De Viena a Madrid: radiografía de la crisis de acceso a la vivienda

La problemática de acceso a la vivienda se recrudece. La construcción de vivienda nueva insuficiente es un mal endémico entre las mayores economías del mundo, donde la escasez de oferta no llega a satisfacer una demanda fortalecida. Así lo indica el último estudio de CaixaBank Research sobre el mercado residencial, que indica que la construcción de vivienda nueva no es suficiente para cubrir la demanda. “Destaca la escasez de oferta en Países Bajos, Irlanda, Dinamarca, Alemania, Austria o España, entre otros”, apunta el documento publicado este martes.

En España, desde 2015, se ha iniciado una media de 120.000 nuevas viviendas cada año, frente a los 200.000 nuevos hogares de media que formaron cada año durante este periodo. Actualmente, el objetivo del regresado ministerio de Vivienda pasa por la construcción y salida al mercado de 183.000 viviendas públicas para acercarse a la media europea del 9% de parque público residencial y avanzar hasta un 20%, la cifra óptima que busca el Ejecutivo.

La falta de vivienda fue también el diagnóstico de la comisaria de Derechos Humanos del Consejo de Europa, Dunja Mijatovic, tras su visita España el pasado año. Su informe apuntaba a la entrada de los fondos de inversión como uno de los principales responsables de la subida del precio de la vivienda en el país, además de a los gobiernos por permitirlo.

Como principal solución, el sector reclama mayor oferta. “Tenemos grandes disparidades entre comunidades autónomas y, como dice una de las grandes expertas en política de vivienda, Carme Trilla, en España no se han hecho políticas de vivienda en sesenta años”, expone el director del Instituto de Innovación Social de Esade, Ignasi Martí.

Las restricciones de oferta regulatoria desempeñan un papel importante en muchos países de la Ocde

Desde la entidad financiera apuntan que esta menor elasticidad de la oferta suele estar asociada a unas mayores presiones sobre los precios, lo que da lugar a precios más volátiles. Aunque también señala que “las restricciones de oferta regulatoria desempeñan un papel importante en muchos países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (Ocde) y limitan la capacidad de respuesta de la oferta”, remitiendo informe de la propia Ocde.

La actual problemática de acceso a la vivienda también tiene algo de coyuntural, como los mayores costes de construcción impulsados por la guerra en Ucrania y la subida de precio de la energía. A ello hay que sumarle la caída de la mano de obra especializada, que desde el sector apuntan que se podría solucionar con una mayor industrialización del sector, y la creciente legislación en cuestiones medioambientales y de eficiencia energética, que suben los costes de producción.

A todo ello, desde la Ocde apuntan a una falta de inversión pública en la construcción de vivienda. El propio informe de CaixaBank recoge que “las transferencias a organizaciones externas a las Administraciones públicas para promoción de vivienda disminuyeron en más de un 50% en promedio en los países de la Ocde, mientras que las inversiones gubernamentales directas en promociones disminuyeron un 80%”, según datos del think tank con sede en París. Todo ello ha contribuido “a reducir la accesibilidad a la vivienda, en particular para los hogares de bajos ingresos”.

Junto con las familias de bajos ingresos, los jóvenes se han situado como los grandes damnificados de la crisis de acceso a la vivienda que afecta a la gran mayoría de países desarrollados. En España, la media de edad de emancipación de los jóvenes supera los treinta años, mientras que la media de la Unión Europa se sitúa en 26,4 años. La brecha entre la emancipación europea y la española no hace más que acrecentarse. Entre las personas de entre 25 y 34 años, más del 46% siguen viviendo con sus padres, una tasa diez puntos porcentuales por encima respecto a la década anterior.

Los alquileres en Madrid se han encarecido un 39% entre 2015 y 2022

“El elevado volumen de demanda latente que proviene de jóvenes que no pueden emanciparse, unido al incremento continuo de los precios, apunta a la escasez de oferta como principal escollo”, concluye Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, en el Cuaderno de Información Económica del pasado octubre.

No en todos los países los jóvenes se llevan la peor parte. Torres señala que “en los países nórdicos y de Europa central, con un mercado del alquiler relativamente abundante, la inmensa mayoría de los jóvenes tienen acceso a una vivienda”, mientras que los países del sur de Europa ofrecen un mercado del alquiler más estrecho en el que es más complejo independizarse.

“El desplazamiento de la demanda se refleja en los alquileres, con incrementos medios que han seguido una tendencia ascendente en los últimos años: entre 2015 y 2022, el precio medio del alquiler en Madrid se ha encarecido un 39%, frente un promedio del 26% en las otras capitales europeas. Por encima de Berlín, Bruselas o Roma”, añade el investigador.

De Viena a Toronto: distintas fórmulas para un mismo problema

Subvenciones, suelos con descuentos, ayudas o imposiciones. Las fórmulas para hacer frente a la problemática de acceso a la vivienda son distintas entre países y hasta ciudades. “En algunos países como Alemania, Reino Unido o Irlanda, se han multiplicado las concesiones de terreno para la construcción privada, sometida a criterios como el de reservar una proporción de la nueva vivienda al alquiler”, expone Torres.

Otra fórmula más usada por países como los nórdicos, Francia, Reino Unido e Irlanda pasan por una subvención directa por parte del Estado, con ayudas directas al pago del alquiler. Otra apuesta es la que han realizado algunos catones suizos, que pasa por “aportar suelo urbanizable a precios por debajo del valor de mercado o en forma de arrendamiento a largo plazo, para así reducir el coste de las inversiones y estimular la oferta habitacional de alquiler”, explica Torres.

Otro de los proyectos con más repercusión ha sido el programa Rapid Housing Initiative, impulsado por el gobierno de Canadá para aquellos desarrollos que se realizaran rápidamente. También hay municipios que optan por limitar los alquileres turísticos o gravar las viviendas vacías.

“Sólo construir vivienda no es la solución”, señala Susana Salvador, del Instituto de Innovación Social de Esade, “lo sería si tuviéramos una barita mágica para construir”, y, aunque señala que la regulación y el límite de precios al alquiler no se ha demostrado una solución eficaz, “ante la problemática actual, como investigadores, no vemos con malos ojos probar a ver qué sucede”. Desde la escuela de negocios señalan Viena como un caso paradigmático de la gestión de alquileres.

La capital austriaca cuenta con una gran oferta de vivienda social, lo cual ha derivado históricamente en precios de alquiler relativamente asequibles, a direncia de la mayoría de ciudades europeas. “La abundancia de cooperativas de vivienda en la ciudad también tiene un efecto suavizador en la inflación de los alquileres”, añade Jesús Crespo Cuaresma, profesor de Economía de la Universidad de Economía de Viena.

También ha contribuido a un mercado de alquiler suavizado las dinámicas de población de la ciudad “que sólo en 2023 alanzó el tamaño de población que tenía a principios del siglo XX”. Aunque el crecimiento de la ciudad en los últimos años empieza descubrir procesos inflacionistas en el sector. “La accesibilidad asequible a vivienda de alquiler en determinadas zonas ha empezado a ser un problema, lo cual ha puesto presión en las autoridades locales para expandir la oferta de viviendas de protección oficial, al igual que para implementar medidas para regular los precios del alquiler y limitar sus subidas”, describe Crespo.