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Diario de información económica del sector inmobiliario

28 Mayo 2020F16.29h

C

Residencial

Por Marc Vidal Ordeig
24 Dic 2019
F04.57h

2019, el año en que las promotoras perdieron el ritmo

El pasado 8 de abril, Neinor anunció una reducción en las previsiones de entrega de viviendas de entre 3.500 y 4.000 unidades al año hasta un máximo de 2.000 inmuebles anuales. Poco después, Metrovacesa y Quabit siguieron sus pasos y también anunciaron que no podrían cumplir con los planes de trabajo prometidos.
2019, el año en el que las promotoras perdieron el ritmo


 

 

El pasado 8 de abril, los cimientos del sector inmobiliario se estremecieron y recordaron una crisis inmobiliaria que aún no ha quedado del todo atrás. Neinor Homes, la compañía que había firmado la mayor salida a bolsa de una promotora en Europa y el primer debut en el parqué del sector desde 2005, anunció un profit warning.

 

 

La compañía, entonces liderada por Juan Velayos, preveía entregar entre 3.500 y 4.000 viviendas al año entre 2019 y 2021 y anunció que reducía sus previsiones a la mitad. Las nuevas estimaciones situaban en 2.000 los inmuebles que Neinor entregaría cada año hasta 2021.A pesar de estos retrasos, el consejero delegado de Neinor, Borja García-Egotxeaga, aseguraba en octubre que “la foto general de la compañía es de tranquilidad”.

 

 

 

 

Asimismo, destacó que “estamos donde teníamos que estar” de acuerdo con el nuevo plan de negocio que la empresa puso en marcha tras el profit warning de abril. Así, las previsiones en octubre pasaban por cerrar el año con un 90% de las viviendas a entregar en 2019 vendidas, así como el 70% de los pisos que deberían estar terminados en 2020 y el 35% de los inmuebles previstos para 2021.

 

 

García-Egotxeaga aseguró que la empresa entregará unos 1.700 inmuebles en 2020 y hasta 2.400 en 2021, cumpliendo con las estimaciones a largo plazo presentadas por la compañía en marzo. 

 

 

En todo caso, el director territorial de centro de la promotora, Ignacio Llora, explicó que la demora en la entrega de viviendas tuvo como causa factores externos como la obtención de licencias, el aumento de los costes de construcción, los trámites con los ayuntamientos para poder iniciar las obras o, incluso, la inestabilidad política vivida en España, con dos elecciones generales celebradas en 2019. 

 

 

 

 

Para intentar paliar la situación, la compañía cerró el fichaje de Fernando Hernanz como nuevo director general de operaciones, cargo que ostentaba García-Egotxeaga antes de su ascenso.

 

 

A pesar de las dudas que lanzó sobre el segmento del residencial, el nuevo plan previsto por Neinor Homes fue del agrado de los mercados y las acciones de la compañía dirigida por García-Egotxeaga recuperaron el tono en el tercer trimestre. La empresa alcanzó una capitalización de 974,9 millones de euros a cierre de septiembre, un 15,33% más que al final del segundo trimestre. 

 

 

El mercado vio en el profit warning de Neinor un canario en la mina y días después del anuncio de reducción de entregas, sus acciones se desplomaron un 16,73% en bolsa, hasta 8,985 euros por título. Unas caídas que también afectaron a las otras tres grandes promotoras españolas cotizadas, Metrovacesa, Aedas Homes y Quabit, que retrocedieron un 7,4%, hasta 10 euros por acción; un 5,14%, hasta 22,15 euros por título, y un 5,7%, hasta 1,12 euros por acción, respectivamente.

