Ignacio Sobrino (JLL): “No ha habido ajustes en las expectativas de precios en oficinas”

Sin ajustes por el momento. Ignacio Sobrino, responsable de negocio de oficinas de la consultora JLL, asegura que la crisis del coronavirus no ha tenido impacto en las expectativas de precio de compra y de venta de los activos de oficinas a pesar de que buena parte del mercado está en modo de espera. El directivo también apunta a un último cuatrimestre del año con mucha actividad inversora para recuperar el terreno perdido y dar salida al capital que hay en el mercado.

Pregunta: Tras el confinamiento, las operaciones de inversión tuvieron que volver a empezar con la incertidumbre de cuál podía ser el nuevo nivel de precios. ¿Oferta y demanda se han encontrado ya?

Respuesta: Es un momento en el que hay poco producto y la competencia para comprar activos core y core+ ha llegado a valores capital value asombrosos. Hay muchos inversores y propietarios que están en modo de espera, aunque los perfiles más largoplacistas no quieren dejar pasar la oportunidad de adquirir producto de calidad con un cierto descuento. Por lo general, no se han reajustado las expectativas de precio de venta y de precio de compra, y algo similar pasa en las rentas, que por el momento no han variado. De todos modos, aún es pronto para ver movimientos en el mercado y creo que hasta principios de 2021 no se verá una reducción en los importes de los alquileres. En aquellos casos en los que el propietario ha aceptado una rebaja de las rentas, lo ha hecho a cambio de incrementar el tiempo de obligado cumplimiento por parte del arrendatario.

P.: ¿La inversión puede rebotar en lo que queda de año?

R.: Creo, espero y deseo que sí. Este año es atípico y si normalmente el último trimestre es más potente en nivel de inversión, esta tendencia se multiplicará en 2020 y también se incluirá septiembre. Estamos viendo presión por parte de los inversores para comprar producto. No sé si esta crisis dejará de ser sanitaria y se convertirá en financiera, pero ahora mismo hay mucho capital en el mercado. Sin embargo, falta ver qué tipo de activos se ponen en venta porque ahora no vale todo. Actualmente, los activos value add no se pagan en valores de activos core+ como pasaba en 2019. A pesar de que las expectativas de precios aún no han variado, si que está empezando a ocurrir que los propietarios están más dispuestos a escuchar ofertas por debajo del precio que pedían en un primer momento.

P.: ¿La oferta está dispuesta a rebajar las rentas?

R.: En zonas prime, no. De hecho, el tenant está dispuesto a pagar más para ocupar oficinas de calidad y con buena ubicación. Sin embargo, los propietarios de inmuebles fuera de los City Business Centres (CBD) empiezan a sufrir más y están más dispuestos a negociar.

“Este año es atípico y si normalmente el último trimestre es más potente en nivel de inversión, este año esta tendencia se multiplicará”

P.: ¿Las empresas pueden permitirse tener espacio suficiente para que todos sus trabajadores acudan a la oficina a riesgo de tener puestos de trabajo vacíos?

R.: Las compañías aún no saben las necesidades de espacio que van a tener a corto y medio plazo. Sin embargo, hoy por hoy necesitan ese espacio para garantizar el distanciamiento social, por lo que sólo las empresas que tengan que hacer reducciones de plantilla reducirán el espacio alquilado.

P.: ¿Volveremos a ver densidades de más de doce metros cuadrados por trabajador?

R.: No lo creo. Las ratios se incrementarán hasta volver a los diez metros cuadrados por trabajador, pero es difícil que aumenten más. Aún más si se encuentra una vacuna a corto o medio plazo y bajan los índices de infecciones.

P.: En el sector comercial, los principales ejes están aguantando mejor la crisis que en las calles secundarias. ¿En oficinas ocurre un efecto similar?

R.: En Madrid, el CBD se está comportando muy bien y en el exterior de la M30 está costando un poco más. Algo parecido ocurre en Barcelona, donde, además, el 22@ también está teniendo un buen comportamiento. De hecho, la disponibilidad en la zona prime de Madrid se mantiene por debajo del 3% y en Barcelona por debajo del 2%, y las rentas también se mantienen en 36,5 euros por metro cuadrado al mes en la capital y en 27,5 euros por metro cuadrado al mes en Barcelona. Evidentemente, el confinamiento ha afectado a la absorción y a la inversión. Entre las dos ciudades, ha habido una caída del 60% en el take up en el primer semestre, hasta 220.000 metros cuadrados; mientras que se han destinado 850 millones de euros en la compra de edificios de oficinas hasta junio, cuando veníamos del récord de 7.800 millones de 2019. El segundo trimestre ha sido el más afectado con 66 millones de euros de inversión en Madrid y 115 millones en Barcelona.

“Las ratios se incrementarán hasta volver a los diez metros cuadrados por trabajador pero es difícil que aumenten más”

P.: ¿Barcelona y Madrid sufrirán menos que las ciudades secundarias?

R.: Las ciudades secundarias se verán más afectadas sin ninguna duda. En los mercados más pequeños, el inquilino suele ser más local y este tipo de demanda continúa esperando a ver qué pasa en los mercados mayores y el comportamiento de los players internacionales.

P.: ¿Puede haber una descentralización de las sedes de las empresas en diferentes localizaciones de la misma ciudad para acercarse a las viviendas de sus trabajadores?

R.: La tendencia es la contraria. Las empresas ya se estaban reagrupando a las zonas céntricas antes de la pandemia y esta tendencia se acelerará en los próximos meses si las rentas se contraen en las zonas prime. No prevemos que se hagan más deslocalizaciones y que las empresas dejen el front desk en el centro, pero envíen la operativa a otras zonas.