Nervios en la vuelta al cole: el ‘real estate’ en España, ante el escenario macro más incierto

La vuelta al cole presenta en septiembre de 2020 el más extraño de sus escenarios, tanto en sentido literal (en las guarderías y escuelas) como en sentido figurado, atendiendo a la situación económica y sanitaria española e internacional. Para las empresas españolas del sector inmobiliario, los indicadores macro tradicionales, como el empleo en el sector, la demanda y las exportaciones, cobran menos importancia frente a otras macromagnitudes que afectan transversalmente a toda la economía. ¿Cuáles son los sensores clave a los que prestar atención en el nuevo curso?

1.- Economía mundial: las previsiones perecen

La economía global ha sufrido uno de los golpes más drásticos de las últimas décadas y la incertidumbre sobre la progresión de la pandemia se traslada a las previsiones de los grandes organismos económicos. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), la V que a juicio de los más optimistas al inicio de la crisis iba a dibujar la curva del Producto Interior Bruto (PIB) mundial continúa presente, pero con grandes cambios sobre los pronósticos formulados sólo unos meses antes.

Las últimas previsiones de la entidad apuntan a una contracción de la economía mundial del 4,9% en 2020 (frente a la previsión de caída del 3% que había realizado el FMI en abril) y a un rebote en 2021, con un crecimiento del 5,4% (cuatro décimas menos de lo previsto en abril). La contracción en 2020 llegará al 8% en las economías avanzadas y se situará en el 3% en los países en desarrollo.

2.- Estados Unidos y China, cara y cruz

China, el país donde primero impactó la pandemia, es ahora la potencia económica mundial que registrará un mejor resultado en 2020. Según el informe de junio del FMI, el PIB del país asiático se mantendrá en positivo este año con un crecimiento del 1%, frente a la subida del 1,2% pronosticada en abril.

En la cruz, Estados Unidos. El país, que se encuentra en año electoral en un contexto particularmente agitado por el conflicto racial, contraerá su economía un 8% en 2020, igual que el conjunto de los países desarrollados.

3.- Los clientes de España, en apuros

Más allá de estas dos grandes potencias, los clientes tradicionales de las exportaciones españolas de bienes y en parte también de servicios (gracias fundamentalmente a la recepción de turistas de esos países) se encuentran particularmente en apuros, con caídas muy superiores a la media. Es el caso de Francia, cuyo PIB caerá un 12,5% este año, Italia, con una contracción prevista del 12,8%, o América Latina y el Caribe, donde la contracción llegará al 9,4% (en el caso de México la caída en 2020 será del 10,5%).

La evolución de las exportaciones, que en el primer semestre han caído un 9,2% en España, se explica en buena medida por la contracción en la demanda de estos países.

4.- Menos turismo y menos comercio

Causa y consecuencia de la crisis, dos motores clave del crecimiento económico, el turismo y el intercambio de mercancías, se verán particularmente afectados por una crisis que, según algunos analistas, generará un importante paso atrás en la globalización de la economía.

La OMC apuntó inicialmente a una reducción del 18,5% en el comercio mundial de mercancías en 2020, pero en su último comunicado sobre ello hizo una advertencia todavía más pesimista. “Esa reducción alcanza niveles históricos, pero podría haber sido mucho peor”. La incertidumbre marca las previsiones de la entidad para 2021: “las perspectivas de la economía mundial para los dos próximos años siguen siendo muy inciertas; así lo refleja la horquilla de estimaciones de otras organizaciones internacionales, que, en algunos casos, se basan en múltiples situaciones hipotéticas”, agrega.

Respecto al turismo, las previsiones de la Organización Mundial del Turismo (OMT) señalaban en mayo, cuando la pandemia remitía en muchos países desarrollados, que el turismo internacional caería entre un 60% y un 80% este año.

La reducción de los viajeros internacionales afecta directamente a la compraventa de viviendas, ya que los extranjeros significaban cerca del 12% del total de compradores en España, especialmente en destinos de sol y playa como Alicante, la Costa del Sol o Canarias.

Además, un descenso en el turismo también daña las previsiones del segmento comercial, que pierde una parte de sus clientes en un momento crítico para poder salir adelante tras el confinamiento.