 

 

2019, el año en que las promotoras perdieron el ritmo

 

 

Metrovacesa aumenta los miedos del merado

 

 

Los miedos del sector aumentaron cuando el 30 de abril, fue Metrovacesa quien admitía que podía incurrir en retrasos en la entrega de viviendas, aunque desde un primer momento, la promotora participada por Banco Santander y Bbva anunció que se trataría de “retrasos puntuales” y los achacó a “una serie de ineficiencias temporales, como licencias de obras y tiranteces en la capacidad de construcción”. En este sentido, en los nueve primeros meses del año, la empresa liderada por Jorge Pérez de Leza había entregado 131 de las 700 viviendas previstas para 2019

 

 

En todo caso, aseguró que los retrasos serían tan solo “de algún mes” y aseguró que el plan de dar las llaves de hasta 4.000 viviendas en 2021 se “mantiene en pie”. Asimismo, el consejero delegado de la empresa aprovechó el anuncio para asegurar que la sociedad contaba con “una sólida posición financiera”, sin deuda. Sin embargo, también explicó que la previsión es que, en los próximos años, la firma abra el capítulo del pasivo aunque siempre por debajo del 25% del valor de los activos en cartera.

 

 

 

 

A pesar de estos retrasos, la compañía dirigida por Pérez de Leza anunció en septiembre que cerraría 2019 habiendo lanzado 3.800 viviendas, cerca de las 4.000 previstas en un primer momento.
En total, Metrovacesa cuenta con 11.236 pisos en promoción, de los cuales, 4.900 están en fase de comercialización y 1.718 se habían vendido a cierre del tercer trimestre. En todo caso, la promotora terminó 2019 superando “ligeramente” los 520 activos entregados en 2018 y relativamente cerca del objetivo inicial de 700 pisos escriturados en 2019.

 

 

 

 

La compañía participada por Santander y Bbva cuenta con planes más allá de 2021, y tiene previsto invertir mil millones de euros en los próximos siete años para levantar más de 6.000 viviendas en Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia. Además, también prevé construir edificios de oficinas, hoteles y locales comerciales. 

 

 

En este sentido, en septiembre Metrovacesa estaba construyendo el 89% de las 2.600 viviendas que debería entregar en 2020 y había prevendido el 37%.Además, a cierre del primer semestre contaba con la licencia de obras del 26% de las promociones a entregar en 2021, estaba construyendo el 12% de las viviendas y tenía vendido el 8% de los pisos.Quabit también sucumbió a los retrasos en la entrega de viviendas el 27 de junio.

 

 

 

 

La compañía liderada por Félix Abánades anunció una rebaja del 6% en los objetivos de entrega entre 2018 y 2020, pasando de 7.900 viviendas a entre 7.200 inmuebles y 7.600 inmuebles. Abánades admitió que la promotora acumulaba cuatro meses de demora en la entrega de pisos a los compradores a causa de los retrasos en las obras, y “en menor medida”, a las dificultades para conseguir las licencias de obras. 

 

 

Para paliar estos retrasos en la entrega, la promotora compró la constructora propiedad del propio Abánades, Rayet Construcción, con el objetivo de mejorar los plazos y los costes de ejecución de las obras.

 

 

La operación se cerró por 14,4 millones de euros. A pesar de estos retrasos, la compañía mantiene el objetivo de entrar en beneficios operativos en el cuarto trimestre de 2019 y pagar su primer dividendo en 2020, aunque prevé un impacto negativo de entre el 5% y el 10% en la facturación prevista hasta 2020. 

 

 

A pesar de estas demoras en la entrega de las llaves, Quabit consiguió aumentar su cifra de facturación un 64% entre enero y septiembre respecto al mismo periodo de 2018.Sin embargo, el aumento de ingresos no fue suficiente para cerrar el periodo en número negros y la compañía perdió 5,7 millones de euros, frente al beneficio de un millón de los tres primeros trimestres de 2018. 

 

 

Además, la deuda neta de la promotora aumentó un 37%, hasta 266 millones de euros por las inversiones realizadas en nuevos suelos y las promociones en curso, que suman más de 2.200 viviendas. En este sentido, la compañía estima que los inmuebles que tiene en promoción implicarán unos ingresos de 940 millones de euros.

