Óscar Larrea: “El ‘flipping’ está sosteniendo el mercado ‘prime’ de Madrid”

Enfocada a un producto prime, al frente del mercado español de la consultora Evernest se encuentra Óscar Larrea, que llegó a la firma procedente de Engel&Völkers. Larrea subraya la fortaleza que, por el momento, muestra este tipo de residencial. “Los grandes inversores están dilatando las compras, pero los que se dedican al flipping pagan prácticamente cualquier precio”, señala el directivo. Evernest es una agencia inmobiliaria alemana que aterrizó en España el pasado otoño con la apertura de una oficina en Madrid, aunque ya prepara nuevas delegaciones en Barcelona, Valencia y Marbella.

Pregunta: ¿Cómo está evolucionando en esta primera parte del ejercicio el mercado residencial prime en Madrid?

Respuesta: El mercado residencial en zonas prime está manteniendo ventas y precios, sobre todo si lo comparas con otras áreas. La oferta en las zonas consideradas prime, que podemos definir como el interior de la M-30, además de los barrios de Pozuelo, Aravaca, Mirasierra, Puerta del Hierro y Moraleja, que sale al mercado es poca y las viviendas se acaban vendiendo antes de treinta días. Estamos hablando de propiedades de más de un millón de euros cuyo principal cliente es internacional, mexicanos, venezolanos, colombianos o peruanos, sobre todo en el barrio de Salamanca.

P.: Las viviendas de más de un millón de euros, ¿qué porcentaje representan del total del mercado de Madrid?

R.: Según nuestros datos, el 22% de las viviendas transaccionadas el año pasado en Madrid superaban el millón de euros. Si ponemos el límite en el medio millón de euros, el porcentaje llega al 45%. En cuanto a las viviendas de lujo, es decir, las que superan el millón de euros, el 80% de compradores son latinoamericanos. Hasta 2018, los venezolanos eran los principales compradores. Ahora lo son los mexicanos.

“La poca vivienda que sale al mercado en zona prime se vende en menos de 30 días”

P.: En el mercado prime, entonces, ¿ventas y precios se están manteniendo?

R.: A diferencia del mercado general, las transacciones en activos de este tipo se están manteniendo y los precios no sólo no bajan, sino que aumentan. Como en líneas generales aún no estamos en un mercado en decrecimiento, los propietarios no están bajando los precios. Incluso la fuerte demanda por este tipo de viviendas está provocando que los precios suban. Es un mercado que depende mucho de la situación económica y social de los países latinoamericanos y ésta no está mejorando. La llegada de compradores mexicanos es muy alta y, además y a diferencia de los venezolanos, cuentan con cultura de inversión inmobiliaria.

P.: ¿Cómo se está comportando el inversor en general en vivienda prime en Madrid actualmente? ¿Está prudente por el aumento de los tipos de interés y la incertidumbre económica?

R.: Los grandes inversores, promotoras o grupos familiares están ahora dilatando la compra de activos, porque consideran que los precios están demasiados caros en el actual contexto de incertidumbre. Otro tipo de inversores son las proptech, como Casavo y Clickalia, que se dedican a un perfil más bajo del mercado con operaciones a partir de los 350.000 euros. Este tipo de inversores han disminuido el nivel de compras, porque piensan que el comprador español en los próximos meses va a pagar menos por una vivienda por el aumento de la inflación y de los tipos de interés. Y, finalmente, tenemos el tercer tipo de inversor.

P.: ¿Cuál es y cómo se está comportando?

R.: Es un tipo de inversor que ha surgido tras la pandemia; es muy activo y cada vez hay más de ellos. Hace lo que llamamos flipping: comprar una vivienda, reformarla lo más rápidamente posible y en el plazo máximo de seis meses devolverla al mercado. Este tipo de inversor está comprando a prácticamente a cualquier precio y, al final, son los que están aguantando el mercado prime de Madrid. Has de tener en cuenta que si la obra nueva en el barrio de Salamanca se mueve entre 15.000 euros y 20.000 euros el metro cuadrado, las reformas están entre los 10.000 euros y los 12.000 euros el metro cuadrado. Además, son actualizaciones de calidad y en un plazo máximo de seis meses tienes la vivienda, frente al mínimo de dieciocho meses de la obra nueva.

“Los grandes inversores están dilatando las compras, porque consideran que los precios están caros”

P.: ¿Cómo sería la vivienda más demanda por los compradores actualmente?

R.: El producto más demandado es el de una vivienda entre cien y 150 metros cuadrados, con dos o tres habitaciones y calidades altas. Al comprador latinoamericano le gustan los edificios con fachadas clásicos y valoran mucho la seguridad. Por eso, prefieren una finca con partero y, al salir posible, garaje, algo difícil en el barrio de Salamanca. De las amenities que se ofrece, básicamente en las promociones de obra nueva, valoran sólo la piscina, el gimnasio y, como mucho, una zona para eventos y celebraciones. Respecto a las zonas, más allá de Recoletos y Castellana, se ha puesto de moda el barrio de Justicia. En los últimos dos años, muchos de los compradores de Salamanca han saltado a este barrio ante la falta de producto.

P.: El gobierno se está planteando suprimir el visado de oro para los compradores de vivienda de lujo. ¿La medida afectaría a este mercado?

R.: En absoluto. Desde el año 2013 se han concedido 4.940 visados de este tipo, una cifra muy pequeña que no se notaría en el mercado.