5.- España, segunda ola

La situación sanitaria se ha demostrado de nuevo clave para el desarrollo de la economía española en lo que queda de año. Perdida la campaña turística, la evolución de la economía internacional y de la demanda interna serán claves para el resultado económico del país en el año del Covid-19. A favor del país, el plan de apoyo puesto en marcha por la Unión Europea, que supondrá una inyección de dinero público de 750.000 millones de euros en la economía del Viejo Continente. En particular, España obtendrá 140.446 millones de euros en crédito y 77.300 millones de euros no reembolsables.

Por ahora, las previsiones son de las menos halagüeñas: el FMI dijo en junio que España es contraerá un 12,8% en 2020, una caída de casi cinco puntos más de lo que preveía en abril. La segunda oleada del coronavirus sitúa ahora el país, de nuevo, como uno de los más impactados a nivel sanitario, una realidad que añade incertidumbre sobre el futuro próximo.

6.- Desempleo, con anabolizantes

La debilidad del empleo es uno de los males endémicos de la economía española, donde las tasas de paro se disparan a la primera de cambio. Por ahora, la crisis del Covid-19 ha hecho que el paro suba de forma moderada: del 13,78% del cuarto trimestre de 2019 al 14,41% en el primer trimestre de 2020 y el 15,33% en el segundo trimestre.

Ahora bien, los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo (Ertes) puestos en marcha por el Gobierno actúan, según numerosos expertos, como anabolizantes del mercado laboral y esconden la que en realidad es una situación mucho mayor. Salvo nuevo acuerdo entre Gobierno, patronal y sindicatos vence el 30 de septiembre y a partir de ahí el impacto en el mercado laboral podría ser mucho más visible.

Entre marzo y junio, el sector inmobiliario destruyó 37.600 empleos, cayendo durante cuatro meses consecutivos, algo que no ocurría desde julio de 2014. De todos modos, la caída se concentró especialmente entre marzo y abril, cuando el confinamiento y la hibernación temporal de la economía destruyeron 135.429 puestos de trabajo, un 10% del total.

7.- Consumo, a la baja

Donde sí se ha visto un impacto rápido y directo de la pandemia es en el consumo privado. Hasta julio, el Índice de Comercio al por Menor (ICM) registró en España una caída media acumulada del 11%, que llega a tasas del 33,4% en productos de equipamiento personal.

La progresión en positivo del consumo en alimentación, que ha subido un 3,2% acumulado hasta julio, ha actuado como salvavidas, atenuando en buena medida la caída del consumo privado en el país.

Los cambios en los hábitos de consumo también afectan a ámbitos como las oficinas. Muchas empresas han frenado sus planes de expansión o han congelado mudanzas previstas. Por su parte, el segmento retail debe hacer frente a los cambios en el comportamiento de los clientes, que han dejado de ver los centros comerciales como un lugar experiencial.

8.- Confianza del consumidor

Otro indicador que es a la vez causa y consecuencia de otros fenómenos es el Índice de Confianza del Consumidor (ICC). En julio, el indicador del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) se situaba en 53,1 puntos (en un baremo que va de 0 a 200 puntos), 44 puntos menos que un año atrás.

En un sector como el inmobiliario, la evolución de la confianza de los consumidores está directamente ligado a la compra de viviendas. Para la mayoría de compradores, la adquisición de una vivienda es la mayor inversión que realizarán en la vida, por lo que un recorte en la confianza puede provocar que se pospongan o anulen muchas decisiones de compra.

9.- La promoción, a la expectativa

La incertidumbre acerca de la evolución de la demanda de vivienda en los próximos meses ha provocado que las promotoras hayan frenado sus planes para los próximos años a la espera de ver acontecimientos, especialmente en aquellos proyectos con pocas preventas.

Durante el segundo trimestre, la compraventa de viviendas se hundió un 41% interanual, hasta 76.545 transacciones, aunque el descenso fue más acusado en la vivienda de segunda mano, con un 42,8% menos, mientras que, en la vivienda nueva, que registró una contracción del 35,7%.

10.- ¿Más teletrabajo, menos oficinas?

Una de las grandes dudas que deja la pandemia será el comportamiento de los inmuebles de oficinas. El incremento del teletrabajo, que algunas compañías ya han anunciado como definitivo, puede provocar una reducción en la demanda de espacios de trabajo.

Sin embargo, las medidas de distanciamiento social para evitar contagios han incrementado los metros cuadrados por trabajador, que en los últimos años habían bajado hasta registrar siete u ocho metros cuadrados.  

Saber cuál de las dos consecuencias de la pandemia tendrá más peso en la demanda de oficinas será la clave para conocer el impacto concreto del segmento que lideraba la inversión en real estate en los últimos años.