2019, el año en que las oficinas volvieron a ser reinas del ‘real estate’

Las oficinas vuelven a ser reinas del real estate. El segmento de las oficinas volvió a ser el que más inversión recibió en el sector inmobiliario español durante 2019. La inversión total en oficinas en Madrid consiguió alcanzar 2.500 millones de euros, un aumento del 15% interanual, según datos de Savills Aguirre Newman. Por su parte, Barcelona se disparó hasta 1.700 millones de euros a cierre de año, más del doble del capital captado por la capital ciudad en los cinco cursos anteriores. 

En el conjunto de España, a cierre del tercer trimestre, la inversión había alcanzado 2.765 millones de euros, más del doble de los 1.367 millones de euros destinados al segmento residencial, el segundo con mayor inversión, según Cbre.

La inversión realizada en activos terciarios hasta septiembre era superior a la que se efectuó en todo 2018, cuando se situó en 2.600 millones de euros si se excluyen las operaciones corporativas, que sumaron 2.100 millones de euros más. En este sentido, el mercado de oficinas español ha conseguido fijar la mirada de los inversores internacionales, que concentraron el 64% de la inversión total realizada hasta septiembre.

La inversión total en oficinas en Madrid consiguió alcanzar 2.500 millones de euros, un aumento del 15% interanual

En concreto, el fondo estadounidense Starwood Capital lideraba la compra de activos de oficinas, con el 10% del total del capital destinado a este tipo de inmuebles, tras la compra del parque empresarial Las Mercedes, ubicado en Madrid, por 200 millones de euros. Cain International y Allianz completaban el podio con un 8% de la inversión total, mientras que Zurich, con un 6%; Grupo Emperador, con un 5%; Partners Group, con un 5%, y Kanam Grund, con un 4%, también tuvieron un papel importante en la evolución del mercado español en 2019.

Los mercados de Barcelona y Madrid siguieron liderando el segmento de oficinas, con una absorción de metros cuadrados excepcionalmente alta hasta el tercer trimestre del año. En concreto, el take up en Madrid se situó en 535.000 metros cuadrados en septiembre, cifra que igualaba la absorción realizada en todo 2018, mientras que en la capital catalana fue de 326.000 metros cuadrados, récord hasta el momento.

Ambos mercados están marcados por la escasez, tanto de producto como de suelo disponible, un fenómeno que es especialmente relevante en Barcelona. A cierre del tercer trimestre, la capital catalana y su área de influencia sólo contaban con una disponibilidad total del 4,5%, lo que se traducía en 289.000 metros cuadrados.

El take up en Madrid se situó en 535.000 metros cuadrados en septiembre

En el centro de la ciudad, esta tasa se reducía aún más, alcanzando el 1,95%, con sólo 51.000 metros cuadrados sin ocupantes. A final de año, la tasa de disponibilidad en el 22@ se situaba en el 2,5%, mientras que en la zona de Fira Barcelona en L’Hospitalet de Llobregat alcanzaba el 4% y en municipios de la periferia como Sant Cugat del Vallès se situaba en el 6%.

Para intentar paliar esta escasez de oficinas, en 2019 se comenzaron a instalar grúas en el área conocida como 22@ Nord, comprendida entre Gran Via, la avenida Diagonal y Rambla Prim.  En concreto, se están levantando tres edificios en la calle Selva de Mar que sumarán una superficie de 40.000 metros cuadrados.

Los terrenos del 22@ Nord suman una superficie de casi 100.000 metros cuadrados de suelo disponible y se prevé que los primeros edificios estén disponibles en 2021, mientras que un año después ya ofrecerá más de 100.000 metros cuadrados de nuevas oficinas. En todo caso, el distrito tecnológico barcelonés aún cuenta con capacidad para levantar un millón de metros cuadrados de oficinas.

Se están levantando tres edificios en la calle Selva de Mar que sumarán una superficie de 40.000 metros cuadrados

Por otro lado, la capital catalana también cuenta con grandes bolsas de suelo terciario en el nuevo barrio de la Marina del Prat Vermell y en la Sagrera, aunque en este último caso no estarán disponibles hasta la finalización de las obras de la estación central del AVE en la ciudad.

La gran falta de nuevos espacios que vive Barcelona en general y el 22@ en particular ha provocado que el 75% de los suelos disponibles en la continuación natural del distrito tecnológico barcelonés ya están comprometidos e incluso se están prealquilando edificios de oficinas que aún no cuentan con las licencias de obras necesarias. Esto se debe a que la capital catalana ya se ha convertido en uno de los principales hubs tecnológicos de Europa y muchas empresas de este sector ven la ciudad como su primera opción para implantarse en Europa.

Por su parte, en Madrid se contrataron más de 515.000 metros cuadrados en los tres primeros trimestres del año, un 40% más que en el mismo periodo que en 2018 y superando el ejercicio anterior completo. Gran parte de este buen comportamiento se debe al dinamismo de la promoción de nuevos activos, que en los nueve primeros meses del año sumó 150.400 metros cuadrados de superficie, de los cuales, 48.500 metros cuadrados fueron de nueva construcción y el resto, rehabilitaciones.

