Vicenç Hernández-Reche (Anai): “A todo lo ‘flex’ hay que aplicarle un ‘depende’”

Vicenç Hernández-Reche, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de España (ANAI-API España) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), además de consejero delegado de Tecnotramit, subraya el cambio de paradigma que ha experimentado el sector residencial después de la pandemia, aunque avisa de que los conceptos tradicionales seguirán arrastrando demanda y la soluciones más flex tendrán que adaptarse a segmentos en concreto.

Hernández-Reche destaca el papel de catalizador que está cumpliendo la irrupción del proptech, que ha supuesto una sacudida para el sector. Advierte de que las agencias inmobiliarias tienen que poner el cliente en el centro y ofrecerle más servicios sino quieren desaparecer. Por último, critica que las administraciones se aprovechen del sector para sacar réditos electorales con políticas cortoplacistas que no solucionan los problemas relacionados con la vivienda.

Pregunta: Se habla de un cambio de paradigma en el residencial a raíz de la pandemia. ¿A qué se refiere este cambio?

Respuesta: Viene impulsado por dos vías. La primera referida a la demanda, donde ahora el cliente cuenta con más información y un nivel de cultura financiera más elevado. Por lo tanto, a la hora de invertir en un activo inmobiliario, que normalmente requiere de una financiación externa, el cliente es mucho más exigente. Por otro lado, también se observa una revolución en la oferta. El inmobiliario es un sector que siempre se caracterizó por mantenerse relativamente estable, con buenos márgenes, y eso se tradujo en pocos esfuerzos para modificar su modelo de negocio. Esto, ahora, ha cambiado. La oferta se ha dado cuenta que tiene que adaptarse a las nuevas tendencias que exige la demanda y esto, unido a la entrada en escena de empresas de base tecnológica que han sabido captar muy bien estas nuevas tendencias, ha provocado que la oferta se haya puesto las pilas y haya impulsado nuevos modelos de negocio.

P.: Estas nuevas tendencias giran entorno al concepto flex. ¿Es el principio del fin del culto a la propiedad que siempre ha caracterizado la sociedad española?

R.: Seguimos queriendo comprar, eso está claro. Hay quién dice que los jóvenes ya no quieren comprar... lo que pasa es que no pueden. Por lo tanto, más que haber cambiado la percepción en la querencia del alquiler por encima de la compra, lo que se identifica es un cambio en la manera cómo queremos vivir. La gente ya se replantea firmemente el espacio realmente necesario para su operativa diaria. Por ejemplo, si en los bajos de un inmueble la promotora ha instalado un coworking, ¿por qué necesito un despacho desde donde teletrabajar?; si el coliving, por el mismo precio, me ofrece acceso a un gimnasio, sala de reuniones y cocina completamente equipada, quizás me interesa más este formato que alquilar un piso o un estudio. Por lo tanto, más que cambiar el paradigma de la propiedad, lo que cambia es cómo gestionamos esa propiedad.

P.: Entonces, ¿el auge por estos nuevos modelos del alquiler es coyuntural?

R.: A todo lo relacionado con el concepto flex hay que aplicarle una palabra: depende. Esto también vale para el mundo inversor en general. ¿Es mejor alquilar que comprar? Depende. El alquiler presenta soluciones muy buenas para diferente tipología de cliente e inversor, pero la propiedad también. ¿El coliving es el segmento que mejor va a funcionar en los próximos años? Depende. Del cliente que se quiere captar, de sus ubicaciones geográficas, etc. Es evidente que la inversión y la demanda hacia estos nuevos modelos del alquiler están sucediendo y, a la vez, han generado un shock a la hora de presentar el producto y de cómo cubrir más necesidades del cliente. Ahora bien, tendremos que convivir en un mix, una amalgama de diferentes soluciones donde la compraventa más tradicional seguirá arrastrando muchísima demanda.

"Hay quién dice que los jóvenes ya no quieren comprar, lo que pasa es que no pueden"

P.: ¿El proptech hará del inmobiliario un sector más permeable y democrático?

R.: La irrupción del proptech ha provocado una sacudida del sector. Cabe decir que la tecnología dentro del inmobiliario no es algo tan nuevo, tenemos portales inmobiliarios desde hace muchos años, pero sí que es verdad que el sector era más bien tradicional, reacio a los cambios, y esto con la irrupción del proptech ha cambiado. Una de las peores cosas que le puede pasar a un sector es vivir con cierta comodidad, que el ‘siempre se han hecho las cosas así’ se instale en el argumentario típico: es el primer paso para su desaparición. En un primer momento, estas nuevas tecnologías que superaban las barreras de acceso al inmobiliario fueron identificadas como modas pasajeras, pero con la pandemia y la aceleración que supuso para los procesos digitales, el conjunto del sector se ha dado cuenta que el proptech es la herramienta mediante la cual tiene que cambiar su manera de trabajar.

