La vivienda encara el nuevo ciclo tras iniciar en 2020 el ajuste de precios
Las caídas se moderaron en los últimos meses del ejercicio, aunque la elevada incertidumbre dificulta la realización de previsiones.
La vivienda se asoma a un cambio de ciclo tras el impacto económico derivado del Covid-19. El sector, cuyos grandes operadores cuentan con un pipeline de cerca de medio millón de nuevas viviendas previstas hasta 2025, comienza a mostrar signos de contención. Precios a la baja o subidas muy moderadas son, por ahora, los primeros balances realizados por las grandes tasadoras sobre la evolución de los precios en 2020.
Los precios de la vivienda (nueva y usada) cerraron el ejercicio pasado con un descenso del 1,7%, según los datos de Tinsa. El ajuste respecto al primer trimestre de 2020, fecha de referencia precovid anterior a un segundo trimestre en el que las consecuencias del estado de alarma y consiguiente confinamiento alteraron la dinámica del mercado, es aún mayor, del 2,3%. El último descenso de los precios de la vivienda recogido por Tinsa data del tercer trimestre de 2016, es decir, de cuatro años atrás.
Sociedad de Tasación, por su parte, no recoge un descenso de precios en el caso de la vivienda nueva, aunque reportó un modesto aumentó del 0,9% al cierre de 2020. “El ritmo de crecimiento del precio se ha ralentizado por tercer ejercicio consecutivo, manteniendo así la tendencia hacia la moderación de precios iniciada a finales de 2018”, apunta Sociedad de Tasación en su último informe.
“Las previsiones para los próximos meses se hacen muy difíciles de hacer, porque la incertidumbre es muy alta y hay una gran incógnita sobre cómo puede comportarse la demanda”, señala Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. “En el último tramo de este año -añade Gil- hemos asistido a una cierta moderación en la caída de los precios, pero es muy difícil hacer previsiones en este contexto ya que todos los escenarios están abiertos”.
El nuevo ciclo que se atisba estará marcado también por una significativa reducción de la obra nueva. Así, en el periodo 2021-2025 están proyectadas en España 504.000 viviendas por parte de las inmobiliarias cotizadas, según los datos de EY, que destaca también el aumento progresivo del alquiler. “No se observa un peligro de sobreoferta en el medio plazo”, sostiene Iván Azinovic, socio responsable de Real Estate de EY.
Según datos de Tinsa del conjunto del 2020, las comunidades autónomas donde se recoge una mayor caída son La Rioja (20,1%), Castilla y León (11%) y Extremadura (11%). También son importantes los descensos en Andalucía (10%), la Comunidad de Madrid (8,2%) y la Comunidad Valenciana (7,1%), mientras que las caídas son algo más comedidas en Cataluña (5,5%) y el País Vasco (6,8%).
Tinsa explica en su informe Mercados locales cuarto trimestre de 2020, que los primeros descensos de valor comenzaron a registrarse poco después de la irrupción del Covid-19, aunque pasaron a ser generalizados a partir del pasado verano. “Las cifras de compraventas han mostrado tanto un impacto inmediato y contundente hasta el verano como cifras relativamente positivas en meses posteriores, con mejor comportamiento hasta la fecha en la obra nueva; es de esperar que la demanda en los últimos meses de 2020 haya vuelto a acusar el empeoramiento reciente de la situación sanitaria”, recoge el informe de la tasadora.
En relación al precio de la vivienda por provincias, sólo Castellón registra un valor medio superior al de un año atrás, mostrando todas las restantes descensos respecto a los niveles de cierre de 2019. Los mayores valores provinciales se dan en Guipúzcoa (2.408 euros por metro cuadrado), Baleares (2.232 euros por metro cuadrado), Madrid (2.181 euros por metro cuadrado) y Barcelona (2.072 euros por metro cuadrado).
Los descensos interanuales también son generalizados en las capitales de provincia, si bien con mayor número de excepciones. Algunas ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga atenúan o cortan la senda descendente en el cuarto trimestre. Las capitales más caras son San Sebastián (3.518 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.160 euros por metro cuadrado) y Madrid (2.830 euros por metro cuadrado).
En Barcelona, los descensos más significativos en tasa interanual se dan en Ciutat Vella (7%), Sants-Montjuïc (5,6%) y Gràcia (5,2%), mientras que los precios apenas han variado en Horta Guinardó (0,2%) y Sant Martí (0,45). En Madrid, la tónica general es de descenso generalizado, tanto dentro como fuera de la M-30, aunque de manera comedida en los distritos de Retiro (1,1%) y Puente de Vallecas (0,6%).
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