ser la mayor categoría en inversión en Europa, y ahora está disminuyendo. No todos los minoristas están sufriendo de la misma manera, pero, en general, el comercio electrónico está dañando las perspectivas. La segunda cosa es que los tipos de interés son bajos, aún son bajos. Mucha gente pensaba que estaban subiendo, y que eso afectaría a los rendimientos, pero no ha ocurrido. Esto significa que los ingresos en el sector inmobiliario continúan siendo atractivos y por tanto mantiene el interés de los inversores. Así que la cosa no va tan mal, aunque este mercado inmobiliario se ve dañado por la situación política de Reino Unido e Italia. Pero en toda Europa el año pasado fue un año de récord, será difícil mantenerlo.

P.: ¿Cuál es el futuro del sector inmobiliario?

R.: Realmente depende de lo que suceda con la economía. La primeras señales en 2019 son prometedoras, pero no del todo. Tuvimos una fuerte disminución en muchos de los indicadores macroeconómicos a finales de 2018. Las cifras económicas en Italia no fueron muy buenas, tampoco en Alemania, pero algunos indicadores para este año son mejores, pero sólo un poco. Algunos de los indicadores financieros se han estado recuperando a lo grande. Hemos visto un gran rebote en los precios de las acciones, algunos de los indicadores de estrés financiero son mucho más saludables este año, y es porque la Reserva Federal de Estados Unidos ha cambiado su orientación de los tipos de interés para este año. Definitivamente no los aumentarán durante el primer semestre y probablemente tampoco lo harán en el segundo. Esto contrasta con lo que dijeron en diciembre, cuando aseguraron que los subirían cuatro veces durante 2019. Otra cosa es lo que está sucediendo en China: ha habido una desaceleración de su economía, pero no por el comercio, sino por su política de crédito, que ha tenido un mayor impacto de lo que pensábamos, en países como Alemania y otros países exportadores. Desde hace algún tiempo, los chinos han estado tratando de equilibrar su economía para tener menos deuda, menos gastos en infraestructuras y centrarse más en las empresas más pequeñas y en el consumidor. Cada vez que lo intentan, parece que bajan la velocidad más rápido de lo que querían. Esto sucedió en 2016, cuando relajaron las políticas: era más fácil obtener crédito, más fácil iniciar una infraestructura... Y lo están haciendo de nuevo. Así que las cosas están mejorando a corto plazo también en China, y los mercados se están volviendo más optimistas para 2019. Obviamente, hablando con los inversores, tienen su ojo fijado en la economía y las políticas globales, y ya no están tan preocupados por los tipos de interés. Por el momento, el futuro es bastante prometedor.

P.: ¿Cuál es la diferencia entre España y los otros mercados de Europa?

R.: En cierto modo, España es más volátil. Tuvimos una recesión mucho más profunda en España que en cualquier otro lugar y tenemos una recuperación mucho más profunda en España que en casi cualquier otro lugar. La cosa es que sí, se ha recuperado, pero en realidad las rentas no están en su punto máximo. El centro de Madrid y Barcelona lo están haciendo bien, y la logística también lo está haciendo bastante bien en todas partes. Pero lo interesante fue lo que ocurrió en Madrid el año pasado. Las rentas más altas se extendieron más allá del distrito de negocios, y esto también empezó a suceder en Barcelona. Por lo tanto, la recuperación en España es cada vez más amplia, en lugar de reducirse a algunos mercados concretos. Creemos que España tiene un largo camino por recorrer en esta recuperación impulsada por la ocupación, en los mercados de capitales. Si bien en otros lugares como Londres, Berlín, París… se ven algunos indicios de que la recuperación viene con nuevos desarrollos, en Madrid y Barcelona, no es que no hayan tenido nuevos desarrollos, sino que no tiene nada que ver con lo que había antes de la crisis, y eso aumenta las rentas.

P.: ¿Se acerca una nueva burbuja?

