Cómo afecta el nuevo reglamento de protección contra incendios en establecimientos industriales y logísticos

Nuevas normas para el sector industrial. El Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales (RSCIEI) se renueva tras veinte años. Entre sus principales cambios destacan la ampliación de sectores y recorridos de evacuación, la revisión del riesgo por carga de fuego y una menor necesidad de justificaciones técnicas, todo ello con impacto directo en el diseño y comercialización de naves en todo el territorio.

El pasado abril se publicó en el Boletín Oficial del Estado el nuevo Rsciei 2025 que viene a sustituir al Real Decreto 2267/2004 (RSCIEI 2004). Tras veinte años de normativa, la modificación permitirá mayor flexibilidad y reducirá la tramitación de prestacionales en activos de uso industrial-logístico.

Entender cómo afecta al parque existente y a los nuevos desarrollos es clave, ya que desde el 10 de mayo ha comenzado un periodo de 6 meses durante los cuales su aplicación será voluntaria. Pasado este periodo, es decir, a partir del próximo 10 de noviembre, el nuevo reglamento será de obligado cumplimiento.

Las principales ventajas del nuevo reglamento son la admisión de mayores superficies de sector y recorridos de evacuación, lo que hará las naves más operativas y que reduce la necesidad de tramitaciones de estudios prestacionales en las diversas Comunidades Autónomas.

Cómo afecta a naves existentes

Una de las principales preocupaciones de los propietarios de naves industriales y logísticas es cómo afecta a sus naves y plataformas, sobre todo en los activos que se encuentren en búsqueda de arrendatario o tienen próxima la fecha de vencimiento de la actividad del arrendatario actual.

Desde el área técnica de Savills especializada en logístico, explican que en los inmuebles anteriores al nuevo reglamento, este sólo se aplicará en reformas con aumento de la superficie o del riesgo o cuando se produzca una rotación de inquilino cuya actividad no se ajuste al proyecto y normativa con los que se registró la instalación.

La cuestión está en el aumento de riesgo y el cambio de actividad. El significativo aumento de los valores para el cálculo de la carga de fuego de los materiales almacenados provocará que la mayoría de las actividades catalogadas como de riesgo medio pasen a ser de riesgo alto. Además, la nueva configuración de las tipologías supondrá que, en muchos casos, las actuales nave Tipo B pasen a ser Tipo Ah y que, en función de sus características, en algunas no se permita el desarrollo de actividades de riesgo alto 8.

Javier Cabrero, director asociado en el área de gestión técnica de Savills, explica que en naves existentes en comercialización o cercanas a un cambio de inquilino “es clave utilizar bien el plazo de seis meses disponible para asegurar que el activo cumple tanto a nivel técnico como de legalización y tomar decisiones en función de cada caso basadas en la viabilidad técnica y económica.”

Cómo afecta a nuevos desarrollos logísticos

Los nuevos proyectos sufrirán ligeras modificaciones y no se prevé un impacto sustancial al considerarse todos los cambios necesarios desde la fase inicial del proyecto. El cambio principal es que los nuevos desarrollos deberán prepararse para riesgo alto 8 en lugar de medio 5, como era el estándar hasta ahora.

“La mayor parte de los cambios son a mejor, pero a la hora de diseñar los nuevos edificios hay que tener en cuenta diversos puntos que pueden hacer viable o no la flexibilidad de la inversión”, explica David Gómez, director de  arquitectura para el sector industrial-logístico en Savills. “Por ejemplo, en naves multiusuario sería necesario analizar la conveniencia de naves adosadas (Tipo B) cumpliendo los nuevos requisitos y limitaciones, o naves separadas (Tipo C) que permitan mayores superficies de sectores. En todo esto influirá mucho, como hasta ahora, la morfología de la parcela, la edificabilidad y resto de parámetros urbanísticos, por lo que será muy importante un buen layout o encaje que permita optimizar las superficies cumpliendo los requisitos normativos, urbanísticos y operativos”.

En cuanto a las rehabilitaciones, el impacto previsto del nuevo reglamento es escaso en actividades ya registradas conforme al anterior RSCIEI 2004. En el resto de los casos, sí será necesario analizar cada uno en detalle.