Valoraciones atractivas y liquidez: los pilares que impulsarán al inmobiliario en 2021

Los profesionales del sector prevén una recuperación fuerte de la actividad inmobiliaria en España, gracias a una valoración atractiva de los activos y a la gran liquidez que atesoran los inversores institucionales. Logística y residencial destacan como los segmentos ganadores para este año.

Un impacto limitado de la pandemia en el sector y una recuperación rápida. Este es el diagnóstico de las principales consultoras inmobiliarias que operan en España, que consideran en líneas generales que a medida que vaya avanzando la campaña de vacunación volverá la demanda y se irán recuperando aquellos segmentos más golpeados por la crisis sanitaria.

Eso sí, dos activos destacan entre todos: la logística y el residencial. Ambos tuvieron un buen comportamiento el año pasado, especialmente la logística, y se prevé que mantengan su buen recorrido a lo largo de este ejercicio. “El residencial es el segmento que va a salir claramente más reforzado porque existe una demanda insatisfecha de vivienda en alquiler asequible de calidad: producida, gestionada y comercializada por profesionales”, explica Jaime Pascual-Sanchiz, consejero delegado de Savills Aguirre Newman.

La misma opinión tiene Humphrey White, director general de Knight Frank: “El logístico y el residencial para alquiler son los sectores que mejor seguirán evolucionando y mantendrán el gran interés inversor y la absorción”. White pronostica una recuperación de los precios de la vivienda libre, que crecerán un 6%, y la extensión del modelo build to rent por todo el mercado español.

Tras un 2020 con transacciones limitadas, los profesionales consultados por Eje Prime apuestan por una fuerte recuperación de la inversión. En un entorno económico como el actual, que ha llevado al conjunto de los activos a valoraciones altas, los inversores buscan retornos que puedan superar la inflación y estos aún se pueden encontrar en el inmobiliario español. “Hay una gran liquidez en el mercado y escasas opciones de inversión con retornos interesantes, lo que genera una gran competencia entre los inversores por los productos de más calidad y mejor ubicados”, afirma Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de Cbre España.

“El sector inmobiliario en España es muy barato comparativamente con otros mercados europeos y ofrece todavía rentabilidades muy atractivas frente a otros activos en un contexto de rentabilidades negativas”, señala Enrique Losantos, consejero delegado de JLL.

Una situación de interés para los grandes fondos e inversores institucionales, que seguirán dominando el mercado frente a grupos más especulativos que pueden interesarse por aquellos segmentos más golpeados por la pandemia, como el retail y el hotelero. “Los grandes fondos se mantienen activos y han aprovechado el parón para acaparar recursos, que no dudarán a invertirlos a partir de este año en activos generadores de renta que puedan batir la inflación”, sostiene Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

Finalmente, las principales consultoras reconocen las mayores dificultades de acceso a financiación bancaria en el actual contexto, lo que ha dejado en el aire numerosos proyectos, aunque también valoran cada vez más la presencia de otros agentes que poco a poco van ocupando su lugar. “Cuesta mucho pasar los filtros de un comité de riesgos bancario en una época de incertidumbre económica, pero cada vez hay más fondos de deuda especializada en el sector inmobiliario que cubren en parte el hueco dejado”, explica Losantos.

En definitiva, y a diferencia de la última crisis, los profesionales de la actividad en España creen que en esta ocasión la recuperación será rápida y apoyada en dos pilares: la enorme liquidez presente en los mercados y unas valoraciones atractivas en relación a otros activos y mercados.

Enrique Losantos, consejero delegado de JLL: “El sector inmobiliario en España está barato”

“Hay mucha incertidumbre, pero la profesionalización del sector me permite confiar en una respuesta positiva cuando el contexto lo permita. El sector inmobiliario en España es muy barato comparativamente con otros mercados europeos y ofrece todavía rentabilidades atractivas frente a otros activos en un contexto global de rentabilidades negativas”.

“El sector logístico y las viviendas deberían ser los protagonistas en este nuevo año por el crecimiento imparable del comercio electrónico en un caso y por la falta de oferta en el otro. También seguiremos viendo mucha actividad en el mundo de las residencias de estudiantes y en el sector salud (hospitales, industria farmacéutica, etc)”.

