Xavi Güell (Cbre): “El mercado ha interiorizado que haya incidentes en Barcelona y no se ve afectado”

Inversión récord en Barcelona en 2019. Así de contundente se muestra Xavi Güell, director de capital markets de Cbre Barcelona, sobre el estado del sector inmobiliario en la capital catalana. “Hasta septiembre ya tuvimos más volumen de inversión que en todo 2018”, asegura el directivo, que sostiene que la capital catalana no se ve afectada por los conflictos derivados del procés. Explica también que es necesario “planear bien las ciudades” para garantizar que la oferta de suelo logístico o de oficinas pueda responder a la demanda.

Pregunta: ¿La situación política y social puede afectar a la inversión inmobiliaria en Barcelona?

Respuesta: Nosotros no entramos en ningún tipo de consideración política, sólo analizamos datos y hacemos operaciones, por lo que la respuesta está basada sólo en los datos que tenemos. Hasta ahora ha habido una diferencia muy notable a cuando hubo cierta incertidumbre con el 1 de octubre de 2017. En ese momento recibimos llamadas de fondos que prefirieron dejar sus inversiones en stand by hasta ver cómo reaccionaba el mercado. La verdad es que rápidamente los fondos se reactivaron masivamente en Barcelona y tuvimos un 2017 de récord y un 2018 aún mejor. Hemos ido mejorando los datos respecto al año anterior. Por lo tanto, la afectación del 1 de octubre de 2017 existió, pero fue un efecto muy acotado en el tiempo y la inversión remontó muy fuerte. En este caso, hasta el día de hoy, la realidad es que no hemos recibido ninguna llamada de fondos diciendo que dejaban sus inversiones paradas. Esto no quiere decir que no recibamos ninguna llamada en los próximos días, pero hasta hoy, no hemos tenido ninguna. Parece que el mercado ha interiorizado que haya incidentes en Barcelona de vez en cuando y no se ve afectado. Y esto es positivo. Digo esta con toda la cautela porque no sabemos qué pasará en los próximos días. Si Barcelona ha llegado a este punto de business as usual, es una gran noticia porque significaría que estas cosas ya no impactan en la inversión y no cambian el rumbo de un mercado inmobiliario que funciona extraordinariamente bien como el barcelonés. De hecho, las previsiones es que este año tengamos el récord de los últimos doce años en inversión inmobiliaria en la ciudad. En este sentido, hasta septiembre ya tuvimos más volumen de inversión que en todo 2018. El mercado de Barcelona es extremadamente potente. 

P.: ¿En todos los segmentos?

R.: Sobre todo en oficinas. Al final, en todos los mercados maduros, el segmento más importante es el de oficinas. Y el interés en Barcelona por este sector es brutal, igual que en el logístico. También hay mucho interés en los activos alternativos, aunque es más difícil que salga producto por las limitaciones urbanísticas y legales. Por otro lado, el residencial también es atractivo, especialmente en lo que refiere al build-to-rent. El high street, por su parte despierta menos interés ya que hay poco capital en Europa que esté interesado en estos activos. Tanto en la capital catalana como en Madrid este sector ha sufrido mucho en cuanto a rentas y esto se nota en la inversión. 

“Es difícil promover activos alternativos por las limitaciones urbanísticas y legales”

P.: ¿Podría ser que la situación internacional, marcada por el Brexit o las protestas en Hong Kong, provoque que los incidentes en Barcelona no preocupen?

R.: Es evidente que en el ambito estatal es algo que tiene mucha relevancia, pero cuando vas quitando foco y te alejas, no es que preocupe demasiado desde un punto de vista global. Hay preocupaciones mucho mayores que esto como la guerra comercial entre Estados Unidos y China, el Brexit o los incidentes de una magnitud brutal que hubo en París. 

P.: En Barcelona, el precio de la vivienda ha subido los suficiente como para que los inversores ya no obtengan rentabilidades atractivas. ¿Este efecto puede contagiarse a otros mercados?

R.: Nuestra opinión es que no es así. Hay mucho interés por parte de inversores internacionales por entrar en Barcelona con el build-to-rent. Es verdad que los precios están muy altos y que a veces cuesta ligar la oferta con la demanda, pero el interés es muy grande. Por otro lado, la medida del 30% está provocando que la oferta y la demanda de suelo aún no hayan encajado, porque la oferta aún no ha asumido que el precio de los solares se ha reducido. 

