El duelo inmobiliario

Como en cualquier proceso siempre hay varias fases, y hoy hablamos de antes del Covid-19, durante la pandemia y lo que vendrá después. Actualmente, tres fases a tener muy en cuenta y que aún estamos en la mitad del camino para saber lo que valen las cosas en términos inmobiliarios y muy concretamente en retail. Y como en cualquier proceso de duelo la negación y la aceptación juegan un papel determinante.

En estos días, hay un gran interés por saber lo que vale un local comercial o un activo inmobiliario, tanto ahora mismo como lo que valdrá en las próximas semanas y compararlo con lo que valía hace dos o tres meses para dar respuesta a preguntas que, en algunos casos, no tienen respuesta. Actualmente, infinidad de preguntas, cuestiones y presiones mueven nuestro sector por tener respuestas y soluciones. Siento trasladar la realidad de la indefinición, la realidad de la inexactitud, la realidad de la improvisación y la definitiva realidad de la incertidumbre. Estas realidades sumado a un mercado del que siempre he descrito como el mercado del caso por caso para dar sentido a que cuando hablamos de retail en calle, cada local tiene su propio valor por la suma de muchos factores, hace que nadie, y más en estos momentos, pueda generalizar ni concretar un valor actual ni de ajuste. Nadie sabe con exactitud el ajuste en términos de valor, acerca de los metros cuadrados comerciales que están ocupados, ni los que quedarán vacíos. Su valor lo van a ir marcando las negociaciones caso a caso, como si de un traje a medida se tratase. Esto supone un proceso y un tiempo de maduración y necesitamos ver cómo y dónde acabarán esos miles de renegociaciones en marcha, en que niveles se están firmando las pocas, pero existentes operaciones de retail en la calle durante el Covid-19 y sobre todo cuando vuelva la erróneamente llamada nueva normalidad y podamos suponer una fase post Covid-19, como y en que niveles se firmarán las operaciones. Cuando esto suceda deberemos ver dónde estamos y cuál ha sido ese ajuste. Hasta entonces, la única referencia que tenemos es lo que valían los metros cuadrados comerciales hace tres meses y cada uno deberá aplicarse al máximo en las negociaciones, defender bien su posición, asesorarse debidamente y utilizar el sentido común hasta que los comparables nos marquen el rumbo. Habréis podido apreciar que cada vez que me refiero a las rentas y a las negociaciones uso en la misma frase el adverbio relativo como. Y de esto a veces no se quiere hablar e ir siempre y únicamente a los valores absolutos si son buenos. Hay que entender cómo se llega a las rentas acordadas y si las palancas de las carencias, el capex, el obligado cumplimiento o los escalados de renta nos han ayudado a alcanzar o no esos niveles. El precio de algo es lo que se paga, y su valor lo que se obtiene.

He tenido la suerte de trabajar cierres en el primer trimestre del año, cerrar operaciones durante el Covid-19 en pleno estado de alarma, y poder mantener abiertas negociaciones con proyección de firma durante el periodo entre el segundo trimestre y el tercer trimestre de 2020. Todas ellas me están dando una explicación y orientación de los hechos y así reafirmarme en lo dicho con anterioridad. Cada local y cada ubicación tiene un valor, y hoy comparto con todos, donde he podido experimentar en algún caso como los valores no se han visto afectados absolutamente nada, o en cambio, y por el contrario en otros se han desplomado, y simplemente por la singularidad de cada proceso, las condiciones en que se ha producido la negociación, o las propias características del activo. 

Debemos ser cautos y honestos al hablar de ello y estudiar lo que va sucediendo con esos cierres de operaciones, observar con detalle la oferta de producto y la disponibilidad de espacios, así como la actividad de la demanda para poner en contexto numérico el ERV de un local comercial. Entender bien como se producen los acuerdos, y una vez tengamos esas muestras durante un tiempo prudencial y analizadas las tres fases creo que alguien podrá tener mucho más claro lo que vale el metro cuadrado. Hasta entonces independientemente de lo teórico, lo técnico y lo matemático, las cosas valen lo que se pague por ellas y como me ha ocurrido a mí personalmente y después de llevar haciendo operaciones más de 20 años, el valor podrá ser mucho más de lo que esperaba inicialmente y otras mucho menos de lo que teóricamente estaba marcado.

Lo importante es que se lleguen a acuerdos y que, aunque ahora mismo parece que perdamos todos, en estos difíciles tiempos y en la mayoría de los casos, perdamos lo menos posible.

En este momento es un éxito fijar valores y llegar a acuerdos, porque la suma de los mismos es la que nos va a marcar el futuro a corto de todos los que intervenimos en el proceso. 

Como dijo Chester Karrass "en los negocios como en la vida, tu no obtienes lo que mereces, obtienes lo que negocias"