Rafael Merry del Val (Wecity): “La situación sanitaria nos ha llevado a un punto en el que el efectivo es el rey”

Sin referencias no hay inversión. Tras una larga trayectoria en la consultoría inmobiliaria, el ahora consejero delegado de la plataforma de crowdfunding inmobiliario Wecity, Rafael Merry del Val, asegura que el mercado de inversión está paralizado por la escasez de operaciones que permitan conocer en qué punto están los precios y servir de referencia al mercado. Además, señala que a causa de la situación sanitaria ha provocado que “el efectivo sea el rey” y que aquellas empresas que dispongan de capital se conviertan en referentes en el mercado.

Pregunta: ¿La inversión inmobiliaria se ha recuperado tras el confinamiento?

Respuesta: La inversión es un tema muy amplio. No es lo mismo un subsector que otro y algunos han digerido la pandemia muy bien y otros no tanto. Hay pocas operaciones en el mercado institucional, que lleva algo más de 1.500 millones de euros en lo que va de año entre oficinas y comercial. El bajo número de operaciones provoca que haya pocas referencias en el mercado y cuesta ver las tendencias actuales. La inversión está en una especie de limbo ahora mismo. La institucional está sufriendo más. El residencial, por su lado, ha pasado agosto relativamente bien. La foto actual es de wait and see porque no tenemos datos de valores y de tasas de retornos y no podemos tenerlos hasta que haya dos o tres operaciones.

P.: ¿España continúa siendo un mercado atractivo para la inversión internacional?

R.: Casi todos los actores que estaban en España continúan con sus planes de inversión en el país. Evidentemente, la estrategia ha cambiado, pero España continúa siendo un país en el que hay que invertir, un mercado en el que hay que estar.

“La inversión está en una especie de limbo ahora mismo”

P.: ¿Los inversores locales ganarán peso en el mercado con esta crisis?

R.: La situación sanitaria nos ha llevado a un punto en el que el efectivo es el rey. Aquellas empresas que lo tengan van a ser un referente claro. El problema es que ahora es muy difícil cerrar operaciones porque no hay referencias y el que tiene cash no compra porque piensa que el valor va a seguir corrigiéndose. Soy de la opinión que hay que comprar si el retorno a medio plazo es bueno, es imposible comprar en el punto mínimo de precio. En España, además, nos cuesta vender en mercados que están de capa caída.

P.: ¿La situación actual provocará que la inversión se concentre aún más en los mercados más importantes?

R.: Vamos a ver pocas operaciones que se concentrarán en producto bueno y bien ubicado. Sobre todo, en el 22@ de Barcelona y en localizaciones de calidad en Madrid, aunque quizás no sean en prime.

P.: ¿Cuándo volverá a la normalidad pre Covid-19 la inversión en el sector inmobiliario?

R.: Soy bastante positivo por naturaleza. Esta debe ser una crisis breve, pero identificar esta brevedad, que está vinculada al éxito en encontrar una vacuna es aventurado. Hay capital para invertir a la espera de que los precios objetivo de compra y de venta se alineen de nuevo. Cuando el mercado tenga referencias, todo va a ser relativamente rápido.

“España continúa siendo un país en el que hay que invertir, un mercado en el que hay que estar”

P.:  De un gran grupo a una start up. ¿A qué se debe el cambio?

R.: Todo en la vida tiene su ciclo. Durante una parte de mi estancia en mi anterior empresa, tanto trabajadores como directivos teníamos un importante perfil emprendedor. Es verdad que teníamos el paraguas de un grupo internacional, pero teníamos ese perfil. Eso me ha ido muy bien para tirar adelante Wecity. Me gusta mucha la idea de empezar este proyecto desde cero.

P.: ¿Cómo ha cambiado su día a día?

R.: El cambio es increíble. El hecho de pasar de 500 empleados a ocho empleados y el cambio en la forma de trabajar me da mucha más libertad y tienes muchas ventajas. De todos modos, la vocación de la empresa es crecer y quizás en unos años me vuelvo a ver en las mismas. Sobre todo, noto diferencia en la velocidad a la hora de tomar decisiones.

P.:  Ha apostado por el crowdfunfing. ¿La inversión participativa ganará peso en el mercado inmobiliario?

R.: Esta apuesta la tengo desde hace mucho tiempo, cuando estaba en Savills y descubrí el crowdfunding inmobiliario. Ahora es cuando los grupos de inversión pequeños más juntos están. El real estate va claramente dirigido hacia el crowdfunding. Es una pena que la legislación española no lo facilite porque es la fórmula idónea para acceder al mercado inmobiliario. Además, la tecnología acompaña. El gran beneficiado del cambio tecnológico en el real estate será el sector proptech.

“El ‘real estate’ va claramente dirigido hacia el ‘crowdfunding’”

P.: ¿Los pequeños ahorradores están dispuestos a esperar veinte meses para recuperar su inversión?

R.: Hay todo tipo de perfil, pero depende de los volúmenes de inversión. En nuestro caso, son más altos que los de la competencia, con el objetivo de captar inversores más técnicos. Este perfil está acostumbrado a tener retornos a largo plazo.

P.:  Ninguna inversión es segura al 100%. ¿Qué le diría a un inversor cuyo proyecto no ha salido como se esperaba?

R.: El crowdfunding está creado bajo un paraguas de interrelación. Puedes tener una cartera de varios activos para invertir en diferentes segmentos, de manera que cada activo genera unos dividendos. Aquí el proyecto es similar a una operación financiera. Con esta fórmula, si un proyecto no es exitoso, lo puedes compensar con el resto de los activos en los que inviertes. De todos modos, somos muy conservadores y siempre analizamos la viabilidad de los proyectos. Para salir al mercado tenemos que estar seguros que va a ser un éxito. Además, nosotros, como Wecity, participamos en todos los proyectos.