Demografía, economía y sociología: el cóctel que transforma el residencial en España

Gente joven, con menos recursos y menos voluntad de poseer. El contexto cambia y, con él, los operadores del sector inmobiliario se ven obligados a adaptarse a marchas forzadas. En alquiler, compartidas, flexibles… ¿Cómo será el mercado residencial del futuro?

Este fue el eje del encuentro El futuro de la vivienda: ¿Del alquiler al coliving?, organizado por EjePrime y con el patrocinio de Badi, en el que directivos y empresarios del sector debatieron sobre cómo los cambios demográficos y sociales transformarán también el real estate.

La directora ejecutiva de la división de consultoría de Savills Aguirre Newman, Susana Rodríguez, dio el pistoletazo de salida a la reunión. La ejecutiva destacó que, a la hora de analizar el sector, existen tres factores clave: los demográficos, los económicos y los sociológicos. “Hay que tener en cuenta la pirámide poblacional, y el hecho de que los tramos de edad de las personas en periodo de emancipación son estrechos y cada vez lo serán más”, explicó.

Además, estos tramos poblacionales son los que cuentan con mayores tasas de paro, de hasta el 20%, y unos ingresos medios que rondan los 16.000 euros brutos anuales, hecho que dificulta la entrada de los jóvenes en el mercado de compraventa. El responsable de real estate de GBS Finance, José Togores, apuntó que a estos datos macroeconómicos se suma “la visión más a corto plazo de los jóvenes, que quieren tener la capacidad de moverse y no estar ligados a una hipoteca a treinta años”, hecho que también impulsa el mercado del alquiler.

Tres grandes preguntas sobrevuelan el sector: cuántas viviendas hacen falta, dónde son necesarias y qué porcentaje tiene y tendrá el alquiler

El consejero delegado de Dazia Capital, Daniel Mazin, aseguró que hay una gran bolsa de “gente joven que tendría la capacidad económica para comprar una vivienda que no lo quiere hacer” porque no lo ve necesario.

Eduardo Guardiola, director de Catella Asset Management, sostuvo que “debemos olvidarnos de los euros por metro cuadrado y centrarnos en euros al mes”, en referencia a que las nuevas generaciones están cambiando la manera de decidir en qué se gastan el dinero.

Por su parte, el socio director de Alantra, Juan Velayos, subrayó que “están emergiendo nuevas fórmulas habitacionales no tradicionales” dirigidas a dar respuesta a los dos extremos de la pirámide poblacional, “los 500.000 estudiantes que se mueven todos los años en España y la gente mayor”. En este sentido, Velayos explicó que “este tipo de activos sólo lo puede hacer dinero value-add, todavía no es un producto de core, hasta que se hayan estabilizado en rentabilidad” y añadió que es una gran oportunidad para “el dinero value-add no oportunista, porque son activos a largo plazo”.

Arturo Díaz, director ejecutivo del segmento residencial de Savills Aguirre Newman, sostuvo que el sector sigue analizando qué viviendas hay y cuántas necesita “y nos estamos equivocando”. En este sentido, explicó que “el mercado es muy diferente” al que había años atrás. “No estamos cubriendo la demanda con la promoción y, además, la promoción no responde a lo que pide la demanda”, afirmó.

¿Cuáles son los modelos de mayor recorrido a futuro? Mazin recordó que, durante la última crisis, en Estados Unidos “hubo un boom del coliving y el build-to-rent porque los inversores ven el alquiler como un sector menos rentable pero más seguro”. En este sentido, el socio director de Terralpa Capital, Ramón Hermosilla, sostuvo que, hasta después de la crisis, los fondos internacionales no entraron en el segmento del alquiler en España, lo que “permite entrar en el alquiler a largo plazo, cuando antes no se podía”.

Por su parte, el responsable de residencial de Badi, Jaime de la Torre, destacó la tecnología como uno de las tendencias que pueden facilitar el mercado del alquiler en el futuro. “Los clientes piden poder alquilar durante el tiempo que ellos necesiten, en un solo click”, dijo.

“El gran reto es que estas fórmulas se asocien con el largo plazo y la estabilidad. Si todo esto se entiende como que quita presión del mercado será más fácil que se desarrolle”, expuso Juan Velayos.

La gestión como gran barrera de entrada

El consejero delegado de Mazabi, Juan Antonio Gutiérrez, sostuvo que “el coliving es imprescindible en las grandes ciudades” pero que “la gestión es la gran barrera de entrada de las empresas al mercado del alquiler”, una idea a la que se sumó Vanessa Gelado, directora de Hines en España, que explicó que en España “a día de hoy sólo hay un gestor de grandes carteras que preste este servicio a terceros”.

Gutiérrez destacó que “el inquilino es muy infiel”, en referencia a que la media de duración de un contrato para viviendas “de una o dos habitaciones es de 1,5 años, y de tres o cuatro habitaciones, de 2,5 años”. En este sentido, al finalizar cada contrato, “tienes que enviar a alguien a arreglar pequeños desperfectos y buscar un nuevo inquilino”.

Por otro lado, Arturo Díaz acusó a las administraciones de “ser siempre reactivas”, una idea a la que se sumó Fabrizio Agrimi, director general de Vbare, que pidió al sector “hacer de lobby y explicar a las administraciones las necesidades del sector.

Nuevos actores

“La gran duda es cuándo estará en el canal tradicional y cuánto en el nuevo, lo que provocará una reordenación de operadores en los próximos años”, señaló Velayos.

 ¿Qué actores están apostando por el segmento? La directora de Arcano Capital, Nicoleta Gheorghe, señaló que, en primer lugar, “el capital value- add, casi oportunista, que entra desde el momento de la compra de suelo”. En segundo lugar, capital institucional, core, que busca producto final, si puede ser arrendado.

La entrada en el mercado de este segundo tipo de actores ha ayudado a la profesionalización del sector, según Gheorghe. “Eso hace que el promotor se cuestione dónde buscar suelo para promover vivienda en alquiler y se oriente el producto final hacia el alquiler”, añadió.

Estos propios inversores son los que han ayudado a financiar las promociones de vivienda en alquiler, porque la financiación bancaria no existe en este segmento. “La banca tradicional no llega por comité de riesgos”, señaló.