P.: Las empresas proptech siempre se presentan como eliminadoras de fricción. ¿La intermediación está muerta?

R.: No, pero va a tener que cambiar radicalmente. Este es un concepto en el que insistimos mucho desde la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de España (ANAI-API España) y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC). Antes, el centro de la actividad comercial de un intermediario era el inmueble y, a partir de aquí, se buscaban los servicios. Ahora esto se ha revertido: el foco de su actividad tiene que estar en el cliente. Y esto, a su vez, provoca que se deje de pensar en comisiones y se pase a los honorarios por servicios. Ya no se piensa en sólo materializar la compraventa, sino en darle un servicio al cliente antes y también después de transaccionar el inmueble. Las empresas que no adopten esta filosofía van a ser barridas rápidamente por las plataformas digitales.

P.: ¿Por qué el inmobiliario continúa siendo un sector muy masculino, el proptech puede ayudar a cambiar esta tendencia?

R.: El proptech ha ayudado en que empresas de otros sectores irrumpan en el inmobiliario, donde las barreras de entrada han caído. Por lo tanto, en un sector que era mayoritariamente masculino, el hecho que penetren otros sectores que quizás concentran una mayor equidad es un punto a favor.  Ahora bien, no podemos cargar la responsabilidad al proptech ni a las nuevas tecnologías de que haya más mujeres en el inmobiliario. Es un problema de base, que debe trabajarse en la escuela, en los procesos formativos, y que haya nuevas generaciones que crezcan sin importarles que la persona profesional que tiene delante sea un hombre o una mujer.

"Una de las peores cosas que le puede pasar a un sector es vivir con cierta comodidad"

P.: ¿Cómo valora el papel que han tenido las distintas administraciones en la regulación del mercado inmobiliario en los últimos años?

R.: Vaya por delante que soy un defensor del papel de la administración en materia de vivienda. Creo que la administración tiene un papel muy relevante, sobre todo a la hora de facilitar que la economía fluya y poner orden, y ser juez, en determinados momentos. Pero desde mi punto de vista, lo que no puede hacer una administración es poner palos en la rueda ni querer ser el protagonista. El inmobiliario tiene un peso importante sobre el Producto Interior Bruto (PIB), pero también una gran relevancia social, por la función que cumple en nuestras vidas: es el lugar donde se desarrolla nuestra vida, y el de nuestra familia. Es precisamente esta vicisitud socioeconómica lo que la hace tan interesante para la administración, y por eso se ha utilizado muchas veces como arma electoral. Es incongruente que se diga que el inmobiliario es importantísimo, que la vivienda es una política fundamental para la vida de las personas, y después sea el activo que más impuestos paga. Es contradictorio que por un lado se escuden en la importancia de la vivienda y, por otro lado, la utilicen como un elemento recaudatorio de máxima prioridad.

P.: Las políticas que se han tomado siempre se han justificado bajo el pretexto de mejorar el acceso a la vivienda.

R.: Es cierto que hay un problema importante de acceso a la vivienda para ciertos colectivos, como la gente joven, y también los mayores. Ahora bien, creo que no se han tomado las medidas adecuadas para revertir esta situación. Pero no porqué lo diga yo. A la hora de tomar decisiones, y más en la economía, hay que mirar a la historia. La ley que de limitación de alquileres que se aprobó a finales del 2019 en Cataluña no es nueva, se basa en otras regulaciones anteriores emprendidas en Inglaterra, Estados Unidos, Alemania, etc. Ha habido muy pocos casos, contadísimos, en los que estas políticas hayan funcionado. El gran problema de las políticas de vivienda, y lo mismo pasa con las de educación, es que no tienen un resultado a corto plazo, no se puede evaluar su impacto hasta que haya pasado un cierto tiempo. Y el problema es que los que nos dirigen son más políticos que estadistas. Por lo tanto, no miran a largo plazo, sino que intentan sacar un rédito electoral inmediato antes de que se convoquen las nuevas elecciones. No se pueden tomar decisiones estructurales para el conjunto de la sociedad con una visión tan cortoplacista.