P.: ¿Los precios de la vivienda han tocado techo en ciudades como Barcelona y Madrid?

R.: Es muy difícil de saber. Lo que es evidente es que no seguirán creciendo al mismo ritmo que hasta ahora, no sería sano. Todo apunta a que los precios seguirán creciendo de forma más moderada, algo que entra en la más absoluta normalidad. 

“El próximo cambio de ciclo no creo que sea muy agresivo”

P.: ¿Significa esto un cambio en el ciclo económico o una estabilización?

R.: Si analizamos el histórico del sector inmobiliario de los últimos cuarenta años, es indiscutible que es un sector cíclico. Y son ciclos bastante parecidos en el tiempo. El ciclo tocó fondo en 2013 o 2014 y desde entonces la recuperación ha sido muy clara. Por tanto, llevamos ya unos cuantos años de recuperación y todo apunta a que tiene que haber un punto de inflexión. De todos modos, no creo que sea un cambio agresivo, aunque por el momento todo es pura especulación porque es muy difícil hacer previsiones. 

P.: En las grandes ciudades falta suelo tanto de oficinas como de logística. ¿Cómo se puede solucionar esta problemática?

R.: La única manera de solucionar la falta de suelo es planeando bien las ciudades de manera que se cree nuevo suelo. El suelo logístico se ha acabado y cuando sale algún suelo al mercado se acaba en poco tiempo. El mercado de oficinas va muy bien en Barcelona. La mayoría de nuevos desarrollos se encuentra en la zona del 22@, saldrán unos cuantos en 2021 y en 2022. 

P.: ¿Cómo afectará el Brexit al mercado inmobiliario español?

R.: El Brexit no es nuevo y todos sabemos desde hace mucho que va a ocurrir. La única duda era si sería de manera amistosa o no. Ante esto, normalmente los fondos ya toman precauciones y siempre tienen la obligación de prever el peor escenario posible. Creo que no sería justo decir que gracias al Brexit hemos tenido un boom de inversión desviada de Reino Unido porque no tenemos datos que muestren este causa-efecto. Cuando el Brexit se consume, podría haber un repunte de fondos que quieran invertir en España para no invertir tanto en Reino Unido, aunque no espero que haya una entrada masiva de capital. De todos modos, el problema de Barcelona no es de capital, es de falta de producto. Hay mucho capital esperando para entrar aquí. Si tuviéramos el doble de producto, siempre que tenga una mínima calidad, hay capital suficiente para cubrirlo. Y, además, Barcelona se ha convertido en un mercado muy core. Los fondos value add tienen grandes dificultades para encontrar producto porque el mercado es muy rápido y los propietarios del suelo ya se atreven a construir y entregarlo con un prealquiler. En Madrid, por otro lado, el stock es más grande y hay más operaciones de value-add. 

“El problema de Barcelona no es de capital, es de falta de producto”

P.: Parece que la economía mundial está frenando. ¿El sector inmobiliario español está preparado para otra crisis?

R.: Está bastante más preparado que antes de la crisis anterior como mínimo en los factores que la detonaron, aunque ya se sabe que las crisis golpean donde menos lo esperas. No sabemos por dónde nos saldrá ni cuándo será la próxima crisis. El sentido común indica que el ciclo económico aminorará la marcha, pero no volveremos a los niveles en los que llegamos en la anterior crisis. 

P.: ¿Cuáles serán las principales tendencias de los próximos años?

R.: España tiene un nivel de alquileres bastante más bajo que el resto de los países europeos. Parece que esta tendencia se está invirtiendo en los últimos años y esto impulsa el build-to-rent. Además, hace tres años, no había interés en este segmento, mientras que en Alemania o Reino Unido los grandes fondos ya estaban invirtiendo en la vivienda de alquiler. A raíz del cambio de ciclo y los buenos indicadores que empezó a dar España, entró esta nueva hornada de capital. Y esta tendencia seguirá. También se está viendo que los millennials tienen menos intención de alquilar o menos capacidad de compra, y la tendencia entre una cosa y la otra se está invirtiendo. Este tipo de operaciones han venido para quedarse. De todos modos, hay una falta de producto importante porque cuesta encontrar bolsas de suelo finalistas en las grandes ciudades y el volumen que quiere el fondo es grande.