 

 

Quabit contaba con 804.850 metros cuadrados de terrenos en propiedad, de los cuales una cuarta parte estaba siendo promocionado a cierre del tercer trimestre de 2019. Además, tiene una cartera de suelos rústicos que suma 5,4 millones de metros cuadrados. 

 

 

2019, el año en el que Neinor puso en alerta el sector

 

 

Aedas Homes, la única que mantiene sus planes
Aedas Homes ha sido la única gran promotora que cumplirá con su plan de negocios en 2019 y en octubre ya había concluido la construcción de las 1.050 viviendas que preveía entregar durante el año, de las cuales había cerrado la venta del 95%. De este modo, la compañía espera ingresar 400 millones de euros y conseguir un beneficio bruto de explotación (ebitda) de 70 millones de euros.

 

 

 

Para 2020, la empresa presidida por Santiago Fernández Valbuena prevé entregar 3.000 viviendas. Además, dispone de suelo finalista para levantar otros 15.000 inmuebles en los próximos cuatro años.

 

 

A pesar de ser la única gran promotora cotizada que ha mantenido los ritmos de entrega anunciados a priori, la compañía dirigida por David Martínez cerró los tres primeros trimestres del año con unas pérdidas de 13,4 millones de euros, por debajo del beneficio de 5,4 millones de euros que obtuvo en el mismo periodo de 2018

 

 

 

De todos modos, los ingresos se incrementaron un 10% hasta septiembre, con una facturación de 60,8 millones de euros. De todos modos, la promotora explicó que los ingresos de los tres primeros trimestres sólo representaban el 15% de las previsiones para 2019 ya que la gran mayoría de entregas se concentraron en el cuarto trimestre del año.

 

 

 

Asimismo, entre octubre y diciembre la compañía preveía entregar más de 800 inmuebles. 
Otra de las promotoras que cotizan en el mercado continuo, Inmobiliaria del Sur (Insur), también se ha visto obligada a retractarse y en junio anunció el retraso en la entrega de más de 650 viviendas.
El grupo aseguró que los retrasos “no son significativos” y explicó que estaban causados por factores externos como los cambios que ha habido en la ley hipotecaria, el rediseño de algunos proyectos para adaptarse a los cambios exigidos por los clientes o la escrituración de los bloques. 

 

 

 

Además, la empresa también ha realizado una replanificación estratégica. Los retrasos de Insur afectaron a once promociones, entre las que se encuentran los proyectos BA-2 y BA-3, en Dos Hermanas (Sevilla), cuya primera fase estaba prevista para 2020 y 2021 y finalmente se entregará entre 2022 y 2023. En este sentido, la segunda fase no tiene una fecha prevista de entrega.

 

 

 

La compañía ha justificado el retraso debido a una replanificación estratégica provocada por el desarrollo de una gran superficie de suelo. El proyecto cuenta con 22.531 metros cuadrados de edificabilidad y prevé la construcción de 200 viviendas. 
En el resto de las promociones, la compañía se ha visto obligada a retrasar la entrega hasta 2020, aunque asegura que son “demoras poco importantes”. Por ejemplo, la promoción Pineda Parque que se está desarrollando se terminó de construir en 2019 aunque el 30% de las entregas tienen previsto realizarse en los primeros meses de 2020

 

 

En total, las principales promotoras del país se han visto obligadas a retrasar la entrega de las llaves de más de 4.500 viviendas hasta 2021. En  todo caso, el mayor número de retrasos se vivieron en 2019, ya que las compañías confían en recuperar el ritmo promotor en los dos próximos ejercicios.

 

 

Las rebajas en las previsiones de entrega de las principales promotoras contrastan con el incremento de recursos destinados a la construcción de vivienda pública. Según datos de la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (Seopan), el conjunto de las administraciones públicas aumentó un 58,8% su partida en residencial de protección oficial entre enero y  octubre comparado con el mismo periodo de 2018.

 

 

 

En concreto, destinaron 469,3 millones de euros a esta partida, cuando un año antes se alcanzaron 299,2 millones de euros. La construcción de vivienda pública representó el 4,7% de la inversión pública en construcción
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