En Madrid se contrataron más de 515.000 metros cuadrados en los tres primeros trimestres del año

En este sentido, la consultora Cushman&Wakefield estimaba en noviembre que la promoción de nuevos espacios de oficinas superaría los 130.000 metros cuadrados a final de 2019. En todo caso, el 60% de los nuevos activos en desarrollo ya se habían prealquilado.

Así pues, la tasa de disponibilidad se situó en el 8,8% en el conjunto de Madrid en septiembre, 1,9 puntos porcentuales por debajo del dato registrado un año antes. De todos modos, la disponibilidad en las zonas prime era de un 5%, que se reducía hasta el 4% en la zona de Azca. En el barrio financiero de Madrid, la contratación alcanzó 32.000 metros cuadrados hasta septiembre, más que en todo 2018, cuando la zona absorbió cerca de 30.700 metros cuadrados.

En julio, el Ayuntamiento de Madrid y la socimi Merlin firmaron un acuerdo de colaboración público-privada para rehabilitar y renovar las zonas públicas del entorno de esta zona. En concreto, se construirá una escalera que conecte el nivel de la plaza Pablo Ruiz Picasso con la avenida de la Vaguada y se realizará otra actuación para que esta vía tenga enlace casi directo con la calle Orense y la plaza Carlos Trías Beltán. 

Las rentas, al alza

La escasez de nuevo suelo de oficinas y la creciente absorción en los dos mercados ha provocado que las rentas en las dos principales ciudades de España sean las que más crecerán en los próximos tres años entre las ciudades más importantes de Europa. En concreto, la rentabilidad aumentará alrededor del 3% anual en Madrid y del 1,6% cada año en Barcelona, según la consultora JLL.

Así, los mercados con mayor potencial de crecimiento en Madrid son el proyecto de Madrid Nuevo Norte y la zona cercana a Atocha, que ampliarán la disponibilidad de oficinas de gran tamaño y de planta abierta. Además, los dos proyectos cuentan con buenas conexiones con el transporte público y una fuerte demanda del sector tecnológico.

Por su parte, el distrito del 22@ continuará liderando el crecimiento de las rentas en Barcelona, especialmente gracias a la gran cantidad de compañías tecnológicas que aloja y al poco espacio disponible en el centro de la ciudad. La capital catalana cuenta, además, con uno de los planes de regeneración urbana más importantes de Europa.

Los mercados con mayor potencial de crecimiento en Madrid son el proyecto de Madrid Nuevo Norte y la zona cercana a Atocha

En este sentido, el precio por metro cuadrado continuó su recuperación en 2019, alcanzando 35 euros por metro cuadrado al mes en las zonas prime de la capital española, un 7,6% más que en el mismo momento de 2018, tras rozar la barrera negativa de los 25 euros por metro cuadrado al mes en 2014.

De todos modos, aún están lejos de los cuarenta euros por metro cuadrado al mes que se alcanzaron en 2008, justo antes de la explosión de la crisis inmobiliaria. Por su parte, la media en el conjunto del mercado madrileño se situó en 18,3 euros por metro cuadrado al mes, lo que representa un crecimiento del 5,5% respecto a un año antes

El precio por metro cuadrado continuó su recuperación en 2019, alcanzando 35 euros por metro cuadrado al mes en las zonas prime de la capital española

Las rentas en las principales zonas de negocios de la capital catalana han crecido al mismo ritmo que las madrileñas y el precio por metro cuadrado se situó en 27,25 euros al mes, con un crecimiento del 9% interanual, alcanzando una cifra similar a la que se pagaba en 2008 y muy por encima de la barrera negativa de los veinte euros por metro cuadrado que las rentas superaron entre 2011 y 2015. La renta media de Barcelona se situó en 16,1 euros por metro cuadrado al mes, un crecimiento del 11,9% interanual.

La solidez de los fundamentales que presentan los mercados de oficinas de ambas ciudades y las altas expectativas de crecimiento con las que cuentan explican por qué Madrid y Barcelona se han colocado entre los mercados favoritos de los inversores internacionales.

Las rentabilidades, a la baja

A la vez que las rentas han ido aumentando, las rentabilidades de los mercados de oficinas de las dos principales ciudades del país han tocado mínimos. En este sentido, los yields de las zonas primer del CBD de Madrid alcanzaron el 3,25%, mientras que las rentabilidades en las zonas prime fuera de la M-30 fueron del 4,75%, del mercado secundario dentro de la M-30, en el 4,5% y del mercado secundario fuera de la M-30, del 6,5%.

En este sentido, sólo el mercado secundario fuera de la M-30 presentaba mejores datos en el pico del anterior ciclo económico, en 2007. En todo caso, existen activos concretos en los que se alcanzaron niveles por debajo de estos datos.Por su lado, los yields del mercado barcelonés se situaron alrededor al 3,5% en las zonas prime de la ciudad.