Burbujas

Me lo preguntan mis clientes, me lo pregunta el camarero del bar donde desayuno, me lo pregunta mi profesor de yoga al acabar la práctica, incluso me lo pregunta mi hijo de seis años (con un brillo extraño en su mirada, pues debe creer que es algo divertido)...

¡No, no, no! ¡No hay burbuja!

Veamos:

Es cierto que los precios de la vivienda están escalando rápido, sobre todo en Barcelona y Madrid.

Es cierto también que muchos de los perfiles que están comprando viviendas no son "usuarios finales". También están comprando vivienda inversores que buscan una rentabilidad superior a la que la que les están ofreciendo las alternativas de inversión tradicionales, sobre todo la renta fija.

Y cierto también que debemos dejar encendida una luz roja que nos alerte de un posible peligro.

No obstante, la situación actual dista sustancialmente de los excesos del pasado y los motivos son muy claros: el volumen de transacciones que se está produciendo actualmente es muy inferior al que se producía en la etapa del boom, así como también es inferior el número de viviendas que se está promoviendo. Además, lo que más nos está protegiendo de volver a entrar en la gran burbuja en la que nos metimos es que, a día de hoy, la inversión en vivienda se está realizando con mucho menos endeudamiento y muchos más fondos propios que en la etapa precedente. Ésta es la clave.

La onda expansiva de la burbuja se vuelve letal cuando la adquisición de inmuebles se basa en la financiación con crédito hipotecario. En la etapa anterior, la Banca relajó de manera absurda las condiciones para la concesión de crédito. La situación actual es muy distinta: solvencia económica y estabilidad laboral son los requisitos indispensables que debe cumplir un potencial comprador para la obtención de una hipoteca. Esto hace que el universo de candidatos sea muy inferior al ciclo anterior.

Si hablamos de préstamos a promotor, el escenario se vuelve mucho más restrictivo. En este aspecto, el acuerdo de Basilea III ha sido providencial, pues obliga a los bancos a aumentar sus reservas de capital con el objetivo de protegerse. El préstamo a promotor pesa como una losa en este nuevo escenario.

¿Con todo ello quiero decir que no hay riesgos? ¡Claro que los hay! Pero ahora están acotados.

Aquí me gustaría hacer una apreciación personal: habría que pedir cautela a los pequeños ahorradores que invierten gran parte de sus recursos en la adquisición de una vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler, pues si cambia el ciclo y desean recuperar liquidez, se pueden encontrar sin posibilidad de vender ni en el momento ni en el precio deseados.

Así que de esas burbujas por las que me preguntan... de momento sólo las veo dentro de la copa de cava que me tomo los días que estoy de especial buen humor.

Y ya que estamos, propongo un brindis, que en realidad es un deseo: que esta etapa nos coja a todos los profesionales de nuestro sector con bastante más sabiduría, para poder tener más aciertos.