Juan Velayos: “España tiene capacidad para absorber 150.000 viviendas nuevas al año”

Juan Velayos es un histórico del real estate español. Un sector que conoció en el despacho de abogados Uría Menéndez en unos años de grandes transacciones y fusiones. Posteriormente, lideró Renta Corporación y, algo más tarde, Neinor Homes. Actualmente, está al frente de su propia consultora JV20, que combina con la presidencia de Montebalito. Velayos considera que el sector de la promoción residencial produce por debajo de las posibilidades del mercado español y aboga por una nueva relación promotora-constructora con un mayor equilibrio de los riesgos.

Pregunta: ¿El sector residencial está funcionando muy bien? ¿Qué perspectivas cree que tiene a medio plazo?

Respuesta: El sector está fuerte. La obra nueva se mantiene con poca oferta y, además, no hay visos de que vaya a incrementarse de manera significativa. Por la tanto, va a seguir funcionando muy bien gracias a la escasa oferta. La segunda mano también ha vivido un año muy bueno por varios factores: el ahorro acumulado, la demanda embalsada, la necesidad de cambio… Para que todo siga funcionando bien a medio plazo la clave estará en la financiación y si los bancos siguen con la fuerte apuesta por las hipotecas.

P.: La escasa oferta de la vivienda nueva, ¿cree que es algo coyuntural por el aumento de la demanda tras el Copvid-19 o es algo estructural?

R.: Hay un conjunto de factores, pero el principal es la falta de suelo. España ha demostrado su incapacidad para generar el suelo necesario para alcanzar una producción anual de viviendas adecuada a sus necesidades. Ya sea por temas burocráticos o regulatorios. Y esto dificulta la creación de grandes promotoras residenciales con una mayor capacidad productiva.

P.: ¿Cuál cree que es la necesidad de vivienda anual que necesita un país como España?

R.: En el último ciclo, después del pinchazo de la burbuja, no hemos sido capaces de superar una licitación anual de más de cien mil unidades de manera consistente y, posiblemente, España tiene capacidad para absorber 150.000 viviendas nuevas anuales sin ningún problema. Lo que necesita el sector, creo yo, son grandes promotoras con especialización local que logren una mayor escala y que, por tanto, sean más productivas y eficientes, algo similar a lo que ocurre en otros países de Europa.

“El residencial está en un proceso de transformación radical: el denostado ‘living’ ahora atraviesa un momento dulce”

P.: ¿Qué tipo de producto está pidiendo ahora la demanda? ¿Ha cambiado mucho tras la pandemia?

R.: El sector residencial está en un proceso de transformación radical. El alquiler, que antes era denostado, ahora atraviesa un momento dulce con toda la moda living: residencia de estudiantes, coliving, alquiler, senior living, residencias para la tercera edad… Todo esto no deja de ser una especialización del residencial que está llegando ahora.

P.: ¿Le ha sorprendido la fortaleza del alquiler o el build-to-rent?

R.: Todos los nuevos asset class deben tener una demanda sólida que no sea coyuntural. Y España necesita un parque residencial en alquiler profesional e institucionalizado. Es una gran noticia que haya inversores y empresarios que, a pesar de las trabas políticas, están construyendo todo un sector con una gran demanda.

P.: ¿Qué techo cree que tiene el alquiler en un país como España?

R.: España es un país de propietarios y yo creo que lo seguirá siendo, siempre y cuando los bancos mantengan la financiación vía hipotecas. Pero el alquiler seguirá creciendo y, sin llegar al 50% de la solución residencial, sí superará con claridad niveles del 30%.

“La financiación bancaria vía hipotecas es clave para que todo siga funcionando bien”

P.: ¿Qué le parece la Ley de la Vivienda que se está tramitando en el Congreso?

R.: Los políticos han entendido que la sociedad necesita vivienda y, además, a un precio asequible. En esto estamos todos de acuerdo, pero luego no aciertan a la hora de tomar medidas que lleven a eso. Es sorprendente que no hayan entendido que se ha de generar más oferta de suelo o que si limitas las rentas de los alquileres se reduce la oferta. Aunque en los últimos meses han acercado posiciones, no hay una verdadera alineación de intereses entre lo público y lo privado. Por tanto, hay que aplaudir iniciativas como el Plan Vive o Habitatge Metrópolis Barcelona.

P.: EjePrime celebra este año su V aniversario, ¿cómo ve el sector dentro de cinco años?

R.: El sector va por la línea correcta. Hay grandes profesionales en cada una de las áreas necesarias para que la actividad funciones: ya sea en el capital, entre los directivos y también entre los empresarios que fundan compañías innovadoras. El sector se está rodeando de gran talento y hay dinero y muchas cosas que hacer. Por lo tanto, en los próximos cinco años va a haber muchas cosas que contar.