BCE vs BdE: ¿Habrá desplome del precio de la vivienda por el alza de tipos?

¿Un repunte de tipos genera de forma automática un desplome del precio de la vivienda? He aquí la cuestión. En los últimos días, el Banco Central Europeo (BCE) y el Banco de España (BdE) han tratado la correlación entre alza de tipos de interés, los efectos de las políticas macroprudenciales y el comportamiento del precio de la vivienda. Las conclusiones a las que han llegado, aunque con puntos en común, difieren de un escenario de caída pronunciada del precio del residencial y la inversión asociada.

El organismo europeo sostiene que por cada punto porcentual de subida de tipos de interés hipotecarios se rebaja una media del 5% el precio de la vivienda al cabo de dos años, con un desplome, en el peor de los escenarios, de hasta un 9%. Además, con la misma referencia respecto al alza de tipos, la inversión en el sector cae una media del 8%, o hasta el 13%, en la previsión más tremendista.

Los malos augurios estadísticos del BCE, unidos a las recientes declaraciones de Luis de Guindos, vicepresidente de la entidad, alertando que el organismo observa “sobrevaloraciones y un enfriamiento de precios en ciertos sectores”, en referencia al inmobiliario, podría cernir de nubes negras el segmento residencial español, pero un documento de trabajo recientemente publicado por el BdE alumbra un rayo de esperanza: el repunte de la actividad inversora en el mercado del alquiler.  

El informe Could Spain be less different? Exploring the effects of macroprudential policy on the house price cycle sostiene que, ante la desaceleración del mercado de la propiedad por las barreras de acceso a la financiación hipotecaria, unas yields de alquiler al alza alientan a los inversores a engordar su cartera de residencial para el alquiler, hecho que suaviza la caída del precio de la vivienda y evita su desplome.

El BCE  ssostiene que un aumento de un punto porcentual en las tasas de interés hipotecarias conlleva una caída de la inversión del 8% pasados dos años

El análisis del documento del BdE utiliza un modelo adaptado al mercado español que está calibrado en un modelo previo del inmobiliario de Reino Unido y, aunque admite que los ciclos españoles son más largos que los británicos, se sirve de varias métricas de riesgo hipotecario, las ratios préstamo-valor (loan to value), préstamo-ingresos (loan to income) y servicio de la deuda-ingresos, para medir el efecto de las políticas macroprudeenciales en el precio de la vivienda e inversión asociada en España.

El informe explica que un endurecimiento del acceso a la financiación para comprar vivienda conduce a una reducción del crédito tanto a compradores de primera vivienda como a propietarios en busca de una nueva vivienda principal, pero, en paralelo, alienta el crédito a inversores de vivienda para alquiler, que aprovechan la contingencia de una desaceleración del precio de la vivienda para engordar sus carteras alentados por el repunte de la rentabilidad, con lo que, sujetado por este interés inversor, el precio del residencial no se desploma.

“Como consecuencia de una caída en la demanda en el mercado de propiedad por las barreras en el crédito y el aumento correspondiente de la demanda en el mercado de alquiler, que aumenta su yield, los inversores aumentan sus carteras de alquiler, lo que contrarresta parcialmente los movimientos de la demanda en ambos mercados”, explica el informe del BdE. “De esta forma, los precios de compra no bajan tanto como lo harían sin la intervención de los inversores buy-to-let, ya que se hacen con parte de la oferta que antes adquirían los particulares”.

Bonard señala que el mercado de alquiler europeo muestra “un nivel saludable” de demanda y altas ratios de ocupación

Un informe reciente de la consultora internacional Bonard, llamado Why Now Is The Time to Invest in Rented Residential, dispara en esta dirección. El análisis recoge las opiniones de directivos y analistas de AXA IM, Abrdn, EQT Exeter o Round Hill Capital, y expone que a pesar de las diferencias “significativas” en niveles de ingresos, regulaciones, tasas de inflación y de tipos de interés, el mercado de alquiler europeo muestra “un nivel saludable” de demanda y altas ratios de ocupación.

Bonard, como el informe del BdE, también aseñala que la espiral inflacionaria y el aumento de las tasas de interés “irán expulsando a más personas del mercado inmobiliario”, y eso impactará en el volumen de hipotecas concedidas, con lo que todas esas personas que no puedan acceder a la propiedad mantendrán alta la demanda en alquiler residencial para el futuro inmediato.

Lo que ninguno de los tres análisis explicita como factor que se ha tenido en cuenta para calcular sus previsiones es una limitación gubernamental en las rentas del alquiler. En España, el pasado junio el Gobierno limitó la revisión de los alquileres residenciales al 2% hasta enero de 2023. Otros países europeos, como Portugal, también han seguido los mismos pasos, aunque el gobierno luso compensa a los propietarios con reducciones en el Irpf o el Impuesto de Sociedades. 

Por lo tanto, en un contexto de encarecimiento del coste de la vida y menor concesión de hipotecas por el endurecimiento de la política monetaria, se da por descontadocon que la oferta del particular caerá, con lo que habrá que ver si las medidas políticas no atrancan la palanca inversora, aunque esto ya depende de otros tipos.