R.: Sabemos que la propiedad tiene un ciclo, y que en un momento u otro tiene que bajar. Hablar del peligro de una burbuja es un poco exagerado, aunque no significa que no vaya a ocurrir. Una de las razones de la desaceleración del mercado inmobiliario fue su ciclo evolutivo. Ahora no tenemos este problema. Los inversores son mucho más cautos, en parte porque los bancos han cerrado el grifo. Un día, puede haber una recesión, pero no será tan grave.

P.: Este año las elecciones pueden marcar la política española. ¿Hasta qué punto la política afecta al sector inmobiliario?

R.: Alguna gente piensa que la política es sólo un actor secundario, y que lo único que afecta es la economía. Pero se impactan mutuamente, obviamente, e Italia es un ejemplo de ello. Reino Unido, también. En España, es interesante, en el sentido que ha habido muchos eventos políticos en los últimos años, pero los mercados parece que lo están llevando bien. Posiblemente, la declaración de independencia en Cataluña causó una pausa en el mercado de inversión, pero como la ocupación seguía allí, los inversores volvieron.

P.: En España el Gobierno quiere controlar el precio del alquiler. ¿Es una buena idea limitar los precios?

R.: Es una gran cuestión en todas partes. Es muy popular electoralmente, por razones obvias. Económicamente puede reducir el suministro de nuevos inmuebles, empeorando la situación, que desembocaría en unos alquileres más bajos, pero una escasez de viviendas. Y esto siempre ha formado parte de la historia del control de las rentas. Probablemente, en algunos casos, esto puede ser útil, pero la aplicación extendida suele crear una mezcla de gente que obtiene precios más baratos y otra gente que tiene que buscar otras alternativas.

P.: Con respecto a los activos alternativos, ¿cuál es el futuro de los coworkings y otros activos como los colivings?

R.: El coworking es una forma de usar un activo convencional. Y se ha vuelto muy popular, no sólo entre las empresas de coworking. Ha sido exitoso tanto desde el punto de vista del propietario, como para el punto de vista del usuario. Encontraron la forma de hacer que el espacio del centro de la ciudad estuviera disponible para las empresas pequeñas. La clave de su futuro será su capacidad de acoger empresas grandes y pequeñas. Este tipo de modelo de negocio depende mucho de lo que pase cuando el ciclo se detenga, y no lo sabemos. Pero el mercado está favoreciendo a los coworkings, y ese tipo de modelo está aquí para quedarse. Por otro lado, todavía hay una buena demanda de activos como las residencias para estudiantes, los centros de atención médica, de jubilación anticipada. Pueden crecer, pero son relativamente pequeños en comparación con otros segmentos. Pero sí, los grandes sectores en toda Europa han sido la oficina y la logística.

P.: Y ahora hablando de las smart cities, ¿cómo se está adaptando a ello el sector inmobiliario?

R.: El sector inmobiliario se está adaptando, está cambiando bastante. Hay dos puntos de vista de las ciudades inteligentes. Por una parte, las viviendas en sí. Es muy común ver viviendas construidas con sensores, en las que se maximiza el uso del espacio. Por otra parte, está la cuestión de la eficiencia, una cuestión muy importante. Por ejemplo, el uso del agua. El primer paso es identificar lo que sucede y el segundo, manejarlo, trabajarlo. Las nuevas viviendas están siendo construidas con todos estos sistemas inteligentes, lo que es mucho más barato que instaurar estos sistemas en las ya existentes. La otra parte importante es la gestión de los inmuebles, como el uso de drones para las inspecciones exteriores de las viviendas. Se habla mucho sobre cómo podemos controlar y gestionar las viviendas con el uso de la tecnología. Pueden ser grandes cosas en un futuro. Si podemos ver cambios en cómo se manejan las grandes monedas, podemos ver cambios de manejo en las viviendas. La revolución tecnológica puede afectar a las viviendas, como en prácticamente todo, y es solo una pequeña y lenta parte de inversión inmobiliaria.