David Viladecans (Tecnotramit): “España tiene hiperactividad legislativa en alquileres”

El director del área de Asesoría Jurídica en Tecnotramit, David Viladecans, cree que en España ha habido una “hiperactividad legislativa en alquileres” y que los políticos han olvidado que el gran problema es la escasez de oferta. “Hemos confundido tener una legislación moderna con una nueva cada cuatro años”, advierte.

Pregunta: Si tuviera un local en propiedad, ¿qué ofrecería a sus inquilinos?

Respuesta: No tomaría la iniciativa. Y si me llamaran, escucharía y propondría una moratoria de las rentas, no te cobro el alquiler mientras el local está cerrado y las prorrateamos en el siguiente año o dos años. Es el acuerdo que se está firmando en la mayoría de casos porque permite llegar a una solución intermedia en la que el inquilino salva la tensión de tesorería. No comparto que se tengan que rebajar las rentas por una razón básica: el propietario no es socio del inquilino y no percibe sus rentas dependiendo de la facturación del inquilino. Creo que los acuerdos de moratoria solucionan la mayor parte del problema y la mayoría de los propietarios los están aceptando.

P.: Y en el caso contrario, ¿qué estrategia seguiría si tuviera un local alquilado cerrado durante el confinamiento? 

R.: Lo primero, llamar y hablar con sinceridad. A usted le interesa mi alquiler porque si el local se queda vació, lo arrendará por menos que ahora. Lo importante es eliminar las tensiones de tesorería de los inquilinos. El problema es que el Gobierno ha cogido el toro sólo por un asta y sólo ha dado respuesta si el propietario es gran tenedor. También hay que tener en cuenta que hacer planteamientos muy alejados unos de otros pueden provocar que se rompan las negociaciones.

“Lo importante es eliminar las tensiones de tesorería de los inquilinos”

P.: ¿Hay un riesgo de judicialización en las relaciones entre unos y otros? 

R.: Sí. Hay determinadas instituciones que han hecho campaña para que los inquilinos no paguen las rentas y esto es un salto al vacío porque los pocos antecedentes que hay dicen que la cláusula rebus sic stantibus no se puede aplicar porque esta situación es a corto plazo. Evidentemente, si en un contrato de arrendamiento la situación es gravosa para una de las partes, hay que encontrar un nuevo punto de equilibrio. Pero al final el propietario es ajeno a la actividad del negocio y el cierre obligado no es problema del propietario. Además, muchos locales han cerrado poco tiempo y la rebus sic stantibus está pensada para cambios definitivos. No sabemos cómo respirará la jurisprudencia, pero me temo que no la querrá aplicar. Hay que tener en cuenta también que el legislador ya tuvo en cuenta esta cláusula a la hora de redactar el Real Decreto-ley 15/2020.

P.: ¿A quién protege más la legislación? 

R.: No creo que proteja más a unos que a otros. La ley dice que el equilibrio es lo pactado y pedirá que se llegue a un nuevo punto de encuentro. El problema es que el esquema ha cambiado, pero los inquilinos siguen teniendo el local y los propietarios deben cobrar las rentas. Hay que tener en cuenta que muchos propietarios son gente que vive de estos alquileres. Es un error plantear el problema con buenos y malos. También hay que tener en cuenta que muchos operadores no podrán volver a abrir y que los propietarios afrontan el riesgo de insolvencia que podría llevarlos a que tarden en recuperar el local.

P.: ¿Qué diferencias hay entre la gestión profesional y la no profesional de los locales ante esta situación? 

R.: El profesional sabe negociar y está acostumbrado a hacerlo. También sabe los límites legales que tiene. Por ejemplo, las empresas saben que si ofrecen una moratoria, no deberán devengar el Impuesto al Valor Añadido (IVA). Al final, la gestión profesional te permite ir por una autopista de cuatro carriles y la no profesional hace que vayas por una carretera de un carril. Es por este motivo que muchos grandes tenedores han preferido llegar a acuerdos.

P.: ¿Estas diferencias se trasladan a los mercados de high street y centro comercial? 

R.: Los centros comerciales van por una vía distinta porque el inquilino ha pactado una serie de servicios anexos que no se han podido ofrecer. En este caso, hay un incumplimiento por parte del propietario y el incumplimiento mutuo puede llevar a la suspensión del contrato. Es más fácil, o debería serlo, que los inquilinos no tengan que pagar las rentas.

“El incumplimiento mutuo puede llevar a la suspensión del contrato”

P.: ¿Cuántos inquilinos han dejado de pagar sus rentas? 

R.: Es muy difícil saber el número exacto, pero todo el mundo lo ha intentado. El 70% de los inquilinos de pequeños propietarios han pedido moratorias. En los centros comerciales son todos porque así lo dice la ley. Pero claro, hecha la ley, hecha la trampa y las empresas debían demostrar que son pymes y los propietarios han dicho que faltaba documentación. De todos modos, si has pedido una moratoria dentro del plazo y puedes demostrar que cumples los requisitos, deben ofrecerte la moratoria.

P.: ¿Y cuántos propietarios han reducido las rentas? 

R.: Pocos. La opción que más se ha dado ha sido la moratoria. Al principio de la crisis hubo propietarios que lo ofrecieron para garantizarse mantener una parte de los ingresos.

P.: ¿Qué consecuencias vivirán los operadores que han dejado de pagar las rentas? 

R.: Va a haber muchos desahucios. El propietario puede reclamar el desahucio o puede reclamar las rentas. Evidentemente, la primera opción es mucho más disuasoria porque el inquilino percibe el peligro de que se tenga que ir del lugar en el que está.

“Va a haber muchos desahucios”

P.: ¿España es un país moderno a nivel contractual?  

R.: España tiene hiperactividad legislativa en los alquileres. Desde la instauración de la democracia, cada Gobierno ha hecho su legislación. Hemos confundido tener una legislación moderna con una nueva cada cuatro años. Los políticos han olvidado que el principal problema es que falta oferta y creen que modificando cuatro cosas, el problema se va a solucionar cuando no es así.

P.: ¿Vamos hacia un mundo con más rentas variables? 

R.: Es un modelo por estandarizar. Hay grandes operaciones que ya funcionan así pero suelen ser de compañías muy grandes. El pequeño propietario es difícil que lo acepte porque tiene muchas dificultades para acceder a los ingresos reales del negocio. Para que se use con normalidad, haría falta crear un modelo muy transparente que permitiera conocer los detalles de cada inquilino.

P.: ¿Cómo serán los contratos de arrendamiento después del coronavirus?

R.: Muchos van a intentar pensar en situaciones casi imposibles. Se van a establecer cláusulas para crear moratorias o bonificaciones en caso de dificultad. Al final, las dos partes tienen necesidades que acercan el acuerdo.