Sandra Daza (Gesvalt): “Los fondos oportunistas ya se fueron, ahora España es para los de valor añadido”

Sandra Daza es directora general de la compañía especializada en valoración y consultoría Gesvalt. La ejecutiva, que también es miembro de la junta directiva de Women in Real Estate Spain (Wires), asegura que el negocio inmobiliario en España va a dos velocidades, con productos como el retail, oficinas o logísticos registrando crecimientos y estabilizándose, y el residencial, que vive ahora “su propia recuperación”. La directiva, además, sostiene que 2017 será el año de las inversiones alternativas.

Pregunta: El sector señala que se ha dejado atrás la etapa de recuperación y que se ha entrado en la de estabilización. ¿Qué opina?

Respuesta: Lo confirmo. El ejercicio 2014 fue un punto de inflexión, se inició la recuperación para dar paso a un 2015 y un 2016 lleno de buenas operaciones. Pero aún debemos estar alerta: el residencial todavía sufre. Si el real estate en España ya está en periodo de estabilización, el residencial sigue en su particular etapa de recuperación. Una de las grandes claves para percibir que va por buen camino es la disminución del stock, en torno al 15%. A tenor de los datos de hipotecas firmadas, todo indica que esta situación se mantendrá. En cuanto a precios: la demanda será estable, pero no creo que vaya a haber una explosión de demanda desorbitada de pisos. A esta etapa de recuperación todavía le falta ser robusta. Existe, porque hay mejores condiciones macro que le apoyan, pero todavía hay una debilidad importante, que es la precariedad del empleo.

P.: ¿Crece el mercado inmobiliario en España al mismo ritmo que su economía?

R.: No. El mercado inmobiliario crece a ritmo acompasado, pero no al mismo ritmo.

P.: ¿Cómo valoraría el ejercicio 2016?

R.: No tan extraordinario como 2015, pero ha sido bueno. Buenos datos de inversión, de cerca de 13.850 millones de euros en 2016 en España y, si es verdad que mejora respecto a 2015, hay sectores que caen y otros que suben. Uno de los sectores que más mejoras detectarán en 2017 será el residencial. Se estiman un 20% más de promociones iniciadas. Además, estamos dando los pasos necesarios para profesionalizar este sector. El alquiler de producto nuevo, por ejemplo, con nuevas promotoras, fondos especializados… esto generará la construcción de promociones completas destinadas a la rentabilidad de manera exclusiva. Del parque total de viviendas, sólo el 22% está destinado a alquiler. Era necesario.

P.: ¿Cómo ha afectado la incertidumbre política y económica a la inversión inmobiliaria en España?

R.: Ha afectado poco. En 2015, una de las grandes preguntas en reuniones con inversores era qué iba a pasar en las elecciones municipales, con un actor nuevo como Podemos despuntando. Se veía como una amenaza, un partido anticapitalista. Una vez pasó y se vio cómo quedaba el panorama, la inversión no se paró. Es cierto que se notó una ralentización hasta junio, sobre todo en el sector hotelero, pero una vez se formó gobierno, todo volvió a su ritmo.

“Seguirá existiendo un mercado que estará dominado por una oferta escasa y una demanda muy alta”

P.: ¿Estos problemas impactan en la valoración de activos?

R.: Impacta en el mercado. Al final todo es intrínseco. Un activo tiene una localización concreta, con unas rentas concretas… está todo unido, pero en términos de valoración, son situaciones que, de manera objetiva, no se puede extrapolar.

P.: ¿Cómo se beneficia España de fenómenos como el Brexit o la presidencia de Donald Trump en Estados Unidos?

R.: Nos puede beneficiar, y mucho. Hay que hacer algunos cambios legislativos, como flexibilizar la administración autonómica, con fórmulas más atractivas en cuanto a fiscalidad. El sector inmobiliario no es ajeno a la economía. España puede benificarse, tiene buenos mimbres y una calidad de activos razonables: somos un país que crece, tenemos un entorno político y social estable, y todavía, después de una crisis, existe recorrido para inversores de valor añadido. Los oportunistas ya se fueron, ahora España es para los de valor añadido.

P.: ¿Cuáles fueron los productos inmobiliarios que vieron reducir sus precios en 2016? ¿Y los que más lo subieron?

R.: El retail ha sido uno de los que mayor impacto positivo ha tenido. Un aumento de precio importante. El negocio de oficinas viene marcado por las rentas: ha habido un aumento ligero, pero con cierta cautela. Vivienda, como comentaba, ha aumentado su precio de media en torno al 1,5% en todo el país. Luego está el mercado logístico e industrial, que ha tenido un aumento muy interesante en inversión: el ecommerce ha ayudado a que este producto tenga una mayor importancia. El inversor que está apostando por este negocio, casi un 50% es institucional y el otro 50%, socimis y family offices: hay recorrido y retornos interesantes. Y aumento de rentas también.

“Llevamos dos años trabajando de manera exhaustiva en productos de inversión alternativa”

P.: ¿Y cómo se comportarán los precios en 2017? ¿Hay algún producto a tener en cuenta? ¿Residencias de estudiantes, por ejemplo?

R.: Llevamos dos años trabajando de manera exhaustiva en productos de inversión alternativa: de residencias de estudiantes a las de tercera edad. Para tener rentabilidades buenas, tienes que ser creativo e ir a productos nuevos. Esto adolecía de una gestión profesional: hasta ahora todos estos negocios estaban en manos de familias o instituciones religiosas. En Reino Unido hay inversores profesionalizados en este tipo de producto y están llegando a ciudades como Madrid, Barcelona, Granada… hay que prestarle atención. Y, por supuesto, al negocio logístico también.

P.: ¿Cuáles serán los actores que dinamizarán el negocio del real estate el próximo año?

R.: Las sociedades de tasación (ríe). En serio, las socimis seguirán siendo protagonistas. En 2014 y 2015 ya lo fueron. Hay un submercado de socimis en desarrollo y la entrada de entidades financieras en la creación de las mismas. También se especializarán, incrementando su cartera de activos y su valoración. También hay un cambio radical en la financiación: mucha competencia entre banca nacional e internacional. También hay actores de financiación no bancaria, a otro tipo de interés, claro, pero que están tomando cierta fuerza. Seguirá existiendo un mercado que estará dominado por una oferta escasa y una demanda muy alta.