“El capital se está polarizando entorno a los que buscan activos más core y están dispuestos a pagar precios más caros y los que buscan aprovechar esta caída en actividades como el retail u hotelero porque tiene una visión a más largo plazo. Las entidades financieras se han vuelto muy prudentes en la concesión de crédito, pero esta situación ha provocado la aparición de numerosos fondos de deuda especializados en el sector inmobiliario”.

Jaime Pascual-Sanchiz, consejero delegado de Savills Aguirre Newman: “Oficinas se recuperará rápido y residencial saldrá reforzado”

“Partíamos de una situación de mercado muy sólida y hemos resistido bien. Los fundamentales y el interés inversor se han mantenido sin grandes ajustes. Este 2021 esperamos que sea una sorpresa muy positiva para el sector, ya que hay una gran cantidad de dinero preparada para entrar”.

“Logístico es el ganador de esta crisis y su fortaleza se mantendrá. Oficinas ha mostrado su resiliencia como valor refugio y en cuanto la demanda tenga visibilidad se recuperará rápido, aunque con una visión más flexible. Residencial es el segmento que se verá claramente reforzado porque existe la necesidad de un parque de viviendas en alquiler asequible y una demanda insatisfecha”.

“Los fondos institucionales mantendrán el protagonismo este 2021. La cantidad de capital latente tanto nacional e internacional dispuesto a invertir en inmobiliario en el mercado español es altísima en comparación con la oferta de producto y esto representará una estabilidad de precios. En el lado de la financiación estamos asistiendo a la aparición de otros actores más allá de la banca”.

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de Cbre España: “Vemos una recuperación muy clara por la gran liquidez”

“Vemos una tendencia de recuperación clara en el sector inmobiliario, apoyada en una oferta y demanda muy favorable en los próximos años en segmentos como la vivienda en alquiler, las residencias de la tercera edad, el segmento industrial especializado, etc”.

“Hay una gran liquidez en el mercado y, unido a la escasez de opciones de inversión para el producto más prime, genera una gran competencia entre inversores. España sigue en el foco de los inversores y esperamos que este año continúe el apetito inversor”.

“La financiación seguirá restringida en 2021, pero la disponibilidad y condiciones variarán en función del activo, con mucha cautela en aquellos sectores sobre los que hay mayor incertidumbre respecto a los ingresos. En línea con esto, los activos logísticos y residencial en alquiler tendrán menos dificultades y mejores condiciones que otros”.

Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International España: “Los grandes fondos están listos para invertir”

“El segundo trimestre será un buen test para anticipar la recuperación acelerada del sector, pero somos optimistas. Creemos que la inversión se recuperará de forma significativa, con incrementos que superarán el 50%, según nuestras previsiones”.

“La inversión en logística y en residencial continuará siendo dos de los objetivos preferenciales de los fondos de inversión y veremos un aumento de las operaciones build to rent, así como el desarrollo de proyectos de microliving. Las rentabilidades en los edificios de oficinas prime deberían reducirse ligeramente”.

“Los grandes inversores se han centrado en 2020 en levantar nuevos fondos para aprovechar oportunidades y estimamos que su prioridad, a partir de este año, será la inversión a largo plazo procurando la generación de rentas para superar la inflación. La financiación se ha endurecido y así se mantendrá en los próximos meses”.

Humphrey White, director general de Knight Frank: “Las inversiones oportunistas serán puntuales”

“La recuperación irá llegando por sectores, ya que no ha afectado a todos por igual. La logística ha funcionado bien y mantendrá esta tendencia. También en residencial esperamos que la recuperación se empiece a dar a lo largo de este año, tanto en lo que se refiere a las operaciones como a los precios”.

“El mercado de oficinas deberá llevar a cabo un proceso de reajuste a las nuevas necesidades de los usuarios, aunque cuando la actividad se recupere volverá a atraer inversiones, algo que esperamos para el segundo semestre de2021”.

“Los fondos han sido los líderes de la inversión el último año y esperamos que se mantenga así en 2021. No vemos inversores oportunistas de forma generalizada, aunque sí en casos puntuales. La financiación se ha encarecido y, además, ha disminuido, sobre todo para proyectos especulativos”.