S.Bofill (Escoge Real Estate): “Hay más activos en venta, pero pocos a precio Covid”

Sabina Bofill, que dirige la consultora Escoge Real Estate, del grupo Aprotecnic, considera que las nuevas tendencias en el campo de las oficinas están abrazando la filosofía healthy presente cada vez más en un mayor número de actividades. Bofill señala también que a pesar de que hay más activos en venta tras la pandemia, las oportunidades no abundan. “Hay más activos en venta, pero no todos han experimentado ese descuento”, señala. Escoge Real Estate cuenta con oficinas en Barcelona y Madrid.

Pregunta: Después de un 2020 marcado por la pandemia, ¿cree que 2021 se cerrará con una contratación en buenos niveles?

Respuesta: El mercado de alquileres de oficinas tras la pandemia está en ascenso, pero no de la misma manera que antes. Con la vuelta al cole, también ha empezado la vuelta a la oficina. El teleworking no se ha consolidado, pero ha marcado algunos cambios y nuevas maneras de trabajar. ¿Qué pasa ahora tras el regreso a una cierta normalidad? Nos encontramos con nuevas disponibilidades por dos motivos principales: la aparición de nuevos proyectos y la disponibilidad en espacios ya consolidados como consecuencia del teletrabajo. Todo ello ha comportado un ajuste de los precios a través de la flexibilización de las condiciones contractuales. Las empresas tenedoras de inmuebles en alquiler han tenido que moderar estos precios, pero aun así continuarán siendo activos inmobiliarios con muy buena rentabilidad. No tengo claro que lleguemos a niveles récords, lo que si tengo claro es que se conseguirán niveles altos de contratación. Considero que la vuelta a las oficinas es necesaria. Necesitamos la interactuación, la sociabilidad, aunque empecemos a implantar un trabajo más flexible entre la oficina y casa u otro tipo de espacio más casual.

P.: ¿Qué tipo de espacio están buscando ahora las empresas? ¿Hay un cambio de tendencia tras la pandemia?

R.: Las empresas han empezado a cambiar su filosofía de lo que ha sido siempre el típico lugar de trabajo (edificios muy monótonos y serios). Hay un cambio de tendencia clarísimo. Quieren espacios más abiertos, flexibles, con más servicios para los trabajadores (zonas de descanso, gym, zonas de aparcamiento de patinetes eléctricos, etc.) y sobre todo con posibilidad de espacios exteriores (azoteas, terrazas, patios, etc). Tendencia que se mezcla con la presencialidad y el teletrabajo (sin estar este consolidado para nada, pero sí como opción de semipresencialidad). La filosofía healthy office también llega a este sector.

“Los precios se han ajustado a través de la flexibilización de las condiciones contractuales”

P.: ¿Qué tipo de ubicaciones son las más demandadas?

R.: Las ubicaciones más marcadas ahora (dependiendo del tipo de empresa) son dos principalmente: el 22@ continúa siendo una ubicación para empresas con necesidades de metros cuadrados más amplios (y ratio de ocupación/persona más alto) y Eixample (incluyendo CBD) para empresas con necesidad de menos metros cuadrados, pero que necesitan estar cerca de núcleos urbanos consolidados. Sin embargo, hemos experimentado que muchas empresas tecnológicas (sobre todo de videojuegos) quieren ubicaciones en centro ciudad y curiosamente en edificios independientes. Quieren que el trabajador, por su tipo de trabajo tan intenso tenga la posibilidad de un servicio de ocio cerca y sentirse que no están aislados de la ciudad. Vemos también que hay un auge de los coworking para empresas de nueva creación, start ups, etc que su necesidad inicial no encaja con la oficina convencional con un alquiler a largo plazo y sin posibilidad de crecimiento en esos espacios. Estos edificios tienen varios tipos de ubicación para adaptarse a las necesidades de cada empresa y, por ello, los podemos encontrar en centro ciudad o zonas de NBA (incluyendo, por supuesto, el 22@).

P: ¿Están reduciendo espacio de oficinas las empresas? ¿Han empezado a reducir espacio y en qué porcentaje?

R.: Dependiendo de la tipología de empresa. Podemos decir que hay tres tipos de empresas: la que ha reducido sus espacios porque ha instaurado un modelo híbrido de trabajo (en este caso podríamos estar en una ratio de reducción del espacio del 30%), la empresa que nunca va a implementar el teletrabajo y seguirán en su espacio habitual y, finalmente, la empresa que sigue creciendo y necesitarán espacios más grandes y al mismo tiempo necesitan dotar a los trabajadores de espacios más eficientes tecnológicamente y ambientalmente más sanos.

“Las empresas que han reducido espacio lo han hecho en una ratio del 30%”

P.: ¿Los diseños de las oficinas están cambiando tras el Covid? ¿Cómo son ahora?

R.: Por supuesto. La necesidad de una oficina más healthy, más verde, más sostenible, más respirable, con zonas de relax, de inspiración, etc. ha hecho que los nuevos proyectos de oficinas ya incorporen estos conceptos o algunas ya existentes empiecen a modificar su diseño cuando se liberan. Queremos crear espacios de trabajo al aire libre que permitan la sociabilización, que puedan ofrecen un trabajo más amable, espacios de ocio responsable y sostenible, lugares para conectar y conectarte, comunidades de vecinos más verdes, siempre usando un mobiliario fabricado con plásticos reciclados y 100% reciclable. 

P.: ¿Cómo se está comportando el mercado de inversión en Barcelona? ¿Cuáles son los activos más demandados por los inversores en este momento?

R.: Los inversores han visto la oportunidad de adquisición de activos con descuentos interesantes. De todas maneras, no todos los activos han experimentado este descuento y esa oportunidad tan clara. Hay más activos en venta, pero no todos son atractivos y muy pocos a precio Covid. Quizá sí con ajustes en su precio, pero aún muy cercanos a la prepandemia. Los sectores que despiertan más interés por los inversores son el logístico, el hospitality (residencias de estudiantes y de ancianos) y el hotelero.

P.: ¿Qué tipo de inversores se muestran más interesados en este momento por activos en Barcelona?

R.: Barcelona antes, durante y después de cualquier crisis, siempre, siempre ha atraído al inversor. El inversor nacional, como los family offices, siempre están aquí y seguirán aquí, aunque en estos momentos con más reticencias y más prudencia en sus análisis. Pujan con fuerza los grandes fondos internacionales, buscando activos que los grupos familiares descartan por volumen o tipología. Ahora más que nunca es su momento: han levantado capital y pueden comprar. También los inversores hoteleros están al acecho, a la búsqueda de la compra oportunista, pero no todo es oro lo que reluce.