No es país para burbujas: EEUU protege su vivienda

La vivienda en Estados Unidos está en racha. Los precios de la vivienda subieron el año pasado un 12,2%, según el índice S&P Case-Shiller, que recoge también que aumentaron en las veinte principales áreas metropolitanas del país. Se trata, además, del aumento más rápido desde 2006, según los estudios de Morgan Stanley Research.

No es de extrañar que como consecuencia de las alzas de los últimos años, algunos análisis empiecen a sugerir una burbuja como la que siguió a 2008, tras la crisis financiera mundial. En este caso, sin embargo, los expertos de Morgan Stanley creen que no es así.

A diferencia de hace quince años, la euforia de los precios actuales de la vivienda se reduce a la lógica de la oferta y la demanda, y concluimos que el sector se encuentra en una base sólida y sostenible. “No estamos sugiriendo en absoluto que la revalorización de los precios de la vivienda mantenga su actual ritmo. Los precios de la vivienda seguirán subiendo, pero de forma más gradual. Tenemos la firme convicción de que no estamos experimentando una burbuja en la vivienda estadounidense”, sostiene Morgan Stanley.

El riesgo del crédito hipotecario consiste en el riesgo del prestatario y el riesgo del producto hipotecario. El riesgo del prestatario recoge los parámetros que Morgan Stanley utiliza para evaluar la probabilidad de impago de una hipoteca, como la puntuación de crédito, la relación préstamo-valor y la relación deuda-ingresos. El riesgo del producto consiste en dar a un prestatario un tipo de hipoteca que tiene un mayor riesgo de impago, incluso controlando esas características del prestatario.

Los precios de la vivienda seguirán subiendo, pero de forma más gradual

Estos llamados productos de asequibilidad incluían hipotecas en las que el pago podía variar significativamente a lo largo de la vida del préstamo. Como explica James Egan, estratega de Morgan Stanley para la vivienda en Estados Unidos, el riesgo del producto aumentó mucho más que el riesgo del prestatario durante el boom inmobiliario anterior a la crisis. Los productos de asequibilidad eran inherentemente arriesgados porque exigían que los precios de la vivienda siguieran subiendo y que las normas de préstamo siguieran siendo acomodaticias para que los propietarios pudiera refinanciar antes de que su pago mensual fuera inasequible, señala el grupo financiero.

Cuando los precios de la vivienda dejaron de subir, estas hipotecas se reajustaron a pagos que los prestatarios no podían hacer, lo que llevó a la morosidad y a la ejecución hipotecaria. A medida que las ejecuciones hipotecarias y las subsiguientes ventas en dificultades, los precios de las viviendas cayeron aún más, creando un círculo vicioso.

Los productos asequibles representaron casi el 40% de todas las hipotecas de 2004 a 2006. En la actualidad, su porcentaje se ha reducido al 2%. Además, el índice de crédito de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, que alcanzó un máximo de casi 900 en 2006, se ha mantenido muy por debajo de 200 durante casi una década y cayó aún más hasta 100 después de la Covid.

No sólo las normas de préstamo son mucho más estrictas esta vez, sino que el apalancamiento del sistema también se ha reducido drásticamente. Antes de la crisis de 2008, el valor total del mercado de la vivienda estadounidense alcanzó un máximo de 25,6 billones de dólares en 2006, con una deuda hipotecaria total pendiente de 10,5 billones de dólares, con una relación préstamo-valor (LTV) estimada del 41,2% para todo el mercado inmobiliario.

La relación préstamo-valor alcanzó el 41% en 2008, frente al 34,5% de en la actualidad

En la actualidad, el valor del mercado de la vivienda se ha disparado a 33,3 billones de dólares, mientras que la deuda hipotecaria total sólo ha aumentado a 11,5 billones de dólares con una LTV agregada estimada de sólo el 34,5%.

“Estos cambios nos hacen confiar en que el actual sistema de financiación de la vivienda es saludable y con una base sostenible: los factores de demanda y oferta siguen siendo un viento de cola para los precios de la vivienda”, sostiene el grupo financiero en su análisis.

Gracias al dividendo demográfico, los millennials siguen impulsando la formación de hogares buen ritmo. Por lo tanto, es probable que la demanda de vivienda continúa siendo sólida durante algún tiempo. La cuota mensual de los ingresos se mantienen cerca de los niveles más asequibles de los últimos cinco años. En este contexto, hay una escasez de oferta en todo el país. El número de viviendas existentes disponibles para la venta se ha desplomado hasta mínimos históricos, mientras que la oferta de nuevas viviendas sigue siendo escasa, por lo que la oferta global de viviendas se encuentra cerca de mínimos históricos.

Una demanda robusta y una oferta muy ajustada, junto con las estrictas normas de los préstamos hipotecarios, son un buen augurio para los precios de la vivienda. El aumento de los tipos de interés y los movimientos post-pandémicos probablemente ralentizarán el ritmo de apreciación, pero su trayectoria ascendente sigue en marcha.